尊敬的首程控股的股东、投资人、客户、员工及伙伴们：
这是我担任公司董事会主席以来的第五份报告。五年来，我们的主要经营指标实现了突破性的增长。主业营业额从转型初年的1.77亿港币到2021年的11.95亿港币，增幅为577%，2021年同比2020年增幅为69%；扣非后的税前净利润从2017年0.57亿港元到2021年的6.95亿港币，增幅为1,119%，2021年剔除首钢福山资源集团有限公司（“首钢资源”），一间于香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市，股份代号639之股权整体影响，同比2020年增幅为12%；毛利率从2017年的0.2%上升到2021年的45.8%，2021年同比2020年增幅为21%；剔除商誉后的净资产从2017年初的36.57亿港币到2021年底的100.85亿港币，增幅为176%；五年来公司的现金分红总金额累计28亿港币，公司的战略投资人、中小股东充分分享了公司成长和业务发展所带来的丰硕成果。
五年来，亮眼的业绩和快速增长的背后，我们做对了什么？五年来，我们探索出怎样可行的商业模式？面向未来，我们依靠什么可以实现高质量、可持续的发展？下面，我代表公司董事会就上述问题，做出回答和思考。
第一章 五年战略转型的总结
回顾过去五年，我们坚定实施战略转型，集中打造在停车出行领域的领先优势，形成了“基础设施资产高效运营中心+基础设施不动产基金管理”的商业模型和经营优势，建立与之匹配的高效组织，实现社会服务与商业价值的双赢。
一、服务高质量发展的使命
组织存在的目的是什么？我们的使命是什么？我们如何创造长期的价值？只有从更大的格局中来思考才有答案：我们解决了什么样的社会问题，我们创造了什么样的客户价值。
随着中国进入高质量发展的新阶段，社会主要矛盾变为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。在民生领域，跟老百姓城市生活息息相关的停车难、停车乱的问题尤为突出。基础设施资产的构建和高效运营，逐步成为新时代社会发展的关注点。我们的使命必然要从新的历史方位和时代坐标来思考来谋划，解决社会关注问题，服务社会真实需求。
我们想成为一家伟大的世界级企业，一定是解决了重大的社会问题，一定是为客户创造了持续的价值。解决的问题有多大，创造的价值就有多大。一切商业上的成功与财务上的回报是因为我们在正确的时机选择了正确的事情。
五年来，我们始终坚定地相信中国经济长期向好的发展韧性，全面看好国家政策支持的产业方向。首程控股的使命是具体的不是抽象的，我们选择在基础设施不动产基金管理和停车出行领域，努力为社会提供有意义、影响深远的服务和产品，成为当下最为高效和领先的基础设施资产高效运营中心机构。与之配合，打通相关链条，我们也将在运营基础上，构建服务于这一目标的基础设施不动产资产管理平台。当前，我们正在成为中国基础设施不动产基金(REITs)道路的先行者，致力成为停车出行资产管理行业的领导者。
我们坚定地相信中国的才是最好的。中国一定可以出现世界级的基础设施运营和资管机构。时代给予了机会，我们期待首程有机会成为这样的机构。
二、务实的发展战略
在传统的业务结构之下，公司经营曾受到产业周期的影响出现严重困难。从2017年开始，基于对中国经济长期向好的判断，我们抓住行业周期与技术变革的时代机遇，在团队的不懈努力和新老股东的大力支持下，历经五年的时间，以新业态代替旧业态，新模式代替旧模式，成功实现了企业发展新旧动能的转换。
五年来，我们坚定地实施战略转型，持续出售非核心资产，推动旧业务剥离或重组。2017年置入新主营业务资产，2018年出售首佳科技制造有限公司（“首佳科技”），一间于香港联合交易所（“联交所”）主板上市，股份代号103之股权，2019年全面停止铁矿石贸易业务，2021年出售首钢资源股权，这一系列动作的落地让公司彻底摆脱了传统产业周期的影响，展现了我们力出一孔、聚焦主业的坚定决心，兑现了对广大投资者的承诺。
