背靠大树,信达地产就能高枕无忧?

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作者 l 橙子

正所谓背靠大树好乘凉,用来形容信达地产很贴切。

作为一家央企背景的上市房企,信达地产(600657)自2008年成立以来似乎无欲无求,对销售规模毫不在意。

根据中指研究院数据,今年1-11月信达地产销售额创历史新高,却也才338.1亿元。而根据信达地产2020年年报数据,其整个2020年也才210多亿销售额。

这样的销售规模放在当前一众千亿房企中,实在有些低调。不过,也正是由于整体盘子不大,信达在债务表现方面,尽管也存在不少问题,但至少相对可控。

不过,信达地产209.29亿元的对外担保余额,超公司最近一期经审计净资产的86.45%,也难免让市场对缺乏规模支撑,且盈利质量一般的信达地产捏了把汗。

近日,信达地产发布公告称,将为旗下全资子公司广东信达地产提供累计规模不超过3亿元的融资担保。

图片来源:信达地产官方公告

央企背景的信达地产

最新销售创历史新高

在聊信达地产盈利质量之前,不得不再提一下它的股东背景。

根据信达地产最新股权结构来看,其大股东仍为信达投资,是中国四大资产管理公司之一,纯正央企中国信达资产管理的子公司。

因此从根上看,信达地产也算大半个央企。

图片来源:东方财富

这样的股东背景,也为信达提供了相当便利的融资条件。

根据其半年报相关数据,今年1-6月,信达多笔债券平均票面利率只有4.4%-4.7%,平均资产负债率也只有75%左右。

根据其2020年年报:

公司剔除预收款后的资产负债率约为69.52%,净负债率约为68.07%,现金短债比1.11,“三道红线”全线达标。

可以看出,信达地产的融资条件比目前大多数房企要好很多,因此在规模扩张方面,理论上信达更有资本优势。

但事实却并非如此。

2018年,信达实现上市以来的最好销售成绩,但也仅为309.68亿元。

到2019年,信达地产销售规模则出现明显下滑,全年仅实现销售额265.58亿元。

再到2020年,信达全年销售规模进一步降至210.33亿元。

不过,从今年最新销售情况来看,338.1亿元的销售数据已经是信达地产历史新高。

相比其他房企,信达突破400亿销售规模似乎比其他房企突破1000亿还难。而且,信达地产在城市布局方面,也多集中二三线城市。

根据其2021年半年报,截至今年6月,信达累计土储面积为275.06万平方米,其中大部分位于二三线城市。

图片来源:信达地产2021年半年报

此外,除了土储结构过于集中,在拿地策略方面,信达地产也广为诟病,被称为“地王收割机”。

根据公开信息,2015年至2017年,3年时间,信达地产以440亿的总代价,连夺“八大地王”。

今年7月2日,信达地产以8.11亿元竞得安徽马鞍山1宗住宅用地,其溢价率高达73.29%。

而在更早些时候,6月18日,信达地产在安徽合肥同样竞得一宗住宅用地,成交价超8.5亿元,溢价率也超过30%。

而且从实际销售情况来看,信达高价拿地也在遭受反噬。

地王表现一般

信达盈利质量低迷

2015年底,信达拿下深圳坪山地王,但销售并不理想。

资料显示,该项目2018年开盘,总可销售面积约11.47万平方米,但截至2020年12月31日,累计销售仅5.9万平方米。

再以杭州滨江地王为例,该项目自2017年12月领下首张预售证,至今仅实现预销售收入85.5亿元。而截至2019年8月底,该项目已向金融机构借款60.7亿元,信达地产最近又为其17.5亿元的融资提供担保,可见开发难度不小。

除了地王项目在拖累信达,信达其他项目整体周转情况也相对一般。

根据新浪鹰眼预警数据,截止到2021年上半年,其存货周转率只有0.1倍,大幅低于5.1倍的行业均值。

图片来源:鹰眼预警

反映到业绩层面,2015年,信达营收增速为67.73%,到2020年,已经降至32.78%。同期归母净利润增速也从12.05%降至2020年的-35.13%。

图片来源:东方财富

再到今年三季度,信达实现营收81.04亿元,同比负增长33.8%,实现归属净利润却只有5.67亿元,同比负增长48.58%。

图片来源:东方财富

整体销售表现不佳,也导致信达毛利率及净利率今年以来持续下降。截至三季度,信达实现销售金额252.55亿元,超过2020年全年,但毛利率却从年初30%降至16.18%,销售净利率也只有6.11%。

图片来源:东方财富

反映到现金流层面,尽管今年前三季度信达实现经营性现金流净额74.84亿元,但前三季度现金及现金等价物净增加额却净流出88.68亿元。

图片来源:东方财富

现金流净流出的同时,信达截止到三季度的负债规模,也较年初增长了40.5亿元,从年初700.7亿元增至741.2亿元。

而且在债务结构中,信达也以流动负债为主。

根据其最新三季报数据,在信达741.2亿累计负债中,流动负债占比超64%。

图片来源:万得财富

不过,相比其他房企,信达在少数股东权益方面控制的较好。

截止到三季度,其少数股东权益只有9.3亿元,占全部股东权益的比例只有3.8%。

回头来看,作为昔日地王,即便背靠大树,信达地产似乎仍然过得不够理想。

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