最近朋友圈被这张图刷屏，数据来源是国际清算银行，显示中国实际住宅房价（即剔除通胀影响后）已回落至接近2006年初的水平。这与许多人的体感——“房价顶多跌回2017年”——存在明显偏差，但并非数据“危言耸听”，而是衡量维度不同。
关键在于：该指数以2010年为基期（=100），反映的是真实购买力意义上的房价。2005–2010年间，尽管名义房价快速上涨，但同期CPI涨幅亦高（部分年份超5%），导致实际房价涨幅被大幅压缩；而近年来，名义房价出现显著回调（尤其在三四线城市），与此同时，通胀相比基期仍在不断积累，导致实际房价加速下行，最终以实际购买力衡量，房价跌回20年前。
所以这张图的价值不在于制造恐慌，而在于提醒我们：过去十年积累的“房价幻觉”正在被真实购买力校正，而这一过程可能尚未结束。
当然，最近同样被刷屏的还有一线市场房价的企稳——例如，中原地产（Centaline）数据显示，2026年3月，一线城市二手房价格指数同比下跌12%，但环比上涨0.8%。所以很多朋友开始关注，是否国内房价的复苏周期真的即将开启。
其实在年初的文章中，我就曾提到一个观测房价是否见底的领先指标：房租——
一线城市的房子还能买吗？要看两个信号：
1）看租金走势——它比房价更能反映真实需求。过去几轮楼市回暖，靠的是政策刺激和投机情绪；但这轮不一样。居民刚经历史上最长房价下行期，信心受损，真正的复苏必须建立在收入增长的基础上——只有大家收入稳了、敢花钱了，才会带动租房需求上升，进而支撑房价。
一线城市尤其有参考价值：约40%的人居住在租赁住房中，租金变动基本不受短期政策干扰，是观察基本面的“晴雨表”。
而中国四大一线城市的租金从2023年6月起一路走低，到2025年12月同比下跌2%，说明租房需求还没起来，房价缺乏坚实的底部支撑。
DionysusG，公众号：卫斯李的投研笔记如何在假期跟家人聊投资？
所以这轮房价是否企稳，我们同样可以观测一些具体数据：
首先，二手房成交量确实出现回升：年初至今，主要六大城市（包括四大一线城市、杭州和成都）的周均实时二手房成交量达1.9万套，同比增长1%。截至2026年4月19日当周，该数据进一步升至2.3万套/周，同比+17%，较2024年Q4至2025年Q1的周均水平高出7%。但成交量复苏并不是房价企稳的前瞻指标，因为2024年9月和2025年3月也曾出现类似情形，但最终证明是短期政策刺激下的“假反弹。
租金依然疲软：2026年3月，中原数据显示一线城市二手房租金同比下跌2.6%。其中，上海租金指数同比-1.8%；仅深圳例外，租金微涨0.5%，这更多源于香港需求外溢，而非整体基本面改善。
香港楼市企稳对内地一线城市的启示
香港住宅房价在经历多年调整后，已于2025年中触底，自2025年第二季度以来已累计上涨近10%，成交量亦同步回升。具体而言，香港二手住宅价格指数在从峰值连续下跌约40个月后已开始回升，而内地一线城市房价仍处于下行通道，累计跌幅已达峰值水平的约40%。
历史上，香港与内地一线城市的房价走势高度同步，这可能反映了相似的宏观环境。然而，本轮周期打破了这一模式。自2025年以来，香港与内地一线城市房价同比涨幅的差距显著扩大。值得注意的是，这种分化并非由重大外生局部冲击所驱动（例如：2014年下半年、2016年上半年及2019年香港的社会动荡，或2015–2018年内地以现金补贴推动的棚户区改造计划），而是更多反映出本轮周期中本地结构性因素的主导作用。因此，借鉴香港楼市的企稳经验，可以评估内地一线城市实现类似企稳所需的前提条件。
首先，香港房价反弹的领先指标是租金。香港住宅租金自2023年1月见底，此后上涨21%。房价当时仍在下跌趋势，到2025年中才见底。
而观察香港房价反弹的动能，主要体现在三大方面：
1、成交量持续坚挺。自2025年3月以来，每月住宅成交量（包括一手和二手）持续高于5,000宗；其中，2025年12月成交量创五年新高，2026年1月更达十年新高。
2、豪宅市场是情绪风向标，近期显著回暖：2025年第四季度，香港成为全球第二大最受追捧的豪宅市场（据Knight Frank数据），仅次于迪拜；单价超5,000万港元的豪宅，2025年成交宗数同比大增29%，远超整体市场平均增幅（+14%）。
3、各方参与者情绪全面转暖。
1）开发商：上调售价、减少折扣：过去几个月，开发商对同类单位的平均提价幅度达4–5%；同时，平均折扣力度减少约5%，相当于实际售价有效提升近10%。
2）政府卖地，发展商出价更进取。例如，2026年2月出售的两幅地块（九龙湾地块由中海外投得，筲箕湾地块由嘉里建设投得），按当前平均售价（ASP）测算，隐含利润率仅3–8%；若开发商希望实现15%的目标利润率，则意味着未来售价需在当前基础上再上涨5–12%。这表明，开发商已将未来几年房价进一步上涨纳入预算，反映出他们对市场前景的高度信心。
