REIT观察-S-REITs今年上半年逆势保持韧性

在债券收益率走高、油价维持高位以及地缘政治持续不确定性的背景下，2026年上半年，新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）整体表现落后于新加坡整体市场。尽管如此，该板块内部仍展现出一定的韧性，年初至今共有九只S-REITs录得了正向的总回报。

iEdge新加坡房托指数今年以来录得-3.9%的总回报率，而同期海峡时报指数（STI）的总回报率为13.7%。随着美国联邦储备委员会于6月将基准利率维持在3.5%至3.75%区间，投资者在评估利率走势时整体表现得更为谨慎。

星展集团研究部的分析师7月指出，尽管宏观因素为房地产市场基本面的韧性蒙上阴影，导致市场情绪保持谨慎，但大多数投资者仍认为S-REITs的估值颇具吸引力，其市净率约为0.9倍。

宝泽安保资本工业房地产信托（AIMS APAC REIT）以10.3%的总回报率领跑iEdge新加坡房托指数表现最佳的基金。2026财年，该信托录得2.2%的营收增长和5.7%的物业净收益增长，分别达1.907亿新元和1.413亿新元，每单位派息（DPU）则增长2.6%，至9.85新分。星展集团研究部分析师Dale Lai表示，得益于强劲的运营指标，该REIT有望延续良好的经营表现，同时，积极主动的投资组合管理也将推动其有机收入进一步增长。

从资金流向来看，今年迄今为止，散户投资者累计净买入约10亿新元S-REITs，而机构投资者则录得规模相近的净卖出额。在此背景下，AIMS APAC REIT成为少数实现机构资金净流入的REITs之一，年初至今吸引约1,800万新元的机构资金流入。

另一只受到机构关注的房地产投资信托基金是胜捷住宿信托（Centurion Accommodation REIT，CAREIT）。年初迄今，该信托同样录得机构资金净流入。近期，全球房地产投资管理机构Cohen&Steers进一步增持其权益，并于7月2日将其视同权益比例由4.995%提升至5.004%，正式成为该信托的主要单位持有人。分析师们也强调了CAREIT的长期增长潜力。

展望未来，市场对S-REIT板块仍保持选择性的态度。Beansprout的分析师Gerald Wong指出，新加坡写字楼、数据中心和专用住宿等细分领域将继续受益于相对稳定的需求，而持有海外资产且积极管理汇率风险的房地产投资信托基金可能更具优势。他补充道，投资者不妨关注那些具备明确派息增长动力的REITs，例如凯德印度信托（CapitaLand India Trust）、Digital Core房地产信托（Digital Core REIT）和Stoneweg欧洲房地产投资信托（Stoneweg European REIT）；而宝泽安保资本工业房地产信托和百汇生命产业信托（Parkway Life REIT）则继续展现出防御性的收益韧性。

您知道吗？

• 新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了42只房托和地产商业信托*，总市值超过990亿新元，约占新加坡市场总市值的9%，其中有85%（35只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。

• 截至2026年3月31日，这42只房托和地产商业信托的平均股息收益率为6.4%，富时新加坡房托指数10年年化总回报率为4.7%，平均负债率为39%。

*注：地产商业信托是拥有物业资产的商业信托