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$贝壳(BEKE)$$我爱我家(000560)$ 大家好，本人作为从业多年的房地产从业人员，发表一下我对中国房地产市场的观点以及趋势 中国主流房地产市场和方向都集中在一二线大城市为主，三四线城市的市场规模效应不明显，从国内几大中介公司的布局就可以看出，城市的房价也反应该地区经济发展水平，人才和资本集中成都，和人均可支配收入，所以关注重点在一线大城市。 关注一个城市的房价高低，就要看该地区人群的收入水平，这里涉及一个专业词汇，叫房价收入比，通俗解释就是家庭的年收入的平均值，在没有任何消费的条件下，多少年能在该城市购买一套刚需型住宅，合理范围是6～8之间，比较高的标准能到12～15，但是中国各地区平均房价收入比是13，其中还包括很多类似鹤岗等城市拉低数据，北京上海收入比已经超过30，深圳达到了40。 举个例子，北京的人均可支配年收入是7.5万，一个三口之家，夫妻高薪年收入一人一百万，一人五十万，扣除个人所得税和各项缴扣，实际所得不超过90万，这种收入在一线城市也是凤毛麟角，购买一套位置配套都中等的130平米三居室，市场价最低也要1000万，首付最低400万，父母和自己的积蓄凑齐，不用担心的情况下，需要600万房贷，还是在不考虑购房的税费和中介费的情况。高收入群体得保证一定品质的体面生活，忙于工作肯定需要保姆，孩子的开支也非常高，生活成本按每人一个月一万计算，保姆一年6万计算，还有养车旅行应酬等成本，一年最低50万开支，结余40万，算上房贷利息，勉强需要25年才能还清，而且贷款买房房子所有权是银行，如果有失业或者收入下降，就会被法院收房。这就是现在购房者面临的高门槛！ 接下来说一下房产的收益，目前房产收益大致有两向，一个是租赁，一个是房价的上涨，众所周知，现在房产泡沫已经不可能支撑房价上涨，政府希望通过缓慢的通胀慢慢消化这些泡沫，而且房价涉及的利益群体太多，会在相当长一段时间维持一个相对平稳的价格，所以能预见的只有房租，这里又要引入专业词汇叫租售比，意思是房价和一个月的市场租赁价格比，正常值在200～300之间，但是北京上海等一线城市的租售比已经超过600了，等于出租50年才能收回购房成本。就目前的数据看，现在买房就是等于击鼓传花，完全是负收益，而且中国的房贷利率是世界最高的，有些人说购房贷款是你能借到利率最低的贷款，这只是无知的人大放阙词，如果你综合考虑到抵押登记，大额借贷和超长的时间成本，以及违约成本等因素，你会发现利率高的吓人！中国80的购房者选择贷款买房，银行将近50%的贷款是房产抵押，房地产占全国生产总值6.8%，如果算上上下游产业占比重接近25%，地方税收50%来源于房地产。而且实行分税制以后地方财政平均65%都是上缴中央。 现在需要房的人买不起房，更严重的是年轻人的观念问题，中国90后人均财产是负债12万，作为以后消费的主力人群，肯定告别买房了，现在疫情影响加剧贫富分化，阶层比例在下沉，普通工薪阶层消费能力下滑，精英阶层加快资本累积，进行新一轮不对称造富！最尴尬的中产阶层面对的危机最大，2017年全国法拍房9000套，到了2021年全国法拍房已经达到了168万套，很多中产阶级在大环境下面临破产或财产缩水风险，导致阶层下沉。而且目前这一趋势还再进一步加剧！