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2024年刚拉开序幕，楼市就频频亮剑城中村改造、PSL等政策。
文 | 青颍
出品 | Tao财经
2024年刚拉开序幕，楼市就频频亮剑城中村改造、PSL等政策。
1月5日，深圳公布了“推进城中村改造实现高质量发展的实施意见”的征求意见稿，涉及全市40%建面。同一天，广州发放了全市首张“房票”，意味着一线城市正式加入“房票”的“棚改2.0”。此前，2023年12月央行新投放PSL3500亿元，PSL全称抵押补充贷款。
中国楼市刚刚告别了即为不寻常的2023年。在2023年房地产政策力度逐渐转向“托举并用”，没有达到预期的效果。但从2023年的楼市政策来看，只是一步一步在松绑，并没有出现利率超预期打折、货币化棚改等强刺激性政策，政策旗帜鲜明的立足长远举起建立房地产长期健康的发展趋势大旗。
一位房地产研究专家表示，2024年将会是“修复”楼市的一年，同时通过加大对实体行业和民营经济的扶持，带动各行各业进入健康恢复周期，最后配合政策组合拳，居民入场。
01托底房地产
2024年，政策释放的信号很明确，即使不是大力刺激楼市也是极力“呵护”的状态。
1月5日央行联手金融监管总局发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（简称“住房租赁金融17条”），意见鼓励国资和社会资本去收购市场上的存量商品房，用来建设保障型租赁住房和长租房，而国家则予以金融和信贷方面的支持。意味着国家队下场，开始帮助市场去库存了。
此前14号文也明确提到，要充分利用依法收回的已批未建土地，房地产企业破产处置商品住房和土地闲置住房等建设筹集保障房。实际上对于房企和城投公司手里的那些烂尾项目，即使这些项目和土地被打折，卖给了保障房的承建方，一方面能化解开发商和地方城投平台债务暴雷的问题，另外一方面也不会打击土地和商品房市场。保障房一定会严格限制上市流通，相当于人为在商品房和保障房之间设立了一道防火墙。
政策也指明，地方政府的城投公司，只要不增加隐性债务，就给予市场评估价80%的贷款，贷款期限是30年。而专家表示，虽然“左手到右手”的戏码行不通了，但地方政府可能会以国债转移支付特殊再融资债券和专项债的形式，筹集保障房建设资金，注入给地方城投平台进行开工建设，本质还是继续以土地资本化来兜底房地产市场。
央行在2023年最后一个月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元。根据央行最新的消息显示，2023年新增PSL的额度总计有5000亿，也就是说还有1500亿的额度待投放。
虽然央行未具体说明PSL的使用投向，但预计主要投向以城中村改造为主的“三大工程”，以支撑当前相对疲弱的房地产投资。
3500亿的PSL为何引发市场强烈关注？因为过去十年，PSL一直都有四两拨千斤的效果。
02天量PSL背后的深意
PSL全称抵押补充贷款，属于再贷款的一种，是央行自2014年4月起创设的结构性货币政策工具，旨在成为棚户区改造和新型城镇化建设的中长期低成本资金来源。大众熟知的“拆迁款”可以说就是从这里来的。简单来说，PSL就像是一种“选择性降息”，通过为银行提供低成本资金，间接达到降低某个行业融资成本的目的。
PSL自2014年创设，经历两轮扩张。
第一轮是2014-2020年棚改货币化，5年间累计投放36704亿元。尤其是2014-2018年，PSL占棚改资金的比例高达57%。棚改货币化带来的涨价去库存，直接造就了房地产大牛市。
第二轮是2022年9-11月，央行合计净投放PSL6300亿，主要用于保交楼和基建。
与前两轮的区别是，这笔3500亿PSL的高能货币是定向使用，主要用于“三大工程”：保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。按照经验数据，PSL的杠杆效应为3倍，央行投放3500亿PSL，等于向市场投放1万亿左右的货币。
就比如深圳推出的新规定要全面推进城中村改造，在深圳可居住的1129万套房子中，51%是私人自建房，也就是城中村。现在深圳明确城中村改造设置全市40%的建面，也就是不低于400万套房子，80%的城中村都会被改造，再结合深圳一直以来的示范性作用，这是以后或许是特大城市的样板。
有业内人士指出，新增PSL资金主要用于超大特大城市城中村改造，PSL利率为2.4%，较1年期MLF（中期借贷便利）利率低10BP，未来PSL利率仍有下降空间，具有规模化的低成本的公共资金属性，有利于激励配售型保障性住房、城中村改造公共配套补短板和配建保障性住房（含保租房）等房地产供给侧改革。
“市场的归市场，保障的归保障”住房双轨制进一步加速到来。
03核心资产分化明显
2023年，各地频发房地产支持性政策，政策力度逐渐转向“托举并用”。中指研究院发布的数据显示，2023年，全国已经有超过200个省市优化调整房地产政策，出台调控措施超过600次，这些政策似乎没有达到预期的效果。但也没预想中的“差劲”，住建部副部长披露了一组数据：2023年1-11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%。这表明住房需求保持稳定，没有出现明显的收缩。
从当前政策来看无论是PSL的精准输血，还是城中村改造，是精准托底房地产的出路。也意味着，2024年城市价值分化愈演愈烈！
根据住房和城乡建设部于2022年10月发布的《2021年城市建设统计年鉴》显示，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。全国特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。据中信证券预计，2023-2025年，特大超大城市每年城中村改造投资规模或在万亿元。
有业内人士表示，引水三大工程目的是要加速我国住房双轨制的形成，而城中村改造局限在23个超大特大城市之中，主要是为了盘活核心区的土地，越是核心区城中村改造就会越快，对于周边土地价值的带动作用就会越明显。
如果票房安置像广州一样不限制选房区域，那么核心区域还会虹吸附近的拆迁村民，所以城中村改造利好的还是核心城市核心区域。这会造成随着房地产行业规模收缩，有些城市的好房子价格会贵出天际，有些则会持续下跌，加剧贫富分化。
在这分化的背景下，从趋势角度看，房价会高于收入，相对租房也不会便宜。2024年或将释放一线城市和强二线城市合理需求。
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