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图片系AI生成 近日，陕西最大的国资物企西安经发物业向港交所提交了招股书，这是自去年9月其首次冲击港交所以来的第二次递表。 经发物业成立于2000年，是陕西老牌物企，实控人为西安经开区管委会，受益股份达90.17%。根据中指院的统计，按2022年陕西省在管建筑面积计，经发物业在陕西2022年物业服务百强企业中排名第一，市场份额约为1.7%。 但在万科、龙湖、保利、碧桂园服务等巨头不断攻城略地的当下，经发物业的规模比之只能算“袖珍”，如何维系其估值达标将是难题。 并且，尽管手握大量政府相关项目，这种较为依赖关联方、区域集中度过高的地方物企，独立市场竞争力能否撑起其“扩张大西北”的资本故事也有待进一步观察。 实际上，随着监管收紧，物业公司上市进程已经显著放慢。据克而瑞物管统计，2023年IPO成功上市的物企仅为2家，2家企业自2021年筹划上市以来均经历了3次递表，上市平均用时达661天，较2022年6家新上市物企平均用时延长了367天。 地方国资一手“催大” 经发物业并非传统意义上的物业公司，其营收主要来自三条业务线，即城市服务、住宅物业管理服务、商业物业管理服务。2023年，城市服务、住宅物业管理服务及商业物业管理服务收入分别为5.2亿元、1.8亿元及1.5亿元，分别占公司总营收的60.9%、21.3%及19.4%。 公司第一大业务城市公共服务，即为政府机构和公共机关提供管理服务，主要包含城市环境卫生清洁服务、政府大楼等建筑清洁服务以及居民社区、政府机构垃圾处理服务等。 以其为例，在经发物业的收入来源和业务结构中，当地政府及公共资源一直占了较大比例。截至2023年6月30日，经发物业已订约管理的项目有138个，包括政府大楼、教育机构、医院、居民社区、办公大楼及产业园，总合约建筑面积为1490万平方米，其中总建筑面积1340万平方米由经发物业管理。其客户主要包括公共机关、物业

2023年房地产行业风险尚未出清，关联度较高的物业管理行业也还在调整期，但在政策及市场推动下，物业服务企业正加速进入“换挡提质”通道。 根据克而瑞物管数据，以实现社会化的管理规模进行测算，物业管理行业总市场达到3.8万亿元。其中，基础服务营收达到2.19万亿元，预计2026年将达到2.45万亿元，增值服务营收达到1.65万亿元，预计2026年将达到1.89万亿元。物业管理行业空间依然十分广阔。 图片1.png 在稳健发展的背景下，西安经发物业股份有限公司(简称：经发物业)于3月26日再度向港交所主板递交上市申请，光银国际为其独家保荐人。据悉，该公司曾于2023年9月20日向港交所递交过上市申请。 陕西物业龙头难掩毛利率逐年下滑 招股书显示，经发物业为一家扎根于陕西省且业务布局中国西北部的综合城市服务及物业管理服务提供商。根据中指院的资料，按截至2022年12月31日的陕西省在管建筑面积计，公司在2022年度物业服务百强企业中排名第一，占市场份额约1.7%，且按截至2022年12月31日的陕西省在管建筑面积计，在2022年于陕西省运营的物业管理服务提供商中排名第二。 过往业绩期间，经发物业的主要业务分别为城市服务、住宅物业管理服务和商业物业管理服务。截至2023年9月11日，公司的业务覆盖西安、铜川、韩城及石河子。 截至2023年12月31日，经发物业已订约向中国149个项目提供公共物业管理服务、基础住宅物业管理服务及基础商业物业管理服务，总签约建筑面积为1500万平方米及在管总建筑面积为1460万平方米。 于往绩记录期间，经发物业的业务规模及财务表现均实现稳定增长。 2021年至2023年（以下简称：报告期内），公司在管建筑面积分别为1080万平方米、1320万平方米及1460万平方米，复合年增长率为16.0%。 业绩表现来看，报告期内，公司的收入分别为5.94亿元（单位：

本文来源：时代财经 作者：钟黛 4月10日，人民银行上海总部、国家金融监督管理总局上海监管局组织召开上海经营性物业贷款集中签约会议，8家银行以及12家房地产企业参会，签约贷款总金额约为146亿元。 时代财经独家获悉，签约银行包括中国银行上海市分行、工商银行上海市分行、农业银行上海市分行等，签约房企包括长峰集团、美地芳邻房地产、龙湖集团、大华集团、南丰集团、宏伊置业等。 截至发稿前，大华集团和龙湖集团沪苏区域对此未有回应。