五年来，我们坚定地看好中国停车出行领域的广阔市场前景，集中战略性资源投入到这个主赛道。在新的战略方向上我们以市场需求为导向，创新和打磨产品体系，积极拓展市场区域和发展空间，持续加大科技创新提升运营效率。目前我们已经在中国停车出行领域打造了成熟的产品体系，构建起核心竞争力与护城河，树立起领导性地位，逐渐拉大与竞争对手的差距。疫情之下业务增长的势头依然强劲，充分说明主赛道的市场韧性和广阔前景。未来我们将努力争取赢得更大的机会。
五年来，我们坚持在基础设施不动产领域持续发力，基础设施基金的规模和管理能力上也取得长足进步。在这个模式中，基础设施不动产基金凭借着规模和影响力，可以将基地的集群效应和产业的一体化优势集中释放，做深做宽我们的产业护城河。2021年，我们的基础设施不动产基金管理业务又迎来新的政策红利，未来市场水大鱼大，前景可期。我们探索出“基金+基地+产业”循环发展模式，通过战略投资深度挖掘基地和产业上衍生出的投资机会，坚持低频大额、不赋能不投资的原则，与实体产业共同成长。战略投资在规模体量上虽不能及基础设施不动产投资，但战略投资能为公司带来的投资收益、协同效应和社会价值与基础设施不动产相得益彰，这充分体现了模式背后“守正出奇、生态互补”的独特价值。
通过成功的战略转型，公司业务结构从典型的周期性行业全面转型为跨越经济周期、现金流良好、运营稳定健康的基础设施资产管理领域。在核心主业之下，公司重焕新生，经营业绩持续改善，步入快速发展的新阶段。
三、协同的业务结构
根据公司旗下万物研究院的研究报告，截止2021年中国存量基础设施规模价值处于160万亿至180万亿人民币之间。若仅将其中1%进行资产证券化，即可撑起一个万亿规模的市场。中国基础设施在传统的投融资模式下，存在融资渠道狭窄、资本退出困难等问题，发展基础设施公募REITs可以盘活存量资产，降低杠杆率，化解地方债务风险，为社会资本多种可选择的退出方式。普通投资者也能够共享基础设施投资的收益。这为中国基础设施资产管理提供了广阔的发展舞台。
2021年，先后两批基础设施公募REITs的发行，中国正式迎来了基础设施公募REITs的时代，这是我们等待和准备了多年的时代机遇。任何一个事情在发生之前都有一个概率，这个概率既不是0%，也不是100%，但一旦发生了，那就是100%。
过去一年，我们全力布局REITs领域，团队深度参与了REITs发行，助力首钢绿能(180801.SZ)作为国家首批基础设施公募REITs项目之一成功上市；设立多只战略配售基金，成为几乎全部已上市REITs项目的重要长期战略投资人。此外，我们还发起了百亿规模的绿色环保Pre-REITs基金，首期与中国人寿合作，规模45亿元，拟收购优质基础设施资产进行储备和培育，通过为资产赋能实现项目价值提升，未来将孵化成熟的项目置入基础设施公募REITs基金完成退出，凭此确立公司在REITs全链条的闭环模式。参与战略配售投资仅是公司布局REITs领域的起步和切入点，未来我们将凭借强大的基金募资能力、精准的产业投资能力、精益的运营和管理能力、成熟而全面的退出能力，加速打造其独一无二的REITs全产业链运作发展模式。
在停车出行领域，2021年中国汽车保有量已超过3亿辆，停车位短缺数量将超过8,000万个，而公共停车资源的落后管理和供给侧创新产品的不足，使得城市“停车难、停车乱”的矛盾将愈发突出。自2018年切入停车资产管理领域以来，我们已经建构出规划和设计、投资和建设、管理和运营、创新增值的全周期、全链条的综合能力。
中国停车出行资产管理领域一定会出现世界级的企业，将会超过欧美及日本的同行。虽然目前我们在资产规模上与这些同行还相差一个数量级，但只要坚定地走中国道路，坚定地运用产融结合、科技创新和资产提效等有效手段，服务于城市智慧出行和百姓停车消费需求，就必然能成为中国最好的停车出行企业。
目前，我们已经形成成熟、多元的产品体系，打磨出交通枢纽、市政配套、商业办公等三种主流业态；建立了互补性、灵活性的合作模式，以特许经营、长期租赁、云端托管和委托管理为主的经营模式，可以有效抵抗单一模式的风险；除了自有业务拓展团队的努力深耕，我们和地方政府、重点央企国企、各类型开发商和资源持有者等建立起紧密的伙伴关系；在区域上我们下沉组织和团队，业务已经覆盖京津冀、东南区域、成渝区域、大湾区等中国最具活力的经济区域；在科技方面，我们始终以提升运营效率为核心，形成了领先于行业的科技服务能力，并开始向行业进行科技能力的输出。
