第三章 可持续增长的保障
我们在停车出行领域探索的商业模式是一套系统解决社会问题，创造商业价值的逻辑。我们通过持续的产品、服务和科技创新，为不同的客户创造价值，巩固了在停车出行领域的领先地位。
一、持续提升资产管理效能
我们作为中国停车资产管理行业的龙头企业，持续提升资产管理效能是商业模式成立与否的核心所在。2021年，我们停车出行业务实现收入6.14亿港元，同比提升28%，占公司收入比重的51%。通过对停车场景多维度的挖掘与创新，其中非停车费收入达到0.65亿港元。通过智能硬件设备升级与数智化系统提升，降低管理成本，实现部分车场无人化、少人化管理，人均管理车位数从过去的50个增长到72个。我们的管理效能已经达到行业领先水平，并正在从各个维度向行业最佳前进。
二、持续创新资产价值模式
停车出行资产广泛分布在人们日常出行的诸多场景，在过去五年中，我们始终以用户需求为核心，围绕着不同的停车出行资产和差异化的利益诉求，躬身入局，不断创新我们的价值模式。
1、面向国企资产方的交通枢纽类项目。
交通枢纽类项目具有规模大、强流量、创新空间广阔等特点，资源稀缺，是不可多得的优质资产。
机场集团、国家铁路集团等大型国企作为资产方，是我们重要的合作伙伴。作为国内交通枢纽停车资产经营的引领者，我们始终聚焦如何持续提升服务品质，如何再造高流量的商业空间，以及如何挖掘资产的长期价值。我们与伙伴打破成本导向的委托管理模式，将传统的“甲乙方”关系转变为长期共建的战略合作伙伴，为其打造全方位、定制化的停车出行解决方案。
过去五年，我们通过精准投入，机场和高铁站停车场的运营项目数量已达到23个。相信不久的将来，这个数字还将快速扩张，可以预见未来航陆协同与资源串联后，“端到端”业务的想象空间巨大；过去五年，我们通过深耕细作，让交通枢纽这一传统资源重新焕发了新的活力，让单一的停车空间叠加了多元化的商业功能和服务功能。
年内，交通枢纽类项目陆续新增签约项目达14个，分别是浙江宁波机场、河南郑州机场、河北张家口机场、云南昭通机场，以及京哈铁路、京张铁路、京雄铁路沿线10个高铁站的停车场项目。与此同时，北京大兴机场、北京首都机场和上海虹桥机场同意将与公司的合作经营期限延长。公司在这类资产和项目上的持续深耕与有效投入，实现了资产方和车主的多方多赢，赢得了战略合作伙伴公司高度信任和全力支持。我们已经成为获取机场项目最多的行业公司，是交通枢纽类的引领者。
2、 面向政府资产方的市政配套类项目。
市政配套类项目我们主要服务的对象是地方各级政府，以及与之有关的城市管理部门和交通管理部门。这类项目的价值在于为城市增加了车位，缓解了供需矛盾；为政府部门的伙伴整合了零散的市政资产，提升了资源使用效率，实现城市治理的效果。我们还通过停车产业基金与地方政府、平台公司建立了互利共赢的合作架构，这些优质的停车资产为后续资产证券化坚定了坚实的基础。
过去五年，我们与区域政府深度合作，通过对城市低效用地和边角用地的利用，建设高密度“停车驿站”，以BOT模式向城市核心区域、老旧小区、中心医院等区域供应了增量车位。这样的合作模式，减轻了政府的财政压力，降低项目投资的风险，解决了停车位短缺的难题，让城市有效的资源得到了高效集约的利用。我们愿意以城市停车全要素场景出发，陪伴项目属地政府一同推进区域智慧停车产业的发展和数字化城市治理能力的提升，为城市构建“停车资产证券化+城市循环再投资”的可持续发展新模式。
年内，我们已分别在南京秦淮区、南京建邺区、重庆大渡口区初步形成了区域级的网格化停车驿站，为上述区域集中解决了一批车位供给的难题，提供了区域静态交通解决范式，未来2年内，以上区域建设BOT停车综合体项目将在区域内实现节点连片。
我们在保定市运营的城市级路侧项目，通过运用人工智能、大数据、物联网等技术，实现了城市统一的停车信息采集，向政府提供数据共享与决策支持服务，向公众提供停车信息服务，打造了保定市智慧静态交通的新典范，确定城市路侧运营企业中的领先地位。
根据公司已有的区域发展计划，在北京、天津、南京、成都、重庆、广州和深圳等城市，我们将全面发力，与区域政府深度合作，导入优质资源、挖掘空间潜力，提供有效供给。我们坚信为社会贡献的越多，长期的收益也将越大。我们也将全面开放和细化合作机制，与更多战略伙伴，共同发展业务。
市政配套类项目重在项目规划设计和综合服务功能的配置，考验我们的科技管理能力和精细运营能力。通过不断的努力，我们新建单停车位的造价比前期下降15%，并已实现电动车充电服务、末端物流、自主零售等综合服务业态的导入。在减少标准化车位运营岗位的同时，我们增加了多个创新岗位进行宣传贯导、开发多元化可选付费产品、增加付费渠道，逐步养成车主自主缴费习惯，项目从过去缴费率不足80%提升至超过90%。