本文来源：时代财经 作者：钟黛 4月10日，人民银行上海总部、国家金融监督管理总局上海监管局组织召开上海经营性物业贷款集中签约会议，8家银行以及12家房地产企业参会，签约贷款总金额约为146亿元。 时代财经独家获悉，签约银行包括中国银行上海市分行、工商银行上海市分行、农业银行上海市分行等，签约房企包括长峰集团、美地芳邻房地产、龙湖集团、大华集团、南丰集团、宏伊置业等。 截至发稿前，大华集团和龙湖集团沪苏区域对此未有回应。

近几年，因地产板块的下行趋势，导致物业板块经历了长时间调整。在地产下行周期中，物业板块的抗周期性“失灵”，主要是因为房地产市场的调控政策收紧，从而影响了物业企业的业务拓展和收入增长。在此轮周期中，具有国资背景的物业公司在资金、资源和管理方面展现国资的优势，从而在市场波动中保持相对稳定的发展态势。 同时，由于地产项目的困境，房地产行业风险尚未出清，与其关联度较高的物业管理行业也还在调整期。在政策及市场的双重推动下，物业管理行业逐步向高质量服务的方向发展，物业公司也开始寻求多元化的发展路径，大力发展传统住宅物业以外的业务，寻求新的增长点以提升其在市场中的竞争力。在政策及市场推动下，物业服务企业正加速进入“换挡提质”。 近期，国资背景的物业服务企业相继向香港联交所递交了招股说明书，分别为泓盈服务、深业物业和西安经发，其中根植湖南、立足长沙的城市服务及运营提供商泓盈服务率先完成招股书更新，有望成为龙年的城市服务概念第一股。 作为具有国资背景的物业公司，泓盈服务的业绩如其他国资物业企业一样，实现了稳步增长。泓盈服务的控股股东长沙城发集团在湖南省内为其提供源源不断的资源和项目，在当地形成了较强竞争力和品牌影响力。其实这一点也很好理解，港股目前的大多数物业公司都是区域性的，先在一个区域扎稳脚跟，再逐步实现外省的扩张。 不同于其他国资物企的是，泓盈服务将基础业务聚焦在了城市服务上，而且并不局限于传统大型基建设施维护，主要围绕园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营以及市政环卫服务等方面。各项服务内容所对应的城市形象、环境卫生以及交通，都是提升城市整体质量的必要项。由此看来，泓盈服务的城市服务业务抓住了城市想要升级、提升形象的需求。在房地产行业下行的趋势下，住宅物业增速整体放缓，将增长切入点放在蓝海的城市服务上，或许是明智的选择。 实际上，城市服务业务已经成为了泓盈服务的营收支柱。据招股书显

经济观察网 记者 田国宝 2023年度财报发布前，在一家房企做财务工作的李贺遇到了一件棘手事。 按审计师的要求，这家房企的两个投资性物业需要减值，但两个投资性物业分别是两笔贷款的抵押物，资产减值遭到了债权银行的反对。 每个财报季，审计师会根据物业经营情况、市场情况等对投资性物业的公允价值做出调整。2023年，受出租率下滑、租金下降等因素影响，做减值处理的投资性物业不在少数。 李贺介绍，两个物业做了减值处理后，造成抵押物的抵押率超过了70%的红线，“批贷款的时候，抵押率是充足的，减值后就不充足了，银行不干了”。 银行表示，如果抵押率不足，企业要么追加抵押物，补足增信，要么削减融资额，让抵押物与融资余额相匹配。 房企当前融资困难，哪种结果都不是李贺想要的。 一位会计事务所人士告诉经济观察网，自介入2023年度财报审计工作以来，在以公允价值评估投资性物业价值的上市企业中，减值引发债权银行反弹的情况并不鲜见，“经常有企业问，能不能少减值一点，银行那边有意见”。 多位接受采访的银行业人士告诉经济观察网，以往，只要贷款企业的信用状况没有明显恶化，还在正常还款且还款来源有保障，即便是抵押物做了减值处理，银行一般也不会干涉。但从去年底到今年，银行的干涉明显多了起来。 “这实际上是银行夯实抵押物、降低贷款风险的一种做法。”一位商业银行信贷人士表示，年初，经营性物业贷新规出台后，有部分金融机构一方面尽量将存量信用贷置换成抵押贷，另一方面通过调整抵押率或贷款额度，让抵押物匹配贷款余额。 减值 前述减值的两个投资性物业位于一二线城市，均在银行做了抵押贷，其中一笔抵押贷还有一年多到期，另一笔处于分批放款阶段，已经有部分贷款到账，预计年内可以发放完。 2022年下半年，由于公共卫生事件的影响，这两处投资性物业的出租率大幅下降，虽然通过降低租金等措施解决了一部分空置，但出租率一直没有恢复到原来的水平。

