REIT观察-上半年表现最佳的S-REITs总回报率达双位数

2025年上半年，新加坡房地产投资信托（S-REIT）板块表现稳定。截至6月26日，iEdge新加坡房托指数上涨0.6%，达到1010. 73点。加上股息的贡献使该指数的总回报率提升至3.2%。

在iEdge新加坡房托指数的30只成分股中，超过半数在2025年上半年录得了正向的总回报率。其中，表现最出色的五只成分股在该期间录得了两位数的总回报率。

这些表现优异的成分股包括辉盛国际信托（FHT）、凯德综合商业信托（CICT）、先锋医疗产业信托、星狮地产信托（FCT）、和百汇生命产业信托，截至6月26日，它们的年初迄今总回报率介于10.0%到21.4%之间。在上半年，大部分表现优异的信托均报告了强劲的运营表现，包括稳定的入驻率和积极的续约租金调整率。

2025年上半年，星狮地产信托的收入和物业净收益（NPI）分别录得7.1%和7.3%的同比增长，达到了1.844亿新元和1. 337亿新元。这一增长主要得益于其购物中心组合的入驻率提升和续约租金的增加，以及淡滨尼购物中心的资产增强计划（AEIs）的完成。此外，每单位派息（DPU）也增长了0.5%，达到0. 06054新元。同样，百汇生命产业信托在2025年第一季度报告了更高的总收入，这得益于其在日本和法国收购的养老院所带来的贡献。此外，每单位派息也录得了1.3%的增长，达到0. 0384新元。在同类比较的基础上，凯德综合商业信托在第一季度的总收入和物业净收益分别录得1.1%和1.4%的增长。此外，该信托继续看到新签和续签租约的租金呈上涨趋势。与此同时，辉盛国际信托的出色表现得益于其提出的私有化计划。

与历史平均水平相比，REIT板块的估值具有很强的吸引力。

截至5月底，富时海峡时报REIT指数的预估股息收益率约为6.4%。与基准10年期的新加坡国债收益率相比，其收益率的利差接近4个百分点，高于过去10年的平均水平。就市净率而言，该板块目前的市净率也低于0.8倍，低于10年平均值1.0倍。2025年上半年，iEdge新加坡房托指数中表现最强劲的S-REITs，也是目前市净率较高的信托。

上半年表现最好的七只信托，市净率在1.0倍到1.7倍之间，高于板块平均水平。

2025年上半年，散户投资者是S-REITs的净买家。截至6月26日，该板块累计获得了约4亿新元的净流入。

在此期间，机构投资者是S-REITs的净卖家，资金净流出超过5亿新元。然而，包括凯德综合商业信托、星狮地产信托和百汇生命产业信托在内的一些S-REITs逆势而上，在上半年录得了机构资金净流入。此外，在截至到6月26日的最近五个交易日中，机构投资者也对REIT板块进行净买入，净流入资金超过1亿新元。

随着下半年的临近，投资者将密切关注利率的走势以及持续的运营韧性。尽管美国联邦储备在2025年尚未降息，但市场预计今年晚些时候会有几次降息。在新加坡，国内利率也在下跌，三个月期新元隔夜利率（SORA）从1月2日的3.0227下降到6月26日的2.0797。

关注该板块的分析师指出，到目前为止，本地借贷利率的下跌尚未引发该板块单位价格的显著波动。然而，如果全球利率最终下调，投资者情绪可能会有所改善。

您知道吗？

• 新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了41只房托和地产商业信托*，总市值超过890亿新元，约占新加坡市场总市值的10%，其中有80%（35只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。

• 截至2025年2月28日，这41只房托和地产商业信托的平均股息收益率为6.9%，富时新加坡房托指数10年总回报率为37.1%，平均负债率为39.6%。

*注：地产商业信托是拥有物业资产的商业信托