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作者 l 橙子

$金科股份(000656)$

如今的房企并不好过，许多行业黑马、龙头企业都受困于流动性危机。资本市场对于上市房企也没给多少好脸色，股价没有腰斩，也跌超三成，其中就包括金科股份（000656）。

截至2021年12月31日收盘，金科股份报收于4.48元，较2020年末的6.53元（前复权价）下跌31.43%。

近日金科还被质疑票据、债券、信托等多笔借款违约，对此，金科的回应也算干脆，一方面公开回应所有债务清偿正常，另一方面，还拿出1.9亿元，回购了公司4269.79万股，约占公司总股本的0.8%，用以提振投资者信心。

图片来源：金科股份官方公告

只是金科的这些回应，在其真实经营状况下，多少显得有些苍白。而且，为了补充紧张的现金流，金科股份最近也可谓动作频频。

积极融资、卖股权……

只为补充现金流？

12月16日，金科股份发布公告称：

将引入博裕投资作为金科服务（09666.HK）战略投资者，将旗下物业公司金科服务（09666·HK）22%的股份，作价37.34亿港元转让给博裕投资。交易完成后，金科股份持有金科服务30.33%股份，仍为第一大股东及控股股东。

图片来源：金科股份官方公告

之后，12月24日，金科再度完成8亿元超短期融资券，票面利率6.8%，发行期限270日，用于偿还8亿元到期债务。

图片来源：中国外汇交易中心

而12月31日金科发布公告称：

公司控股子公司将为参股房地产项目公司提供不超过455,371万元的新增担保金额。截止到去年11月，金科合计担保余额已经达到732.32亿元，占本公司最近一期经审计净资产的198.34%，占总资产的19.21%。

图片来源：金科股份官方公告

同时，金科于2021年11月23日申请发行的一笔7.9亿元ABS债券也获通过。

图片来源：深交所

也就是说，12月以来，通过发债、融资担保、股权转让等方式，金科系得以补充现金流超98亿元。

即便如此，金科依旧难掩现金流紧张的问题。

根据其2021年三季报数据，金科累计负债总额已经达到3159亿元，其中流动负债占比高达78%，达到2457亿元。

而在流动负债结构中，短期借款为46.35亿元，一年到期的非流动负债166.5亿元，其他流动负债61.91亿元，合计274.76亿元。

图片来源：东方财富

同期，金科账面的货币资金仅301.7亿元，算上日常营运资金，只能说勉强覆盖短期债务。

由此便不难理解金科为何在三道红线下仍频频融资，甚至不惜变卖优质物业资产。

而且由于土地结转情况不佳，尽管金科去年三季度实现营收636.8亿，同比增长33%，但归母净利润则只有45.28亿元，仅同比增长2%。

图片来源：东方财富

而且截至去年三季度，公司现金及现金等价物净增加额不增反减，净流出130.7亿元。

图片来源：万得股票

不仅如此，金科盈利能力也明显出现下滑。去年前三季度，金科股份销售毛利率为19.52%，同比下降22.48%；销售净利率同比下降18.4%至9.54%。

图片来源：东方财富

回顾金科，以质量换规模

回头来看，金科如今局面或许还跟近几年的激进发展有关。

纵观金科近年发展，2018年其跨进千亿门槛，实现1188亿销售额，到2019年，销售金额再度攀升至1860亿。而到2020年，金科直接迈入两千亿阵营，全年实现销售金额2233亿元，同比增长约20%。

三年时间，金科便从百亿规模实现两级跳，进入两千亿阵营，跻身国内房企头部阵列。按照金科五年规划，到2025年，其销售规模将达到4500亿元以上。

不过计划赶不上变化，从目前情况来看，金科似乎已经开始驶离增长快车道，进入下行阶段，截至2021年11月，金科仅实现销售额约1742亿元，要实现2500亿元的全年销售目标难度不小。

图片来源：金科股份官方公告

同大多数房企一样，金科在高速发展的这几年，是以牺牲质量为代价。

根据其官方披露数据，当前金科主要土储集中在二三线及以下城市。

其2020年销售数据显示，金科股份三线城市销售占比达45%，四线城市销售占比则达到8%，三四线及以下城市销售占比过半。

而在其三季报数据中，2021年前三季度金科新增土地47宗，总建筑面积1,313万平方米，土地购置合同金额387亿元，其中大部分也以二三线为主。

这样的土储布局此前受利于三四线去库存和棚户区改造的两波时代红利，得以快速发展，实现规模增长。但如今随着棚户改造政策收紧，以及外部融资通路缩窄，押注这类城市的负作用不断显现，而金科股份正受制其中。

从金科负债结构来看：

从2016年到2021年三季度，公司快速增长的同时，其应付账款也从70多亿增至255.7亿元，应付票据则从3586万元增至110.9亿元。

图片来源：万得股票

此前的分析也提过，应付账款和应付票据做为商业票据，属于经营负债范畴。同一般债务一样，也需要及时归还，如果算上这笔经营负债，金科300多亿账面资金可谓偿债压力不小！

再加上大额少数股东权益下的明股实债（相关内容可查看：金科股票，难以填满的坑），金科经营现状着实不够理想。这也难怪近期市场有声音质疑，金科出现商票、债券、信托等出现逾期。

尽管金科积极回应市场质疑，但就现状来看，庞大债务压力和不佳的盈利能力，着实难以让市场放心，未来会不会跟隔壁蓝光发展一样，有待时间的检验。

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