文/樊雨鑫
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1 公司简介
Lead Real Estate Co., Ltd(NASDAQ:LRE)于2001年3月在日本东京注册成立。该公司是东京、神奈川县和札幌市的豪华住宅开发商，包括独栋住宅和共管公寓。此外，该公司还在东京经营酒店，并向日本和德克萨斯州达拉斯的个人客户出租公寓楼单元。该公司主要通过开发和销售单户住宅和共管公寓获得收入。
自 2001 年成立以来，公司已经交付了 1,000 多套单户住宅和 25 套公寓。其单户住宅的目标客户是富裕的家庭买家，公寓的目标客户是希望购买公寓用于投资的机构客户。
2021年1月该公司推出了互动媒体平台Glocaly，旨在促进公寓买卖双方的配对。
2 管理层
3 股本描述
本次LRE预计将发行1,143,000股普通股，每股为8美元，在扣除估计的承销折扣、非责任费用津贴和应付的估计发行费用后，此次发行将获得约5,583,455美元的净收益。其中，约50%用于国内业务扩张，包括扩大在日本的公寓开发和销售;约30%用于Glocaly平台的开发，包括销售和营销、功能开发和服务器维护成本;大约20%用于一般公司用途。
4 财务分析
LRE的收入与净利润的差距十分巨大。2022财年，房地产销售收入，包括土地销售、非开发收入和建筑开发收入，从2021财年的11,090,77.8万日元(约81,73.6万美元)增长了27.2%，达到14,108,45.4万日元(约103,97.6万美元)。
收入增加主要是由于2022财年有12套公寓的土地交付，高于上一财年的4套。平均销售价格同比上涨49%，达到32299.6万日元(约合238万美元);截至2022年6月30日的财年交付了81套单户住宅，高于上一财年交付的50套。平均销售价格同比上涨6.4%，达到23,62.6万日元(约合17.4万美元);2022财年，共有9套共管公寓交付，高于上一财年的4套。平均销售价格同比下降17%至147,96.1万日元(约合1,09万美元)。
但同时也有下降的地方。2022财年，单户住宅土地交付量为94套，低于上一财政年度交付的102套。由于开发项目的位置不佳，平均销售价格同比下降3%至75,129万日元(约55.4万美元)。
成本方面，房地产开发和销售的收入成本同比增长22.4%，达到11,812,34.7万日元(约合87,05.4万美元)，主要反映了与收入增加相关的直接成本增加。2022财年，毛利率增长至17%，而2021财年为13.2%，这主要是由于公寓交付量增加和土地平均售价上涨。
截至2022财年，公司归属于普通股东的净利润从截至2021财年的252,35.8万日元(约1,860万美元)增加了109.4%，达到528,38.3万日元(约3,89.4万美元)。总体表现向好。
5 竞争优势
根据专注于日本市场咨询公司矢野研究所(Yano Research Institute)于2021年9月进行的一项市场研究，2020年日本新开工的住房数量为815,340套，比上一年减少了约9.9%。2020年日本房地产市场出租房屋数量为306753套，同比下降10.4%;待售住宅单位数量同比下降10.2%，至240,268个;同时待售共管公寓数量同比下降8.4%，至107,884套;商品房竣工数量为130,753套，同比下降11.4%;住宅建筑公司和开发商的数量总体减少;另外由于新冠肺炎疫情的影响和面对面销售的限制，许多房地产中介和房屋销售中心都遇到了销售困难。2020年整个日本的房地产行业都受到了极大的打击。
但是尽管日本整体房地产市场面临新冠的逆风，但东京的豪华住宅市场在2020年仍然是一种珍贵的商品。第一太平戴维斯研究公司(Savills research)的研究显示，人们对东京豪华住宅的需求依然强劲，对投资者来说，豪华共管公寓尤其具有吸引力。主要由于日本仍是净值人群数量最多的三个国家之一且供应有限，特别是在港区的著名地区，继续推动价格上涨;
在此环境下，LRE房地产开发和销售业务拥有良好的经验基础。其团队能力范围包括土地识别和收购、政府许可和关系、项目管理、商业化和销售等。
LRE管理并积极参与豪华住宅项目开发的各个环节，从寻找和获取土地，到产品设计、市场推广、销售、施工管理、物料采购、售后服务和财务规划，在每个开发阶段都有专业公司协助。
公司2021年10月推出互动媒体平台Glocal，旨在促进公寓卖家和买家的匹配。Glocal平台目的是通过公布信息吸引全球客户，并在其他国家/地区提供潜在的本地化投资组合。Glocaly利用互动媒体吸引卖家和客户，并促进他们的匹配。专有数据库和算法有望以独特的方式响应客户，根据人口统计和偏好提供量身定制的公寓建议。Glocaly还连接了融资提供商和其他附属服务提供商，如装修，使客户更方便的入住。Glocaly的功能包括公寓定制选择、eKYC流程、包括视频和公寓360度全景的互动媒体门户网站，以及100多种语言的人工智能翻译，这使Glocaly成为全球投资者可以访问的平台。
6 总结
由于专注于豪华公寓和房屋，LRE的营业收入十分亮眼，但净利润相对来讲较为逊色。在2020年日本房地产行业受挫后，LRE很有可能迎来新的一波房地产热，但同时，豪华房屋和公寓是否能够受到影响，我们不得而知。
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