3、 面向地产、园区等资产方的商业类项目。
商业类项目我们主要服务的对象是各类地产开发商、园区业主和城市投融资平台公司等合作伙伴。商业类停车是相对成熟的业态领域，我们过去几年改变传统的委托管理模式，通过智慧停车系统的导入和精益化的运营管理实现资产的提质增效，满足业主对物业价值提升的迫切需求。
随着地产开发行业的持续深度调控，为公司发展带来了新的重要机遇，相当数量的开发商自有产权车位将涌向市场，其中部分与公司区域高密度停车网点重合，成为可布局的资产。我们通过自有资金加外部金融杠杆，用基金、REITs、类REITs的形式盘活优质底层资产，既解决地产开发企业和城市投融资平台实际需求，同时作为资产管理人，将我们过去几年积累形成的精益经营能力注入到资产中，提质增效，让投资人有较好的获益。公司现已成立多只停车产权基金，停车ABS、REITs也有望尽快向市场发行。
过去多年的布局、积累和等待，在今日获得了奖赏，通过精准投资和精益运营，以及公司多年来的信用和美誉，我们有机会成为中国最好的停车出行资产管理人。
三、持续强化科技赋能力度
我们一直高度重视科技投入带来的运营效率和管理模式的变革，让科技为停车资产服务和赋能。领先的科技系统对内有效提升了我们的管理效率、降低了运营成本。对外，帮助合作伙伴搭建城市级静态智慧平台，提升了城市管理能力。年内，我们持续加大科技研发投入，完成了基于SaaS架构的数字智能化资产管理平台V3.0的迭代升级，并率先在停车出行板块全面应用。
在服务端，采用智慧收费管理系统，既实现了停车场出入口无人化管理，又提升了车主的通行效率；同时，应用AI视觉识别、VR视频融合、大数据、云计算、IOT物联网等技术的数字化空间管理模块，实现主动预警，精准调度智能管理模式，将智慧管理的半径扩展至车场全域，并进一步提升管理效能，降低车场的人力依赖。
在资产管理端，我们结合大数据分析及AI智能学习系统，形成了包含900余项分析参数构成的信息化投资运营指标体系，构建出资产投拓及运营管理的数据分析平台。快速生成资产投资收益模型，对投拓行为提供数字化分析辅助决策。在资产运营周期内，以运营指标体系构建项目运营健康围栏，实时监控项目运营的状态，偏离预期及时预警并生成改善方案建议，通过信息化手段对项目实现全生命周期动态管理。
年内，我们上线了自主知识产权的城市级智慧停车管理平台，通过构建多渠道支付模式，迭代智能感知设备，设计多元化的车主权益产品，以科技应用与运营策略相结合的方式，实现项目人均管理车位数的提升。
通过以上科技赋能举措，全年实现全量运营项目车位管理效率同比提升41%。我们将数智化停车管理产品推向市场，赋能行业，服务社会。我们在全国帮助数百个停车场（库）完成数字化智能停车管理升级；我们也深度参与智慧城市的建设，中标甘肃白银城市级智慧静态交通建设项目，从停车数智化管理扩展到城市静态交通数字化治理，从建立停车基础数据库到形成城市一个静态交通管理平台，从而构建城市静态交通数字化综合治理模式。我们还将以静态交通数字治理为基础，寻求城市动静一体化的出行数字治理解决方案，进而探索科技服务在城市智慧发展及数字治理领域的更多应用。
第四章 展望
回首过去的创业之路是艰辛的，我们从很小的公司做起，经过五年的努力，几乎是再造了公司，转型之路取得了成功。
由于所去之目标远大，过程中难免走弯路，遇到很多超越能力的困难。路虽远行则将至，事虽难做则必成。我与核心团队坚持打造卓越企业的初心不变，必将致力于将公司打造成“基础设施资产高效运营中心+基础设施不动产基金管理”的领先者，在停车业务及REITs道路上走出中国模式。
“功崇惟志，业广惟勤”。我们相信，随着中国经济增长迈入高质量增长阶段，中国基础设施资产迎来资产价值重估的历史性机遇。展望未来，我们将继续通过产品、服务及科技创新，为社会创造更大的价值。
新的业务年度，我们将加大力度建设有效的合作渠道，与各类战略伙伴共赴未来，使业务发展的效率进一步提高。新的业务年度，我们将更加注重区域公司的实体化建设，补足短板、充分授权，将四个大区打造成为公司发展的增长极。相信通过团队的不断努力和朋友圈的不断扩大，我们将不断扩大战果，力争资产管理规模增长150亿以上，停车收入实现倍增，公司将全面实现盈利。在此基础之上，使投资人和员工能够分享企业健康成长之果实。@首程控股有限公司
赵天旸董事会主席
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