图片 来源：招股书 来源 | LiveReport大数据 招股书 | 点击文末'阅读原文' 摘要：深业物业于2024年3月28日第三次向港交所递交招股书，拟在香港主板上市，公司是中国第五大国有全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商。2023年收入27.12亿元，净利润1.6亿元。公司于2月5日通过中国证监会备案。 LiveReport获悉，成立源于1985年的深业物业运营集团股份有限公司SHUM YIP PROPERTY OPERATIONS GROUP CO., LTD（以下简称“深业物业”）于2024年3月28日在港交所递交上市申请，拟香港主板上市，公司曾于2023年2月24日、8月25日递表，这是该公司第3次递交上市申请，联席保荐人为中金公司、中信证券、建银国际。 作为全国知名的全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商，公司深耕大湾区，足迹正在不断覆盖中国市场。 截至2023年12月31日，公司的总签约建筑面积约为8410万平方米，在管项目总数为513，在管总建筑面积约为8050万平方米，覆盖中国47个城市和14个省份。 截至2023年12月31日，公司于大湾区的在管总建筑面积约为5280万平方米，占公司在管总建筑面积的65.6%。 根据弗若斯特沙利文报告，2022年，公司在中国全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商（按收入计算）榜单中，位居第9名；在中国国有全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商榜单中，位居第5名。 公司的业务分为以下三个业务部门：城市及产业园服务；住宅物业管理服务；商业物业运营及管理服务。以下图表阐释了公司的业态、服务线及服务系列之间的关系： 图片 来源：招股书 财务分析 截至2023年12月31日止3个年度2021、2022、2023： 收入分别约为人民币21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元，年复合增长率为12.28%； 毛利分别

年入7亿、背靠国资 【西安经发物业二度递表港交所】3月26日，西安经发物业股份有限公司向港交所递交招股书，拟在香港主板挂牌上市。这是继其于2023年9月20日递表失效后的再一次申请。西安经发物业为一家扎根于陕西省且业务布局西北部的领先综合城市服务及物业管理服务提供商。2020年至2022年，经发物业收益分别为4.77亿元、5.94亿元、7.07亿元，期内利润分别为2663.2万元、3115.5万元、3743.9万元。

图片系AI生成 今年以来金价屡创新高，但走高的金价却未能挽救豫园股份（600655.SH）断崖式下跌的主营业务。 财报显示，2023年豫园股份扣非净利润-4.51亿元，为上市以来扣非净利首次亏损，原因系“物业开发项目销售结转周期变化及行业变动”。而公司归母净利润实现20.24亿元，还要得益于出售资产扮靓业绩。 受地产寒冬及公共卫生事件影响，豫园股份近年来业绩增长乏力，负债高企。为缓解资金压力，公司不惜卖资回血，同时寄希望于巨额定增补血。然而由于其股价破净，定增至今前途未卜。雪上加霜的是，今年以来，公司已有包括轮值总裁在内的多位高管相继离职。 截至3月22日收盘，豫园股份下跌6.48%，报6.21元，总市值241.9亿元。 扣非净利亏损4.51亿 3月22日，豫园股份披露2023年全年业绩。公司实现营业收入581.47亿元，归母净利润为20.24亿元，同比下降45.00%。报告期内公司增收不增利。 豫园股份表示，营收增长，主要系报告期内公司产业运营业务营业收入增长及物业开发项目交付带来营业收入上涨综合所致。归母净利润下降，主要系公司处置非核心资产项目产生的投资收益同比减少所致。 然而，公司2023年扣非净利润亏损4.51亿元，同比下降378.96%，为公司上市以来首个主营业务亏损年度。其亏损原因，系本年度物业开发项目销售结转周期变化及行业变动，带来经营性损益占比下降所致。 来源：Wind 据了解，豫园股份是一家集黄金珠宝、餐饮、百货、食品、旅游、房地产等产业为一体，多元化发展的的综合性商业集团。其中，珠宝时尚板块占比约为63.17%，物业开发与销售占比约为23.79%，商业综合及物业综合服务占比约为3.83%。 豫园股份旗下上海豫园珠宝时尚集团有限公司号称是黄金珠宝行业的旗舰航母之一。在金价飙涨、黄金热销带动下，公司珠宝时尚板块全年营业收入、归母净利润均实现双位数增长。截止2