基础设施不动产基金管理与停车出行两个业务协同将创造更大价值，基础设施公募REITs为停车出行资产提供发展的渠道和退出的通路，我们在停车出行业务领域所积累的经验为基础设施不动产基金(REITs)的业务发展奠定了坚实的基础。这一商业模型形成了从资产获取到资产运营升级再到资产证券化的闭环模式，核心业务的多层次联动和协同是公司在长周期的核心竞争能力，也将在未来得到进一步优化和验证。
四、高效的组织基础
过去五年，我们践行了服务社会的使命，完成了战略的转型变革，实现了业务的协同并进，这背后离不开一支尽心尽力、说到做到的团队。五年来，我们通过构建扁平的组织、高效的运行规则、专业的人才队伍、市场化的激励机制和塑造集体的价值观，确保了组织的高效、活力和进取，保障了战略落地和经营目标的达成。
在组织结构上，持续努力打造扁平化组织。过多的组织层级，必然导致决策效率的低下，让企业失去对市场一线的敏感度。为此，我们以“高效成事”为目标，通过精简优化组织结构，减少管理层级，优化授权与决策体系，力图实现管理决策的效率和质量。
在运行规则上，构建精简的流程和制度体系。高效的组织不仅需要扁平化的结构，更需要高效的运行规则。为此，我们持续精简工作流程，沉淀实践经验，创制并完善激励、协作、负面事项管理、内部结算等方面规则，让团队把更多的精力用于创造性的工作。
在人才发展上，坚持以事业吸引人才，在事业中培养人才的理念。我们深信组织的基石在人才，只有吸引和培养更多优秀伙伴，公司才有未来。过去几年，我们不断打造卓越的事业发展平台，招募优秀的专业人才，建设可持续的人才梯队、提拔内部员工、强化技能的培养和训练。年内我们着力加大了中高管团队的培养和融合力度，公司旗下的参加CANPLUS公司围绕中高管领导力和管理力提升，构建了中高管人才培养体系；公司旗下的万物研究院以深度研究带动精准投资，促成公司确立了研究与投资的相互转化机制。这两个体系使公司逐渐实现从人才聚合向人才培养的转变。
在激励机制上，始终坚持市场化方向。公司建立并持续完善激励机制的市场化改革方向，通过有挑战性的绩效管理模式，挖掘员工的积极能动性；构建有竞争力的薪酬激励机制，让奋斗者与公司共担风险、共享收益，并获得足够的尊重和奖赏。年内，公司的股权激励计划正式落地，这是对核心管理人员和对公司转型做出贡献人才的激励。
在组织文化上，建立共同和正向的企业价值观。我们始终重视共同团队的文化与价值观，集体的思考方式和行事风格，既是组织上下同欲的重要保障，也是组织高效运行不可或缺的软件因素。过去几年，我们确立的价值取向和行为准则，得到了深入理解和主动践行，希望我们不断传承文化与价值观，打造一个有使命责任、有理想信念、有行为底线的组织。
我们在上述五个维度下的功夫，搭建了组织高效运行的基础，这样的基础是我们实现创新发展、集体奋斗和文化融合的保障。组织建设始终在路上，我们还有许多的地方需要完善，但是投资在正确的事情和人上，对我们尤为重要。群星汇聚、群智涌现的局面初步形成，青年一代的成长和子弟兵的构建将是未来组织建设的重点。
第二章 新商业图景下的未来
站在新的发展阶段，我们只有形成符合自身业务特点、发挥资源禀赋优势、形成差异化核心竞争力、构建起面向未来的商业模式，才能赢得未来。
五年来，我们积极布局前景广阔的停车出行、产业园区等基础设施不动产的业务，通过跨界资源的链接，重新定义产品品类，全面提升了产业运营的效率和能力。伴随着中国基础设施公募REITs的正式推出，我们前期的资产布局和运营能力的积累变得更有意义，公司“基础设施资产高效运营中心+基础设施不动产基金管理”的商业模型已具雏形。
基础设施资产高效运营中心，需要结硬寨，打呆仗，虽然是苦活累活，但运营是资产收益的根本所在，这些扎根在实体经济之上的硬实力正是资产管理与金融创新的基石；建立在资产高效运营基础之上的金融创新，可以实现资产价值的放大，对资产的持有更长期，绝对收益也将更大。产业运营和资产管理的有机结合，在中国REITs市场的流动性之上，将带来“戴维斯双击”。
