新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）对投资者的吸引力主要来自租金收益，以分红为主的投资回报成为重要支撑，而估值则随利率与融资条件的变化而调整。S-REITs收益表现主要取决于入驻率及续约租金调整率，而价格走势则反映资本成本的变化，以及相对无风险利率的收益率价差。基于上述特征，投资者更青睐可提前预判的收益。
近期散户资金持续流入S-REITs板块，印证了上述投资逻辑。常态化的投资者简介也是该板块的突出优势。截至2026年5月21日，该板块已录得约9.25亿新元的散户净买入额，约为2025年全年散户净买入额的两倍。
放眼整个板块，散户资金流向与近期业绩呈现中度负相关：获散户净买入最多的10只S-REITs总回报率平均下跌约8%，而净卖出最多的股票平均跌幅约为4%。这反映出在部分情况下，散户投资者倾向于在表现落后的股票中布局，以期获得反弹机会，同时减持相对更具韧性的股票；而在另一些情况下，买入行为也体现了基本面，包括收入的可见性和入驻率改善。
UI Boustead REIT 是目前最新上市的S-REIT。该信托累计完成续约及新签约租赁面积超30.5万平方英尺，承诺出租率升至92.2%，租赁业务保持强劲势头。该REIT还参与了日本UIB Konan Phase三期物流项目的联合投资，此举有望丰富收益来源，项目预期成本收益率约4.8%，高于其日本资产组合目前的物业净收益率。
大和房屋物流信托（Daiwa House Logistics Trust）凭借其物流资产组合和稳定的租户需求，确保了租赁情况的可预见性，其中相当一部分租约的到期日将延至2030年以后。
凯德集团旗下各平台业务在不同地区的收入增长驱动因素各不相同。凯德印度信托（CapitaLand India Trust）受益于印度写字楼租赁市场的强劲势头，正努力提升其商业园区的利用率；而凯德腾飞房地产信托（CapitaLand Ascendas REIT）则继续通过多元化的工业资产组合稳定收入，其中，续约租金调整率和高规格资产保障了其稳定的入驻率和现金流可见性。
工业和写字楼资产也呈现出类似的趋势。丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）的资产组合涵盖数据中心和高端工业资产，租户需求与数字化趋势密切相关，从而支撑了入驻率和租金的稳定性。吉宝房地产信托（Keppel REIT）的收益状况依然得益于长期写字楼租赁以及持续的租赁和资产管理举措，而Lendlease全球商业房地产投资信托（Lendlease Global Commercial REIT）则持续推进资产优化及重新定位计划，并通过租赁活动支撑旗下商业资产的租金表现。
在更专业的细分领域，百汇生命产业信托（Parkway Life REIT）继续受益于其医疗保健资产组合中的长期主租赁协议，人口老龄化所带来的需求支撑其稳定的租金收入。吉宝太恒美国房地产信托（Keppel Pacific Oak US REIT）正在其美国写字楼资产组合中推进租赁和资本管理举措，以维持入驻率和收入稳定性。而砂之船房地产投资信托（Sasseur REIT）则通过其委托管理协议（EMA）框架提供结构化的收入模式，将固定租金与和租户销售额挂钩的浮动租金相结合。
此外，这些S-REITs在公布不同程度的资产增值计划和投资组合调整情况的同时，也持续更新租赁动态。这些信息披露有助于投资者了解S-REITs如何管理和发展长期收入。UI Boustead REIT的租赁活动，以及Lendlease房地产投资信托和吉宝房地产投资信托的各项举措，均反映出其持续致力于提升入驻率和租金表现。凯德印度信托和吉宝太恒美国房地产信托也更新了租赁活动和资产组合调整进展，表明其持续关注资产利用率及收入稳定性。
目前，S-REITs板块已发展成为一个涵盖物流、工业、写字楼、零售、医疗保健及酒店等多元资产类别的平台，同时涉足数据中心等另类资产，并在受监管且透明的框架下，以房地产基本面为支撑，持续提供稳定的分红。
S-REITs板块目前仍是新加坡市场中研究覆盖面最广、流动性最强且交易最活跃的板块之一。
您知道吗？
新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了42只房托和地产商业信托*，总市值超过990亿新元，约占新加坡市场总市值的9%，其中有85%（35只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。
截至2026年3月31日，这42只房托和地产商业信托的平均股息收益率为6.4%，富时新加坡房托指数10年年化总回报率为4.7%，平均负债率为39%。
*注：地产商业信托是拥有物业资产的商业信托
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