【新交所】REIT观察 - S-REITs受高息影响市净率承压，但股息率上升

近几个月来，受美元利率高企影响，全球房地产投资信托 (REITs) 表现承压，股价和估值出现折让，但多只新加坡房地产投资信托（S-REITs）也把握时机收购优质资产，并维持较高的股息收益率。

iEdge新加坡房托指数（iEdge S-REIT index）目前的市净率为0.87倍，而其五年平均市净率为1.04倍，折让率为16%。iEdge新加坡房托指数和相关不同指数为许多投资组合产品提供基准，如ETFs、智能投顾服务（SYFE REIT+投资组合）、指数基金和期货合约。

在10只指数权重股中，五只S-REITs的成交价格较其五年平均市净率折让较大，分别是丰树泛亚商业信托（Mapletree Pan Asia Commercial Trust），吉宝数据中心房地产信托（Keppel DC REIT），星狮物流商产信托（Frasers Logistics & Commercial Trust），吉宝房地产信托（Keppel REIT）和丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）。

吉宝房地产信托最近宣布已签订买卖合同，以3.638亿澳元（3.23亿新元）的价格收购位于澳大利亚悉尼乔治街255号的永久产权甲级写字楼50%的股权。

该物业位于悉尼中央商务区（CBD）的核心地带，承诺入驻率为93%，租约加权平均到期时间为6.8年。

吉宝房地产信托管理人预计，该物业首年收益率将超过6%，每单位股息增加幅度预估为1.4%。主要租户涵盖各行各业，形成多元化的租户群，包括澳大利亚税务局和昆士兰银行。

收购后，吉宝房地产信托以新加坡为中心的投资组合将达到约96亿新元的规模，分布在新加坡（占其资产管理规模的76.5%）、澳大利亚（占19.3%）、韩国（占3.3%）和日本（占0.9%）的13处物业。

iEdge新加坡房托指数被广泛视为S-REITs的晴雨表之一，用于衡量在新加坡上市的REITs表现。该指数由31只S-REITs成分股组成，股息收益率为5.7%。

目前有两只交易所买卖基金（ETFs）作为纯S-REIT ETFs在新加坡上市，分别是南方东英iEdge新加坡房地产投资信托领先指数ETF（CSOP iEdge S-REIT Leaders Index ETF）和利安-辉立新加坡房地产投资信托ETF（Lion-Phillip S-REIT ETF）。

REIT ETFs通过追踪标的指数（在本例中为一篮子REITs）的表现, 为投资者提供了即时多元化的投资和进入REITs市场的机会。购买ETF的成本也低于通过购买单只REIT来建立相似投资组合的成本。投资者还可以利用定期股票储蓄计划投资REIT ETFs。

您知道吗？

• 新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了41只房托和地产商业信托*，总市值超过960亿新元，约占新加坡总市场市值的12%，其中有90%（37只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。

• 截至2024年1月31日，这41只房托和地产商业信托的平均股息收益率为7.0%，富时新加坡房托指数10年总回报率为80.1%，10年的市值年复合增长率为6%。

*注：地产商业信托是拥有物业资产的商业信托