REIT观察-随着投资者静待降息，10只杠杆率最低的S-REITs平均杠杆为33.5%

上个月，美联储选择维持其基准利率。尽管市场存在关于最早可能在7月降息的猜测，但美联储主席杰罗姆·鲍威尔表示，未来的决策将依赖于数据。

市场分析师预测2025年将降息75个基点，高于此前预期的50个基点。

S-REITs在2025年上半年表现出色，据iEdge新加坡房托指数显示，其录得了4.2%的总回报率。过去12个月中，S-REITs录得了10.5%的总回报率。

值得注意的是，在2025年上半年表现最好的10只S-REITs中，有5只录得了双位数的回报率，包括辉盛国际信托（21.5%）、凯德综合商业信托（14.3%）、星狮地产信托（11.4%）、凯德腾飞房地产信托（10.1%）和百汇生命产业信托（10.0%）。

截至2025年上半年，iEdge新加坡房托指数收于1,021点，并在7月3日达到1,030点，这一水平曾在2024年11月、2025年1月和2025年4月被上试过三次。未来12个月的共识性预期目标价定为1,159点。

从资产负债表的角度来看，S-REITs板块的平均杠杆率为40%，这反映了谨慎的资本管理，远低于50%的监管上限。

杠杆率最低的10只S-REITs分别是：砂之船房地产投资信托、宝泽安保资本工业房地产信托、吉宝数据中心房地产信托、远东酒店信托、辉盛国际信托、星狮物流工业信托、百汇生命产业信托、升禧环球房地产投资信托、IREIT全球及丰树泛亚商业信托。这10只S-REITs的平均杠杆率为33.5%。

砂之船房地产投资信托以其2025年第一季度25.9%的低杠杆率著称，该信托2025 年第一季度的委托管理协议（EMA）租金收入同比下跌0.2%，主要因外汇疲软和浮动收入减弱。然而，以人民币计算，2025年第一季度的委托管理协议租金收入同比增长了1.6%。

该REIT的投资组合入驻率从去年的97.9%升至98.9%，其中重庆璧山和昆明门店的入驻率均有提升。管理人仍致力于维持健康的资产负债表，以把握潜在的机会收购。

截至2025年第一季度，砂之船房地产投资信托拥有西安和贵阳两项资产的优先购买权（ROFR），同时也可能在其发起人管理的其他资产中寻找收购机会。截至2025年第一季度，其发起人砂之船集团共管理18家奥特莱斯购物中心，其中包括集团自身拥有的4处物业。

大华继显研究指出，2025年上半年，市场对优质资产的偏好推动3个月期新元隔夜利率（SORA）下跌98个基点至2.09%。尽管跌幅显著，S-REITs尚未出现积极的价格变动或重新评级。该研究机构预计，2025年底美联储可能降息，这将带动市场流动性全面复苏，进而提振该板块表现。

然而，全球地缘政治不确定性和关税风险仍为市场焦点，投资者应保持市场敏锐，并关注2025年下半年的数据。

您知道吗？

• 新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了41只房托和地产商业信托*，总市值超过890亿新元，约占新加坡市场总市值的10%，其中有80%（35只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。

• 截至2025年2月28日，这41只房托和地产商业信托的平均股息收益率为6.9%，富时新加坡房托指数10年总回报率为37.1%，平均负债率为39.6%。

*注：地产商业信托是拥有物业资产的商业信托