贝壳研究院：取消土地限制将有效激活房地产市场

10月17日，据媒体报道，9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。如果这一消息属实，我们认为，“取消地价限制”和“取消远郊区容积率1.0限制”，能够鼓励市场形成更高品质的住房，引领换房群体的改善需求释放。

过去我国城镇化快速推进过程中，住房缺口较大，为更有效地利用土地资源，监管部门推出“禁墅令”。在2004年，国土部要求所有新出让的宅地容积率不得低于1.0。经过近二十年的发展，我国住房已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，居民对房子的要求从“有没有”转向“好不好”，有房群体对“好房子”的需求得不到满足。

一是住房空间有待提高

文献研究表明，过于拥挤的居住环境可能会对身心健康、与他人的关系以及儿童的发展产生负面影响。国际上测度“过于拥挤”的指标主要有四个：每个房间的人数（PPR）、每间卧室的人数（PPB）、人均居住面积（USFPP）、PPR和USFPP的交叉值。最常用的是方法是基于每个房间的人数来测度过于拥挤。英国ODPM报告给予的标准是，每个房间多于0.75人-每个房间多于1.5人，即人均住房间数小于0.67间属于过度拥挤。美国住房和城市发展部（HUD）给予的标准是每个房间多于1人，即人均住房间数小于1被认为处于过于拥挤的环境。另根据欧盟的标准，如果一个住户可随意支配的房间少于以下这些，那么可以认为该住户的居住条件是过于拥挤的：

-家庭共用的1个房间

-夫妻共用的1个房间

-单身成年人私用的1个房间（18岁以上）

-2名同性青少年共用的1个房间（12-17岁）

-2名异性青少年各自1个私用房间（12-17岁）

-2名儿童共用的1个房间（12岁以下）

相比而言，2020年我国城市家庭户居民的人均住房间数为0.99，其中上海和天津均低于0.90，北京仅0.91。集体户居民的人均居住条件较家庭户更低。

2022年我国出生人口中二孩及以上占比为53.93%。如果参考欧盟标准，有一个孩子的家庭，若与父母同住，合理住房需求至少需要三居室；有两个孩子的家庭，大部分情况下仍需三居室住房；三孩及以上家庭合理住房需求至少需要三居室。而据贝壳数据统计，重点城市存量房中一居室和二居室合计占比达50%，其中北京和上海一居室和二居室合计占比均接近70%。可见对多孩家庭而言，大城市的居住拥挤情况仍较普遍。

表1：人均住房间数

资料来源：OECD、国家统计局、贝壳研究院 

二是居住形态单一导致居住舒适度不佳

居住形态大体包括独栋、双拼/联排、多层住宅、高层住宅等几种类型。不同的居住形态在居住舒适度方面有所差异。居住舒适度是居住体验的重要组成部分。一是人的生理感受上的舒适，包括空间大小、采光质量、空气质量、噪音程度等。在现代城市规划制度建立之前，英国的《公共卫生法》中就已经把城市密度、住宅的日照、通风、采光，上下水等作为基本的公共卫生条件写入法律；二是人的心理感受上的舒适，包括安全性、私密性、邻里关系的亲密度等。

比如，自然采光对于人体健康有重要意义，尤其是对于老人和儿童。持续的自然光具有提高免疫力、改善心情、改善室内热环境的作用。不同国家和地区对于住宅室内的采光标准都不同，不同形态的住宅对于自然光的采光效率也不一样。一般来说，低层住宅的采光质量要高于高层住宅。

国外独栋住宅占比普遍较高。2021年美国的独栋住房（包含单户型住宅、联排别墅、单户自建住宅）在所有房屋存量中的比例高达82%。美国独栋住宅一般为一层或两层建筑，有私人的入口，门前有草坪，房后有庭院，多半配有两个车位的车库，相比于居住在十几层以上的普通公寓，无论是采光、通风还是私密性均更佳。

2018年日本按户数统计的独栋住宅占比53.6%。在工业较少的地区，如秋田县，独栋占比高达80%，公寓只占18%。英国独栋和双拼合计占比83.3%，公寓占比仅16.4%。欧盟平均来看，独栋和双拼合计占比41.3%。

表2：日本各地不同居住形态比例（2018年）

资料来源：日本国土交通省、贝壳研究院

表3：欧洲各国不同居住形态占比（%）

资料来源：国家统计局，贝壳研究院

注：以上数据范围不包括农村，英国为2018年数据，其他国家为2022年数据

为满足快速城镇化过程中的大量住房需求，叠加土地利用的集约化，我国形成了当前的高密度住宅模式。城镇家庭居住形态以多层和高层住宅为主，独栋住宅占比较低。截至2019年，我国城镇建筑面积中别墅、高档住宅面积占比仅为2.7%。

表4：城镇家庭户不同居住形态

资料来源：国家统计局，贝壳研究院

我国住房发展正在进入改善升级阶段。当前市场交易面临的限制，在很大程度上也是因为市场供给侧缺乏好的住房产品，难以满足改善需求。我国城市人口密度较高，通勤高峰时期道路拥堵严重，住在郊区通勤并不方便，这便催生出居民的多套住房需求，如工作日住在市中心便于通勤，周末住在郊区享受更好的居住体验。但当前住房供给并不能完全满足居民改善的需要。

究其原因，在过去一段时期，我国住房土地出让中存在两大约束：一方面为了限制房价而限制土地出让价格的上限，另一方面限制宅地容积率不得低于1.0。这些限制性政策在抑制房价过快上涨时期发挥积极作用，但代价是让房企不能按照需求升级做出高品质的产品。如若放松对远郊区的容积率限制，可在未来向市场释放高质量的产品，牵引换房需求释放。

整体来看，当前我国居民住房改善空间较大，但品质供给仍显不足，未来政策可在以下两方面继续发力：一是加大低密度高品质住房供给。逐步放开大城市郊区住房容积率限制，对人口密度低的城市全域放开住房容积率限制，给予居民更多改善空间。二是对仍有限购政策的城市，低密度高品质住宅不纳入限购范围，允许有意愿有能力的居民通过改善居住形态提升居住体验。 $贝壳(BEKE)$ $贝壳-W(02423)$