3）银行持续上调物业估值。在二手市场，银行的物业估值通常是买卖双方议价的起点，因为按揭贷款额度通常基于银行估值。因此，银行对估值的态度对房价走势至关重要。自2025年第三季度以来，银行持续上调物业估值。中原城市领先指数（CVI，由中原地产编制）已连续多月维持在60以上（注：指数>60表示银行正在上调估值）。这是自2021年以来该指数持续高于60的最长时间。
4）买家近期频频以高于银行估值的价格入市。根据摩根大通的抽样调查，近期成交物业的平均成交价较银行估值高出约4%，显示买家愿意支付溢价抢购房产。这是市场存在FOMO情绪的明确证据。
5）卖家：二手放盘量持续下降。中原地产（香港最大地产代理）平台上的二手放盘数量持续减少：过去一年多，放盘量从39,000套降至29,000套（降幅25%），回到六年低位（相当于2021年1月水平）。按过去12个月滚动成交计算，隐含库存周期仅8.5个月，处于健康水平。
至于推动房价持续上行的七大因素则包括：
1、股市表现坚韧。香港房价历史上与恒生指数高度相关（通常滞后约6个月）。强劲的港股市场将继续推高住宅价格。
对比：国内房价和股市的相关性则差很多，近期上证指数已升至10年新高，但房价仍未企稳。
2、香港的经济复苏主要体现为内需（尤其是消费）的企稳，香港房价走势与本地PMI高度相关。
对比：内地经济增长的稳定则主要由强劲出口驱动。因此，尽管两地在2025年下半年均出现环比增长动能改善，但对本地住房需求的传导效应在内地远弱于香港。
3、内地买家需求强劲。截至2025年第三季度，过去12个月内地买家（根据买家姓氏拼音判断，包括已居港人士）购房数量达14,000–15,000宗，创历史新高。在一手和二手市场，内地买家按成交金额占比分别达49% 和 21%。
对比：这一动态也可能意味着需求从内地一线城市向香港转移——高净值人群将更多资本配置于香港，而非内地房地产市场。
4、抑制已久的需求即将释放。2013年以来，香港年均住宅成交量稳定在5万–6万套；但2022–2023年因市场信心不足，成交量降至4万–5万套/年；由此累积的压抑需求约达2.5万套，有望在未来逐步释放。
对比：如文章开头提到，国内一线城市二手房住宅成交量近期环比复苏，但更多是以价换量，可持续性存疑。
5、库存状况已显著改善。一手市场未售单位已从峰值22,900套降至18,600套，按当前销售速度计算，去化周期为10.9个月，回到历史上房价上涨时期的正常水平。
对比：过去12个月内，已有19个城市录得超过10%的绝对库存降幅。其中，深圳在一线城市中表现最为突出，库存降幅达17%，其库存去化周期已降至9.5个月。深圳库存的快速下降也正支撑着近期高端住宅销售的强劲表现。但受价格更具竞争力的二手刚需房源冲击，一线城市的大众型新房产品仍未重获市场青睐。此外，大量库存——尤其是远郊区域的房源——实际上已难以有效去化，可视为“无效库存”。因此供给约束推动的房价企稳更多也是结构性的。
6、结构性人口增长支撑长期需求。房价上涨尚未由人口增长驱动：尽管人才签证发放量上升，但2022年至2025年12月，常住人口仅微增1.88万人（+0.3%）；相比2020年峰值，仍低约2%（约15万人），说明新移民基本仅抵消了离港人口。
但未来人口有望重回增长轨道。香港政府预计，2025–2031年常住人口将以0.8%的复合年增长率（年均+5.8万人）回升，主要来自：更多内地新移民；海外港人回流（我们预计2027年起将加速）。
自2020年以来，估计约30万港人移居海外。若其中20%回流（即6万人），将带来约2.2万个住房需求——相当于一年的一手私宅销量。若户均人口从2025年的2.70人微降至2030年的2.68人，则年均新增家庭数将达2.5万户，构成坚实的基本面支撑。
对比：内地四大一线城市户籍门槛已经较低，难以复制类似人口红利。要真正吸引人口向一线聚集，就业机会与经济增长才是核心驱动力。
7、正向利差环境形成。美联储自2024年9月开启降息，带动香港按揭利率下行（截至2026年一季度末为3.25%，而毛租金收益率达3.51%）。已经实现正利差。
对比：尽管中国未直接降息，但住房公积金（HPF）贷款额度上限的放松，实质上降低了购房者对商业按揭（利率约3.1%）的依赖，等效于变相降息，但距离正向利差仍远。
因此，当前房价的“企稳”更多是结构性、局部性的技术性反弹，缺乏租金支撑和真实需求基础。若无就业和收入预期的根本改善，本轮回暖恐难持续。真正的市场底部，仍需等待租金止跌回升这一关键信号。如果租金能企稳反弹，且内需在此之前已明确回暖，之后可以参考香港经验，除了成交量外，再进一步关注开发商是否开始上调售价、减少折扣、同时买地更进取；市场二手房挂牌量是否降低；银行是否开始上调物业估值等，验证反弹可持续性。
精彩评论