招商局商业房地产投资信托基金宣布截至2023年12月31日止之全年业绩。招商局商业房托基金于报告年度的收益总额为人民币489百万元，较2022年收益增加人民币57百万元或13.3%。总借款净额为人民币4,054百万元，资产负债率为39.0%。于2023年12月31日，基金单位持有人应占资产净值为人民币3,392百万元或每基金单位人民币3.01元。于报告年度内，整体物业组合的出租率由2022年底的83.2%，上升3.6个百分点至86.8%。写字楼部分的平均出租率上升了4.1 个百分点至90.0%。（美通社）

报告要点：政策分析：石家庄人民政府印发《石家庄市政府投资项目代建制管理办法》，新法是在原有法规基础上的进一步修订。新签代建项目：2月，绿城管理、蓝城集团、中交管理等新签约多个代建项目。代建企业大事件：腾云当代管理、旭辉建管等企业签订代建战略合作。公开市场房地产代建招投标监测：2月，招标信息35条，中标信息39条，学校与住宅物业占比较高。政策分析石家庄人民政府关于印发《石家庄市政府投资项目代建制管理办法》的通知2024年1月6日，石家庄市政府印刷了《石家庄市政府投资项目代建制管理办法》，该办法共计5章35条，对职责与分工、项目组织实施、监督管理等做了规定。其中，规定“市本级政府投资500万元（含）以上且总投资50%（含）以上的非经营性项目，原则上实行代建。”石家庄2021年已出台过《石家庄市政府投资管理办法》，此次法规是结合了原法规基础上，进一步修订。典型代建企业动态分析1.典型代建企业新签代建项目表：2024年2月典型代建企业新签项目一览数据来源：企业公布，CREIS中指数据，中指院综合整理更多中标数据登录“CREIS中指数据-代建云”获取2.典型代建企业重大事件梳理腾云当代管理：与长沙汉通文化控股集团达成战略合作2月2日，世纪金源集团旗下腾云当代管理与长沙汉通文化控股集团有限公司，成功举办座谈会并达成战略合作。双方未来意向共同甄选项目，发挥自身优势，就高端楼盘开发、城投类项目盘活、城市更新、股权合作、小股操盘、融资代建、纾困代建、绿色建筑技术咨询等方面开展代建业务、设计承揽等深度合作。旭辉建管：与启东吕四港经济开发区签署战略协议2月6日，旭辉建管与江苏启东吕四港经济技术开发区双方高层领导开展深度座谈交流，就吕四港建设、服务签订战略合作框架协议。本次战略合作的达成，将充分发挥双方优势，实现良性发展，共创合作共赢的新未来。公开市场招投标分析2月，通过对公开市场房地产代建招投标

本文来源：时代财经 作者：林心林 一批快递柜正在消失。 图片来源：图虫创意 近日，社交平台上网友拍摄的一段视频显示，深圳福田区的几组丰巢快递柜正在被工作人员从放置点拆除，准备装车运走。随后，数位网友也发帖称自己所在小区的快递柜于近日被拆除撤柜。 在快递新规实施的背景下，快递柜撤柜现象引起了热议。3月1日，新修订的《快递市场管理办法》正式实施，其中明确，经营快递业务的企业未经用户同意擅自使用智能快件箱、快递服务站等方式投递快件的行为属于违规，情节严重的，将被处1万元以上3万元以下的罚款。 对于撤柜行为，深圳市丰巢科技有限公司官方账号回应称移机属于智能快递柜优化资源的正常运营行为。上述视频中的柜机是位于深圳福田区“一拖三”柜机，为了优化深圳地区丰巢柜机服务，进行一组副柜移机，剩余柜机仍保持正常服务。 丰巢客服也于近期回复媒体称，丰巢快递柜被撤走的原因可能和电路维修、柜机故障或者与物业协商需要更换位置有关，与快递新规无关。 快递柜的撤除与快递新规的施行是否有直接关联尚无法证明，但“一批快递柜撤场”正实实在在发生着。在上述深圳丰巢柜撤除视频的评论下，就有部分网友称早在新规出台前，自己家附近的快递柜就被拆除了。 曾经红极一时的快递柜生意，如今不香了？ 新规之前，快递柜就在悄然撤场 时代财经发现，近一年以来，北京、杭州、深圳、佛山、海口等各地确有不少小区发出快递柜撤场通知，涉及菜鸟智能柜、丰巢、速递易等品牌。 上海的张浩告诉时代财经，自己所居住的小区于2月29日（即新规前一天）拆除了多组菜鸟智能柜，如今小区里仅剩两个丰巢快递柜点。这给张浩的快递收取带来一些影响，“我经常出差，动不动就容易超时收费，之前有其他家快递柜还有得选择，现在只能放到丰巢或者另外协商派送时间了。” 北京朝阳区某小区物业发布快递柜撤柜声明，来源：小区物业公众号 2023年10月，北京朝阳区的一家小区物业发布快递

