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OPEN,

地产在线销售平台

Zillow,是互动媒体与服务，卖房跟租房，还有一个模式，就是别人来评估房价的时候，然后拿到别人中介那里卖，别人中介也会参加平台给的评估价格，然后还会给平台一笔分成，就是INT模式，

OPEN door 是地产服务，免费卖房，服务保险，装修，贷款，这些业务赚钱，就是主业不赚钱，靠其他服务赚钱，

EXPI 是地产服务，REMAX传统模式，经纪人挂靠平台，3%的佣金提成，平台拿20%，经纪人拿80%，EXPI比REMAX的模式更好，一个是传统的佣金模式，第二个是平分利益模式，就是传销的模式，

下面的人卖的房子佣金上面的人也可以拿到，第三个是股票收益，经纪人买公司的股票会便宜10%的价格，没有办公室，就是云模式，没有重资产，没有任何经验的人加入都可以，颠覆了传统

的模式，扩张特别快，整个美国有200万经纪人跟公司合作，现在到了9个国家了，全球扩张的速度非常快，

COMP:公司主要做的是Agent模式，但是未来很可能是iBuy模式取代agent模式，现在市场主要还是agent模式，不过COMP只做100万美元以上的房子，所有也有一定的市场。

RDFN，地产服务，主要是卖房子卖得便宜，1-1.5%服务费，比传统卖房子的快5天，Zillo跟OPEN从两个月缩小到5天，

Zillo跟OPEN还是重资产，所以海外扩张非常难，就是可以把客户的房子买过来，当然是需要很多钱的，优点是减少了经纪人这个环节，EXPI是轻资产模式，全球扩张非常快，所以是不同的模式

最好是组合投资，

现在还是EXPI最好，因为可以做全世界的生意，其他两家只能做美国人的生意，而且互联网模式扩张更快，重资产模式扩张慢，风险大。当然OPEN现在一家独大，形成垄断，也不错。其他几

家就没有投资的价值了。

这几个公司从人均产值来看，OPEN是最高的，然后是EXPI，COMP，其实都是好公司，未来都有很大的上涨空间。    

美国有68%的人有房产，每年约有500万套的房子交易，90%是传统经纪人进行交易，剩下的10%用的就是iBuying,线上快速房产交易服务，Ibuying利用人工智能定价，这样可以省去看房的时间

成本，中间没了经纪人环节，买房从个人变成了机构，机构从个人手上用现金买下房子进行简单的修缮，这样就有了差异化和竟争力，增加了房产交易环节的确定性，缩短了交易周期，由于

深入改造环节，相当于获取了房源的控制权，在撮合角度能加快成交效率，同时也能分摊房产买卖的风险。

卖房的流程，卖方在Opendoor网站平台上输入房屋地址，平台就会通过算法对房屋进行定价，几分钟内生成房屋报价，并派出质检员上门检查房屋实际质量，如果卖房接受报价，Opendoor

直接将房屋买下，并进行重新装修维护，以提高售价，一般是提高3%的售价，另外买家在Opendoor平台上搜索到感兴趣的房产，可以选择自主随着看房，Opendoor主要通过智能锁和远程监控

设备同步进行的方式，不仅为买方打造便捷的看房体验，省去预约经纪人的中间环节，又节省了交易平台的经纪人佣金成本，从技术角度实现去中介化，

传统的卖房流程复杂冗长，卖方需要找到经纪人，修缮房屋，安排看房活动，交易谈判等多个步骤才能最终成交，时间很长，总成本（经纪人佣金、房屋修缮、时间成本等）达到交易额的12%，

而iBuying模式收费7-8%，传统中介佣金是4-6%，比传统中介高一点，但是时间快，流程短，一两天就可以成交，这个模式节省的主要是时间，虽然佣金贵，但是iBuying模式下，并不能赢利，

