7月25日，贝壳研究院发布《2023 中国房地产市场半年报》（以下简称“报告”），报告回顾了上半年住房交易市场“均值回归，稳态平衡”、住房租赁市场“供给凸起”的新变化，并展望了下半年趋势。
报告指出，随着2022年房地产周期中枢快速回调至阶段性低位，2023年基本面表现大概率好于去年的极端情形，复苏趋势确立有望强化市场信心，叠加供需两侧对宽松政策的敏感度提升，3年疫情叠加地产旧模式带来的疤痕效应有望渐渐抚平，行业周期凭借强大的生命力也将迎来新一轮自愈与成长。
同时，2023年住房租赁市场有效供给增加，租赁房源机构化率将进一步提升，而供应端的竞争加剧，将进一步推动住房租赁产品、服务品质及运营管理效率的提升。
二手房新房市场展望：市场将形成N型底部突破
贝壳研究院数据显示，房地产市场上半年均值回归，稳态平衡。一季度成交量快涨与二季度急跌属于市场正常波动而非趋势性拐点；城市分化至区，且能级越高弹性越大；改善性住房需求依然是市场最确定的力量；二手房的比较优势依然显著，且市场结构仍处稳态。
报告同样预测，下半年市场将震荡筑底，均衡复苏。同时，预计复苏曲线前高后低，即一季度脉冲之后，二季度正常回调，三四季度平稳回升，全年新房销售保持稳定，二手房维持比较优势，全年继续好于新房。
报告分析指出，需求中枢回落后的新均衡加速形成；改善性需求相关支持政策潜力的释放有望激活需求结构中54%的庞大人群，进一步放大、激活整个系统的置换链条；随着保交付探索形成可推广复制的方案，新房信心也会同步回归。
据贝壳研究院判断，中国房地产周期不会呈现 L型的走势，而是由多个N型组成的底部突破态，在多轮小周期的碰撞和探索之后，市场将以更加完整的居住产业形态迎来更高质量的上行阶段，整体呈现缓慢复苏。
住房租赁市场展望：供给凸起，金融政策利好释放
报告预测住房租赁市场将在7月或8月迎来全年热度高峰。上半年住房租赁市场买方市场特征逐步凸显，租金水平整体呈现平稳下行趋势，房源成交周期同比、环比延长，租客对于个人业主或租赁企业的议价能力逐步提高。
具体来看，上半年重点40城租赁市场热度同比提升，35个城市市场热度同比升温。随着经济社会全面恢复常态化运行，春季返工季、毕业季两个租赁市场旺季如期而至，租赁市场热度在6月达到上半年峰值。
政策层面，中央及各地方城市的政策主要集中在完善保障性租赁住房落地细则、加大金融支持力度以及支持租房提取公积金政策等方面。行业层面，市场主体依然保持较高活跃度，租赁企业管理房源规模扩大，并通过品牌合作、产品或服务迭代升级的方式提高核心竞争力，同时企业融资渠道走向多元化，尤其是产业基金、银行贷款的支持力度加大。
住房租赁房源供给的增加促使租金水平稳中有降，多数城市租金同环比保持下跌趋势。展望后市，预计7月或8月迎来全年租赁市场热度高峰。
政策层面，保障性租赁住房政策继续完善，供需两端的金融支持力度加大。行业层面，住房租赁新项目、新品牌将陆续推出，住房租赁机构化率提升。住房租赁企业之间聚焦于品效竞争，将进一步推动住房租赁产品、服务品质及运营管理效率的提升。
除了市场展望，报告还汇集了贝壳研究院半年来在居住领域最新研究及探索，涵盖了居住改善市场规模测算、家庭小型化环境下住房需求分析、中国住房租赁金融发展研究报告及家装行业整装模式的确定性分析等。
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