通常提到REITS，我们会直接想到房地产信托基金，但房地产信托基金用来定义这个投资品类有些局限。REITS在实际的投资动作中，是一种不动产证券化的投资工具。
假如我想买一块儿风水宝地用来盖房子，或者我想租一栋楼来转租出去做写字楼，或者我想买一片儿商业地产来做商场等等，大部分的投资人都是拿不出动不动就上亿的资金来投资，或者没有专业的房地产管理能力和知识技能。在这种情况下，我该怎么参与我想做的这些投资呢？我可以买REITS，通过持有REITS的份额来间接持有这些不动产，并且有专业的管理人，懂得如何打理这类生意的人来替我去管理运营获得收益。
所以说，REITS实际上是一种投资工具，它是不动产证券化后的一类投资品种。为投资者提供一种简单的购买和拥有房产、地产的方式，并且让其由经验丰富的专业人士管理，从而为投资者提供股利收益和资本增值。
我们在购买REITS的同时，投资者不仅只购买了房地产，还购买了企业服务，REITS要求由经验丰富的管理公司或者经理来管理房地产投资，以确保可以产生稳定的现金流以及资本增值。
全球超过42个国家和地区出台REITS相关制度，在美国、日本、澳大利亚、中国香港等发达地区以及新加坡、泰国、印度等新兴市场都有REITS的身影，尤其在新兴市场均得到快速发展。
全球REITS市值在2011-2019年间从7900亿美元大幅增长164%至2.09万亿美元，同期美国、亚太、欧洲、泛拉美、泛非洲市场涨幅分别为195%、175%、86%、95%、68%。市场动态变化显露马太效应，市值规模越大的市场涨幅越大，REITS模式越能得到社会的认可。
美国是世界上发行第一只REIT以及第一个建立REITs立法的国家。1880年，第一只投资于住宅的不动产集合投资信托在麻省建立。
美国 REITs市场覆盖的基础物业类型逐渐扩展至零售、办公、住宅、酒店、工业、伐木业、医疗保健、自建仓储、基础设施、数据中心、多元化、专业化等 12大领域。截至 2020年 7月底，美国权益型 REITs产品所覆盖的 12大板块当中，基础设施 REITs市值占比最高，为 19.93%，其次为住宅和工业 REITs，占比分别为14.04%和 12.17%，数据中心 REITs占比也超过 10%。抵押型 REITs中投向住宅的比例为 63.83%， 高于投向商业物业的抵押型 REITs比例。
我国REITs制度的探索开始于21世纪初。2014年，以“中信启航REITs”的设立为标志， 开启了中国“类REITs”的探索。2021年公募基础设施REITs的启动，这是“从类REITs到公募基础设施REITs的艰难跨越”。
我们公募基础设施REITS项目集中于交通，水、电、气、热等市政工程，城镇污水、垃圾处理，产业园区，信息网络等基础设施补短板行业及新基建行业。之所以选择这几个领域，是因为:1.水务资产受环保政策和城镇化率提高驱动，且在资产证券化领域有较深入的尝试，以此作为底层资产，市场认可程度会较高；2.园区类资产包括工业厂房、创业孵化器和产业发展服务平台等，其符合政府战略性新兴产业集群定位，将享受政策大力扶持；3.轨道交通处于投资增加的关键时刻，其重资产即将进入盘活时期，需通过基础设施公募REITs回收资金解决新项目的资本金问题。可以说，这几个领域受当前经济波动影响较小，具有可预测的稳定现金流，且盈利性较强，会有较大的发展空间。
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