加拿大物业服务公司FIRST SERVICE 2025年投资研究报告
前言：本文将从物业管理大公司FirstService 发布的2025年40-F入手，着重从其资产结构、盈利能力等分析其投资价值，本文不涉及对价格的任何预测和判断。本文的计算均为模糊计算，巴菲特言：“宁要模糊的正确，也不要精确地的错误（It's better to be approximately right than precisely wrong）”，本文也不涉及各种专业的行业词汇的讲解及行业前景的预测（本人也无法对各行各业都那么了解），仅从公司交出的“成绩单（年报）”分析。
1.企业简介
该公司是注册在加拿大安大略省并在加拿大和美国同步上市的上市公司，公司全称为“FirstService Corporation”，年结日为每年12月31日，主要业务为在北美提供物业管理和增值服务，是北美该领域的领导者。
2.营业收入及毛利率
公司2025年营收为54.97亿美元，2024年营收为52.17亿美元，营业收入增长约6%，2025年营业成本36.51亿美元，毛利约为18亿美元，毛利率约为33%。
3.归属于母公司股东净利润
2025年归母净利润为1.45亿美元，2024年为1.34亿美元，轻微增长。
主要费用为销售行政管理费用，占了大头，人力资源成本较高。
4.现金流
2025年经营活动现金流量净额为4.46亿美元，显著高于会计利润，表明现金流质量良好。
5.股东回报
公司2025现金分配0.49亿美元，没有股票回购，公司有按照季度进行分红的习惯，对比国内物业公司的高分红比例，这个分配比例（约占30%-40%）其实算比较低了，公司股东回报不太好。公司对员工发放了价值0.27亿美元的股票薪酬，对员工倒是挺好的，与股东回报不相匹配。
6.资产结构
公司总负债达24.2亿，总资产达42.83亿，资产负债率接近60%，处于合理水平，公司借款有10.8亿，现金储备1.8亿，显著低于借款，杠杆较高，公司2025年利息支出0.74亿，占了归母净利润的一半，与此同时公司还有可要求FirstService公司随时赎回的非控股权益，主要来自于公司的外部收购产生的剩余非控股股权，表明公司的流动性更低了。财务结构脆弱。
7.股本回报
公司2025年净资产收益率为1.45*2/(15.39+17.07)=8%-10%之间，表明公司的股本回报在一般水平。
总结：
第一服务公司（FirstService Corporation）
优点：营收和净利润呈现轻微上涨，现金流质量较好
缺点：股东回报较差、借款较高财务结构脆弱
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以上分析为基于年度报告的分析，不构成对投资者购买或不够买的建议，投资者投资时请务必谨慎行事，并承担独立行动的后果。 $FirstService Corporation(FSV)$ $中海物业(02669)$ $万物云(02602)$ $保利物业(06049)$ $融创服务(01516)$
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