年初疫情令部份地方停摆，房企面对颇大考验，随着核酸采样常态化，市民重拾生活步伐，各地政府陆续放宽限购、限贷，倘若没出现黑天鹅事件冲击，稳健型房企如龙湖(00960)$龙湖集团(00960)$ 、华润置地(01109)$华润置地(01109)$ 、旭辉(00884)将享受一定红利。过去两年房企并未因政策调控和疫情停下来，反之努力优化经营模式，强化核心、质量和配套，期望在疫情后力争上游。以 “商住”双轮驱动的宝龙地产(01238)$宝龙地产(01238)$ 为例，过去两年优化业务模式为发展铺垫基础，被错杀的优质房企，其估值将会率先重回正轨。
随着多地适度放开限购限售、降低公积金使用门槛等，更多、力度更大的稳楼市政策出台也是可预期之内。4月以来，各地购房宽松政策的落地节奏加快，政策向限购、限贷、限售等方向延伸，优化调整力度加大，城市向热点一二线城市扩围，预计接下来将有更多城市加大储贷支持力度。据中原地产研究院统计，从累计数据看，今年以来中国已有超100个城市发布稳楼市新政。
“房住不炒”大方针下，我国房地产行业整体的发展逻辑和竞争格局出现明显变化，房企不再拼利润，高周转、高杠杆，改为强化自身营运能力，长远提升品牌力。龙湖十年前稳定增加商业地产和持有型物业在总资产中的比重，当日吴亚军希望当物业运营成熟，投资物业收入能覆盖掉利息支出，规模增长固然不及旧模式快，但在房地产行业吹冷风下才挨得过冷。正如摩根大通近日发表的研究报告亦预期，内房行业复苏可能会进一步推迟到第三季；换言之，房企本身仍需要具备一定的抗冷能力，才能安然过度这段日子。
强化生活黏性为商住项目提升价值
路线相若的宝龙地产，过去20多年专注商业地产的经验，主攻综合体用地，占土储77%，公司走 “1+1+N”投资战略，投资拿地聚焦于长三角、粤港澳大湾区一二线城市主城区或新区优质地段，尽可能选择主城核心，长三角和大湾区权益金额合共占比为87%。宝龙在商住整体规划上有优势，多维规划，完善配套，例如打造当地地标性建筑，便捷多样化的商业综合体，强化居民生活黏性，愿意长住下去，稳定提升人流为项目升 “身价”。
商业模式越趋成熟，截至2021年底，宝龙购物中心整体出租率提升至95.3%，同比显着上升5.4百分点，2018年至2020年的整体出租率介乎83.5%和89.9%，期内，新拓合作品牌为156个，新增联发品牌为61个，例如引进X11、点都德、seesaw、乐乐茶、onlywrite等具竞争力的品牌，宝龙城、宝龙广场、宝龙天地打造高中端以至小区型商业项目，多元化的品牌策略，加上全方位产品线带动出租率稳中有升，长远为宝龙地产打造商业护城河。
展望2022年，宝龙计划开业项目总数不少于11个，其中购物中心不少于8个，预期2022年度的全口径收入、总销售、客流量同比仍是稳中求进，租费收入可以稳定增长至42亿元。
宝龙2021年销售逾千亿信贷状况健康
宝龙地产2021年成功迈入千亿，实现合约销售额1012.3亿元，同比增24.1%;总收入399亿元，同比升12.4%;地产开发收入和商业运营收入分别同比升11.3%和14.6%，达350.3亿元和37.1亿元;归母核心盈利为37.7亿元，同比升4.7%;毛利率为31.4%。
绩后大行给予宝龙地产的目标价较现价有38%至125%的上升空间，富瑞指，虽然宝龙地产毛利率和租金增长放缓，但估值吸引，维持 “买入”评级，为该行最看好的中小型房企之一，因为其盈利增长高于同业，优质的土储，以及吸引的股息率，并认为公司流动性风险低，年初至今已偿还了57%短期债务，正积极采取措施填补95亿未偿还余额以及预售款项。摩根大通发表研究报告，给予宝龙地产 “增持”评级，目标价3.3元，较现价有38%上升空间。
宝龙掌舵人许华芳早前出席投资者推介会时曾指，宝龙的优势是能够依靠资产端融资，目前宝龙拥有39个已开业且没有抵押的商场和酒店，总货值逾200亿，能补充80至120亿新增融资额度。此外，宝龙地产在上海、杭州、南京、天津等拥有办公、长租公寓的大单销售资产作长期发展，这部分能补充50至80亿现金流，在当前住宅地产销售市场不振的情况下能为公司补充流动性做好准备。
宝龙地产财务状况稳健，年内提前兑付美元债本金加利息，并回购部份票据，去年底成功发行两笔美元优先票据，也成为少数成功发行美债的房企，加权平均融资成本维持6.42%水平，整体信贷状况健康。
充裕的财务状况为稳固的派息政策奠下基础。宝龙地产宣派2021年度末期股息每普通股港币10分，全年共计港币28分。据阿思达克财经数据，过去12个月有条件派息的港股仅40%，其平均收益率介乎7厘水平，宝龙收益率高达19厘，以同期计算，远高于行业平均值的13厘，处于同业前列位置。若疫情过后经济出现拐点，如同龙湖、华润置地、宝龙地产等商业地产属性较重、财务相对稳健、生存能力较强的房企复原能力，相信会成为房企中的领军者。
作者：森美达
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