还有一个问题就是大量买房子积压在手上需要大量现金，所以负债率特别高，这是一个很大的经营风险，去年疫情期间，Opendoor就大量裁员，今年Zillow退出iBuying模式，现在市场很质疑

这个模式，这也是这个行业最大的风险。

Zillow是2018年进入这个行业的，当年每一笔交易亏损7000美元，到2021年一季度每一笔交易赚1000美元，二季度到了1900美元，OPEN在2018年第一笔赚4000美元，跟Zillow差了1.1万美元，

到了2021年Zillow每笔赚1900美元的时候OPEN已经到了每笔赚3.5万美元，差距拉到3.3万美元，2018年Zillow毛利润是4%，而当年OPEN是7%，2021年Zillow到了8%，OPEN到了13%，房屋单价

Zillow从31万美元做到了现在的37万美元，而OPEN从25万美元做到了34万美元，也就是说OPEN做的房子更便宜，但是便宜的房子毛利润也越低，因为贵的房子不愿意用iBuying模式， Zillow

跟OPEN差距越来越大，最终在四季度退出这个iBuying这个行业，OPEN对Zillow形成了秒杀，Zillow的思维是运营模式，而OPEN的思维是科技迭代，Zillow这么努力都做不好，其他公司基本上

没有机会进入这个行业了，美国地产中介市场规模2万亿美元，iBuying模式占1%，未来到10%没有问题，也就是2000亿美元的市场规模。  

由于现阶段Opendoor并不能赢利，未来要想成功，就只能想办法，一个是提高AI的算法，这样可以尽量定价准确，Zillow失败一个主要原因就是AI买房屋的价格远远高于人工判断的价格，所

以需要大数据来喂养AI，提高定价的准确性，第二个就是利用规模优势，Opendoor可以拿到比个人更低的贷款，并把这些返点给用户，从而达到正循环，由于交易速度快，可以快速提高市场

份额，因此可以做更多的在线增值服务，比如抵押、产权，托管等 。

Opendoor由于是逐个城市扩张的，明显比Zillow的在各大城市同时扩张好，因为单一城市的规模效应可以在安保、翻修上降低成本，融资成本你会便宜，这就是规模效应，至于在房地产下行

过程中房子会折价，但是在房地产上行的时候也会升值，由于是地产中介，不会像地产公司人为增加房子供应的数量，所以不会有太大的风险，而且Opendoor在疫情期间就停止买房子，可以

尽可能的减少风险，但是80%的负债率，风险还是很大的。

房屋总交易额是食品行业的1.6倍，是二手车市场的2倍，二手车线上化率1%，二手车龙头Carvana市值500亿美元，出行领域线上化率4%，龙头Uber市值800亿美元，零售线上化率14%，龙头亚

马逊市值1.8万亿美元，美国有200万地产经纪人，其中66%的经纪人年成交量不到15%出行领域线上化率为4%，美国房产交易市场规模1.6万亿美元。所以这是一个很大的市场，但是由于

风险比较大，所以投资这种公司就是高风险、高收益。

OPEN，每年美国卖房700万套，公司二季度买了8500套，卖了9000套房子，公司有3300套房子，比Zillow多53%，是OfferPad的4倍，三季度买了15181套，库存17164套，价值63亿美元，2023年

目标销售98亿美元，三季度现金为13.59亿美元，预计四季度为33亿美元，iBuying概念就是中介从卖家手里买房子，然后再卖出去，人工智能报价，最快3天完成交。

说了这么多，主要是两个公司，iBuying模式的OPEN，iBuying模式是一个颠覆式创新，将美国二手房交易进行革命，把繁琐的、昂贵的、多方的、漫长的二手房买卖过程进行了简化，不但

降低了成本，还加快了交易速度，主要是做美国市场，有垄断优势，木头姐持仓，非常看好，现在价格14美元，可以买，还有一个是EXPI，优势就是全球扩张，海外占比5%，全球扩张速度、

更快，市场规模也大，也是非常看好。