一、基础设施不动产基金管理：REITs的发展和空间
年内，中国首批基础设施领域REITs正式上市。这是新时代的号角！中国REITs市场重点覆盖基础设施不动产，国家鼓励交通、能源、市政基础、生态环保、仓储物流等领域试点REITs。
截至2022年3月30日，已上市的11只中国REITs市场价值已达到443.4亿人民币，考虑到中国在基础设施领域全球领先的规模优势，未来5年，大量优秀的基础设施资产都将通过REITs登陆市场，中国基础设施公募REITs的整体规模达到万亿人民币规模近在咫尺。
与此同时，伴随着“沉睡”的基础设施资产被“唤醒”，中国REITs覆盖的领域将产生足够的流动性，而流动性的提升最终将会被市场定义到资产价值中。这些基础设施资产过往大部分都是抵押品或担保物，其价值在传统资金眼中，都是按照一定折扣计算的，资产本身的现金流价值无法得到充分体现，依托公募基金REITs为我国基础设施提供了资产价值重估和价格提升的重大机会。
我在下面列举了已上市的11只REITs的累计收益率和现金分派率，可以看到境内REITs在二级市场的表现非常优秀，基本面情况及交易因素共同助力境内REITs实现了超越多数类别资产的超额收益。自2021年6月21日首批基础设施公募REITs上市以来，截止2021年12月31日，上市基础设施公募REITs平均累计涨幅25.49%，同期沪深300累计涨幅-3.18%，基础设施基础设施公募REITs相对沪深300超额收益率为28.67%。从境外REITs市场实践看，基础设施类REITs收益率通常处于较高水平，美国基础设施类REITs近5年年化回报率近20%，位于各类型REITs第一梯队，远高于平均水平。考虑到国内基础设施项目较大的增长潜力和不可复刻的独特优势，预计未来可以给投资人带来可观的回报。
我们相信，REITs将会为基础设施资产的投融资结构以及资产运营带来深层次改变。公司早在多年前，已通过Pre-REITs基金模式在出行停车、产业园等领域布局了较大规模的基础资产，并致力于通过精益运营，提升资产效率与收益水平，相信在中国REITs市场全面开放的良好环境下，将逐步实现“资产价值创造-资金收益回流-资产管理规模扩大”的良性循环。
二、基础设施资产高效运营中心：停车产业潜力巨大
伴随着中国REITs的推出，停车出行的商业模型闭环即将打通。我们通过BOT和PPP模式不断增加停车位供给，致力于解决城市停车痛点问题，并通过运营提效和科技赋能优化存量停车位的资源效率，将过往低效的资产转换为创造价值的项目，更好的为社会服务。当项目规模形成体量后，这些长周期、高品质和重权益的停车资产通过REITs发行，实现资金回笼，资金将在停车等城市基础设施领域进行循环再投资，进一步扩大网络密度，为城市智慧交通做好节点布局。
当前，我们在资产管理的协同和延展效应已经初见成效。通过对园区资产的管理和运营，让我们对商业不动产有着更加深刻的理解和更强的资源链接。年内，我们帮助多家手握丰富停车资源的开发企业和国资平台，将停车资源的运行效率实现大幅度提升，并实现了资产证券化，有效优化负债结构，形成资金回流。这是停车出行资产从物业管理走向资产管理的重要突破。
我们也在帮助REITs原始权益人所拥有的停车场进行空间化改造，运营科技系统为停车资产提效，叠加更好的服务车主的功能。对于大部分REITs原始权益人，停车资产是“鸡肋”，而通过专业化运营，我们初步还原了停车资产的应有价值。未来，我们也将帮助原始权益人实现停车资产的证券化，这将创造更大的资产价值。
在资产管理带来稳定收益的基础上，我们也在熟悉的领域捕捉好的战略投资机会，为被投企业提**业综合服务。年内，投资业务贡献给公司的超额收益达到2.58亿港元，这些超额收益是建立在投资业务给公司所管理战略投资基金的投资人们（LPs）带来24.9亿港元现金回报收益的基础上而形成的。
横亘在风险和收益之间的永远是能力，能力越强，风险越小，收益越大。能力的建设需要高频率的试错和长期的沉淀。这是我们多年来在停车资产管理中正在进行的工作，持之以恒坚持下去将具备更多产业的延伸性与可能性。
精彩评论