文 | 研究员：柏品慧、刘丰年、何俊峰 本文共4819字，阅读约需5分钟 近日，十四届全国人大二次会议开幕，李强总理作政府工作报告。其中，有很多与物业管理行业息息相关的内容，这对下阶段的物业管理行业会有哪些影响呢？克而瑞物管做了如下8点解读。 图片 关键词：FM设施管理 原文： （一）大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力。 推动产业链供应链优化升级。实施制造业技术改造升级工程，培育壮大先进制造业集群，创建国家新型工业化示范区，推动传统产业高端化、智能化、绿色化转型。加快发展现代生产性服务业。 解读： 加快发展现代生产性服务业，旨在为生产性企业提供强有力的后勤保障，此举或将推动国内FM业务的快速发展。 FM发展历史悠久，国外已发展80余年，市场规模近七万亿。国外市场呈现供需两旺的态势，大量国外企业已经习惯FM的外包采买方式，龙头服务商爱玛客年收入也超过千亿元。 反观国内，FM起步较晚，需求方和供给方的发展都尚不成熟。当前，国内需求方以科技企业为主力，对于这些业务快速发展的高附加值企业而言，他们也希望聚焦主业，将非核心业务外包。随着产业链供应链升级的推动，这类企业聚焦主业的需求也会愈发明显，FM市场的爆发或将提前。从供给端来看，万物梁行、卓越商企服务、特发服务等企业布局较早，在服务华为、阿里、腾讯等互联网企业过程中已积累了大量经验，同时越来越多的物企正在加深布局，中海物业在2024年年度工作会议中提出，将深挖IFM服务，新大正则将其作为未来转型升级的方向。 图片 延伸阅读：万字长文！深度解析物企探索FM机遇与路径 | FM系列研究 图片 关键词：数字化 原文： （一）大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力。 深入推进数字经济创新发展。制定支持数字经济高质量发展政策，积极推进数字产业化、产业数字化，促进数字技术和实体经济深度融合。深化大数

3分钟看遍一周物业动态！本文由克而瑞物管&中物研协分析整理，文中数据来自中国物业管理行业决策咨询系统（CPIC），欢迎转载，请注明来源。 【商机概览】 2024年3月1日-3月7日，全国招标项目2628项，物业项目2346项，环卫项目282项；招标城市191个，广州招标项目最多。 2024年3月1日-3月7日，全国物业中标项目4221项，广东药科大学附属第一医院物业采购服务项目、浙江大学海洋学院（舟山校区）2024-2026年校园物业服务、金沙湾海滨浴场和渔港公园海滨浴场日常管理服务项目等中标，中标企业有招商积余、浙大新宇以及雅生活服务等公司。 图片 物企动态 保利物业： 联合农业农村部中国农影中心打造的乡村振兴赋能计划，推出的《芯新向荣的旅程》系列微视频于CCTV17套农业频道播出，让全国观众读懂物业服务创新协同基层社会治理的“软基建”价值。 正式入驻绍兴市城市展示馆，公共服务再拓新程。 宝石花物业：CCTV12套社会与法频道深度报道了宝石花物业在南京秦淮区朝天宫街道探索“物业+养老”模式。 华润万象生活： 旗下润嘉物业经营范围新增供应链管理服务。 旗下润嘉物业主要成员发生变更，王玉静任监事，张玥任财务负责人。 碧桂园服务： 粤西区域2024年度管理人员复合能力提升专项培训圆满举行，聚焦“提格局、扩眼界、破困境”。 进驻嘉峪关阳光金水湾小区。 荣万家： 川渝公司召开2024春干学习暨开年动员会，署开年工作，指引全员拓展工作思路，向业绩目标快速、稳健推进。 廊坊公司2024开年动员会圆满举办，会议指出公司目前正处在一个机遇与挑战并存的时期，廊坊公司核心干部要上下同心，把握时机，保障公司业绩稳步攀升。 融创服务：正式进驻接管天津市教育委员会。 世茂服务： 成渝中心城市公司正式入驻成都彭州市湔江大厦。 中标莆田市国投发电站项目。 中标郑州绿谷智慧双创