纵观即将过去的2021年，全球楼市喜迎“大繁荣”，而中国楼市却险象环生，房企寒冬求生，政府援以宏观调控之大手，房地产的春天是否还远？
据亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）12月13日发布的全球房价报告显示，欧洲和北美继续引领全球前所未有的房价热潮。在全球60个住房市场中，有47个市场的实际房价（即根据通货膨胀调整的价格）均有所上涨。以英国为例，2021年三季度英国实际房价较去年同比上涨7.48%，与去年三季度同比2.62%的增长相比，有了大幅提高。
“北美、澳洲、英国以及德国的楼市在疫情年由于需求猛增和政策支持而一路高涨，预计这波上涨行情明年还将持续。虽然涨幅可能会有所减缓，但住房可负担性越来越成为各国关注焦点。”
01 国内房价环比延续下降态势
反观国内，在“房住不炒”“三稳”等房地产政策指导下，2021年11月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。
据国家统计局测算，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平。
一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。
二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。
三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格回落
据国家统计局测算，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.8%和5.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.9个百分点。
二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和2.0%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。
三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.4%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。
数据来源：国家统计局
02 国内房企负债高企
自2016年12月14日的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位以来，房地产市场便迎来了强有力的监管与整顿。特别是在“三条红线”和“限贷令”等政策出台后，使得一些排名靠前的房地产龙头企业都面临着巨大的降负债压力，现金流非常紧张。
根据贝壳研究院统计，2021年1-11月房企境内外债券融资累计约8466亿元，同比下降19%，金额规模减少1990亿元。与此同时，2021年也是房企偿债高峰年，2021年房企到期债务规模达12822亿元，将成2019-2023年间的偿债最高峰。
一方面监管收缩融资，另一方面要大规模偿债，房企资金压力可想而知。房企暴雷似乎也属意料之中，12月3日晚间，恒大集团（03333.HK）爆发危机，无法履行2.6亿美元债务担保义务，这意味着恒大已经出现首笔债务实质性违约。阳光城（000671）、中国奥园（03883.HK）、花样年（01777.HK）等房企等接连债务展期。
03 国家宏观调控，探索发展新模式
面对下半年房企接连爆发危机，国家于11月始从房地产信贷及央行降准等方面入手，对房地产行业调控力度进行了微调，一定程度上缓解房地产行业资金流动性问题，房企因此获得喘息机会。
2021年12月11日，中央经济工作会议再次定调2022年楼市“住房不炒”，这说明楼市调控根本不容动摇。不过，会议首次提出了“加强预期指导、探索新的发展模式”，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，这也意味着旧发展模式难以为继，楼市将迎新模式。
笔者认为，楼市新模式下“取消商品房预售制度” 将是一个重要议题。目前“取消商品房预售制度”已在广东、海南等一些热门城市开始试点工作，短期来看，虽然增加了房企的资金压力与项目周期，但从长远而言，取消这一制度有利于房地产企业规范化、高效化运营，有助于行业的良性循环与健康发展，在加速库存房、二手房流通的同时对房价维稳有积极作用，对于购房者来说，也解决了期房烂尾，购房后无法收楼的风险。
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