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说到房产，想必身处澳大利亚的各位对realestate.com.au这个网站都不陌生。作为澳大利亚最受欢迎的房地产网站，realestate.com.au可以为用户提供最新的有关房地产买卖、租赁和投资的信息及服务。

而该网站的运营商REA Group（ASX: REA） $REA GROUP LTD(REA.AU)$ ，在近日发布了2024财年第三季度的财务报告，公司股价在盘中一度飙升到190澳元/股的高位。

作为一家与房产市场息息相关的公司，REA的股价走势与澳大利亚房屋价格指数有着惊人的相似，背后的逻辑是什么呢？本文将对REA这家公司进行深入研究。

业务线全面开花，营收大涨

截止2024年3月份，前三季度REA的核心收入为10.6亿澳元，同比增长20%；运营EBITDA录得6.16亿澳元，同比增长24%。

受益于澳大利亚住宅和商业房地产市场的强劲收益，以及印度业务收入增长，第三季度的业务收入同比增长24%至3.34亿澳元。同期，运营费用增长仅18%，低于收入增速。良好的成本控制能力，使运营EBITDA录得30%的增速，提高至1.77亿澳元。

澳大利亚住宅业务营收占比约70%，本季度表现强劲，营收增长27%。主要得益于全国房价同期内上涨13%。

除此之外，由于利息过高，更多投资房业主也选择在高位抛售房产，导致全国挂牌房源量增加6%。尤其是悉尼和墨尔本两大热门城市，挂牌房源量已经连续三个月录得两位数的增速，第三季度同比分别增长20%和18%。

另一方面，租房市场的数据也非常喜人。尽管受到房屋供应量非常有限的负面影响，房源挂牌量下降5%；但是，这也导致了房租同比上涨9%，目前挂牌全国房租中位数已经高达600澳元/周，最终提高了租房市场业务的整体收入。

与之形成鲜明对比的是开发商业务收入，尽管本季度新房开工数量的跌幅缩小至2%，但是所带来的积极影响被竣工时间拉长所抵消。

根据澳大利亚建筑大师协会（Master Builders Association）的研究，由于近年来的劳动力短缺、供应链断裂和长期的规划土地释放不足以及申请批文过程中的繁文缛节，导致2022-23年间新公寓的平均竣工时间从2015-16年创纪录的21个月，拉长到了28.8个月。独立房屋和联排别墅的竣工时间也均出现了不同程度的增加。因此，本季度REA开发商业务的收入并无太大起色。

除了国内业务外，印度地区业务同样保持了强劲的增长势头。受Housing.com平台房地产广告业务增长的驱动，本季度收入同比增长31%，保住了印度市场第一的宝位。

不仅仅是广告，REA的商业版图非常强大

作为realestate.com.au的母公司，REA是澳大利亚最大的地产广告商，通过网站、手机应用程序、以及合作伙伴网站等数字渠道提供服务。同时，还为房地产买家、卖家或第三方提供相关咨询服务，主要业务范围覆盖亚太和北美地区约10个国家。

仅realestate平台平均每月的访问量便超过1.3亿次，是规模第二名的同类网站Domain的4.1倍。强大的规模效应也促使REA与其他平台相比拥有更强的竞争优势，从而提高议价能力。

而REA能够形成如此强大的规模效应，离不开两个关键的经营理念。

一个是保持不断地投资新产品和技术，投资了包括Simpology、Realtair和Arealytics等多家房产领域的科技公司。从而实现优化功能，提升用户体验，增加用户粘性，加强在行业中的领先优势。

另一个则是不断通过收购，来拓展国际和国内版图。

从2007年开始，这家位于墨尔本的房产广告公司便开始了收购欧洲和亚洲地区的房地产网站；2015年通过收购美国知名地产网站realtor.com运营商Move,Inc.的部分股权，成功进入美国市场。

考虑到东南亚市场有巨大的人口增长潜力，以及他们对投资澳洲房产浓厚的兴趣，为了扩大在东南亚市场的影响力，REA在2016年斥资7.51亿澳元把东南亚的房地产网站运营商龙头iProperty Group纳入囊中。

随后，在2021年，REA把在马来西亚和泰国的业务出售给了东南亚最有实力的竞争对手PropertyGuru。而作为交换，REA的控股公司News Corp将获得PropertyGuru的18%股权以及一名董事会席位。

纵观REA之前的战略，未来一点点蚕食这位实力强大的对手，将其吞并，也并非不可能。

此外，2020年，REA收购印度房产科技公司Elara Technologies的控制权，并改名为REA India，该公司拥有印度知名房产广告平台Housing.com和Makaan.com，以及房产经纪公司PropTiger，也是印度市场中当之不愧的龙头。

印度市场的业务也是REA近几年的重点关注对象，目前REA涉足的二级（Tier 2）市场约8个，而公司的最终目标是进入约30个市场。因此，REA的国际扩张步伐，还有相当长的一段距离要走。

除了国际市场中的收购之外，REA在本土的收购策略也非常激进。

与东南亚和印度市场不同，REA在澳洲的收购更侧重将公司的业务从单一的在线房产公告，转为完整的房地产、金融和数据服务商，打通房地产的所有业务领域。

其分别收购了抵押贷款公司Mortgage Choice、房屋开放和广告贷款公司Campaign Agent和地产数据服务商PropTrack。

REA的这种积极收购战略，与从头开始成立一家新的公司相比，可以快速缩短发展新业务线所需的时间，而且REA所选择的标的大多为细分行业的领头羊。所以，每一笔收购的完成都会助力REA加速实现下一阶段的增长计划。

但是，却暗藏着一个非常致命的风险，由于REA的规模过大，随着收购的扩张，可能会导致行业形成垄断，从而失去公平和有竞争力的定价，非常有可能会受到来自澳大利亚竞争和消费委员会（ACCC）的公开审查。

REA原本计划在今年以2500万澳元收购DynamicMethods，一家规模不大但却在行业中有绝对话语权的公司，为澳大利亚除了维州之外的所有地区的房产经纪人提供房产交易数字表格服务，例如房屋销售和租赁表格，而在维州使用频率较高的租赁表格平台1form早在2014年就被REA收购。

因此，REA若成功完成这笔交易，很可能会凭借在全国的垄断地位，将这项业务与其他业务捆绑销售给房产经纪人。因此，ACCC宣布对REA这笔交易进行公开审查，REA也在不久之后声称出于商业原因，选择终止这笔交易。

澳财投研观点

综上所示，作为澳大利亚当之无愧的房地产在线广告龙头，与澳大利亚住宅房地产市场相关的收入占比超过70%。澳洲目前快速增长的人口和低失业率将会进一步刺激对房产的需求，而房产供应短缺的状况在短时间内可能难以缓解。

因此，目前全国创纪录的房产价格会继续保持上涨的趋势，高息压力下会有更多投资房在市场中抛售。而活跃的房产交易市场，也会进一步提高REA的收入。

同时，REA的收购战略也会加速行业资源整合，为公司的长期收入增长注入动力，稳固龙头地位。公司目前的股价位于高位，但从长期来看，仍然是一个值得投资人关注的投资标的。

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