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来源：直通IPO，文/王非

曾几何时，长租公寓这个“风口”，吸引资本大举入局，催生出青客、蛋壳两家美股上市企业。

然而对于长租公寓，这个披着互联网外衣的“二房东”产业，潘石屹早有断言：“这是不赚钱的生意，靠烧投资者的钱是条不归路”。

于是，自2018以来，爆雷、跑路频频与长租公寓关联起来。即便是青客、蛋壳这两家上市企业也未能幸免，前者落得个破产清算，退市离场；后者也迎来了被摘牌的命运，且摘牌后仍需面临巨额执行款。

在行业一片萧索中，港交所即将迎来首家长租公寓上市企业。

9月26日，港交所网站显示，长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司（以下简称：魔方生活）递交了上市申请，联席保荐人为摩根士丹利和建银国际。

那么，魔方生活凭什么趟过爆雷、跑路潮？具体运营情况如何？

创始团队“出局”，资方“接盘上位”

魔方生活最早于2009年6月，开始在南京提供公寓租赁服务。

魔方生活在国内首创了集中式长租公寓模式，相对于从不同个人业主获得物业的分散式长租公寓运营商，魔方生活通常与大型机构业主签订长期整租协议，以此来确保运营的稳定性，最终以可负担的价格，向用户提供配备现代化设施且位置便利的集中式长租公寓。

在积累了3年多的经验后，魔方生活开始迈上发展正轨。在公司最初的股权结构中，创始人葛岚持股35.06%，陆欣持股32.05%，其余6名股东合计持股32.89%。

自2012年6月完成6000万美元A轮融资并启动全国发展战略后，魔方生活首先于向上海和广州扩张，2014年扩展到北京和深圳，2016年扩展到杭州。

伴随公司的顺利扩张，魔方生活接连在2015年、2016年、2018年、2020年完成B、C、D、E轮融资，公开披露的投资总额达6.5亿美元。

自参与魔方生活A轮投资后，华平投资连续三轮下场。IPO前，华平投资直接或间接拥有魔方生活约51.62%股权，系外部第一大股东。

此外，加拿大基金管理公司CDPQ（Asi）经过D、E两轮投资，持股约为16.80%；在C轮参与投资的中航信托持股12.50%；A轮投资方德同资本则持股4.28%。

值得注意的是，在2017年，魔方生活扩张与融资交织前行的过程中，公司的掌舵者却出现了问题。

葛岚大概于2017年底离职，中国企业家的消息显示，葛岚离开的原因是与投资人有一些分歧，以及计划创业。此后，创始人葛岚及创始团队纷纷套现离场。

其中，葛岚套现2500万元，仅保留2.86%股权；陆欣则分两次套现1.78亿元，只留下0.61%股权。

虽然无法断言“有分歧”的投资人就是华平投资，但是从结果来看，顺利上位的华平投资，则尽心尽力地扮演了“接盘侠”的角色。

郑南雁“临危受命”，凭“轻资产”安全过冬

郑南雁拥有丰富的酒店管理经验，他于携程离职后曾创办7天连锁酒店、铂涛酒店集团，还曾与携程创始人梁建章联手创办鸥翎投资。

于是，华平投资董事总经理潘建，力邀郑南雁加盟魔方生活。2018年6月，郑南雁正式加盟魔方并出任董事长，可谓“临危受命”。

值得一提的是，郑南雁早在2014年9月便向魔方生活推荐柳佳担任COO。曾在华住集团旗下汉庭酒店任职的柳佳，还参与了海友酒店的创办，同样拥有丰富的酒店管理经验。如今，柳佳已升任魔方生活CEO，负责集团业务营运的整体管理。

在郑南雁、柳佳的默契配合下，魔方生活开始朝着轻资产模式转变。郑南雁认为，“资本看重的不仅仅是魔方自身的实力，还有魔方加快轻资产转型、赋能行业的能力。”

于是在2019年3月，在官宣1.5亿美元D轮融资时，魔方生活启动了轻资产战略加速的计划，即通过加盟、托管、合资等多样灵活的合作方式，帮助地产开发商、建筑商、物业持有者等降本增效，最终通过参与运营过程获得一定的收益。

而也正是极具前瞻性的模式转变，帮助魔方生活顺利渡过了汹涌的爆雷跑路潮。

2020年8月，受疫情等因素影响，长租公寓行业空置率过高、资金链紧张等问题逐渐凸显，成都巢客遇家、连合之家、杭州海玛等多个长租公寓接连失联，疑似卷走房租跑路。青客、蛋壳，也迅速陨落，下场凄凉。

与此同时，在华平投资的支持下，魔方生活更是开始了大规模“抄底”。

根据市界消息，自2020年以来，魔方生活完成了总价值超13亿元的十项收购，自称为“业内最活跃的收购者之一”。

2021年，魔方公寓更是收购了微领地的21家项目公司。与此同时，还收购了上海胤臣、上海景闳、上海灏吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下项目。这其中，就包括上海陆家嘴黄金地段的项目。

而这一切，也让魔方生活收获了一份还算不错的财务报表。

手握超7.6万套公寓，上半年收入8.50亿元

魔方生活经营的公寓数目由截至2019年12月31日的35879套，增至截至2022年6月30日的76190套，复合年增长率为35.2%。

魔方生活也完成了在全国26座城市394个地点的布局，其中约45.5%位于北京及上海。

根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。

招股书显示，魔方生活主要采用直营模式、加盟管理和第三方托管模式，面向消费者提供提供白领公寓、蓝领公寓。

魔方生活主要以其旗舰品牌魔方公寓，以及V客青年公寓运营及管理白领公寓，主要为一居室及两居室公寓，在北京及上海的月租一般介于3000-6000元， 或在其他城市月租介于2000元-4000元之间。

此外，魔方生活主要以9号楼公寓品牌经营其蓝领公寓。据介绍，每套9号楼公寓的每间房间通常配备二至八张床，每张床位的月租价格介于500-1000元。与此同时，魔方生活还经营筑梦居、辉展阁这两个蓝领公寓品牌， 以补充其品牌组合。

截至2022年6月30日，魔方生活约65.7%的公寓以直营模式经营，并创造约95.2%的营收。

招股书显示，魔方生活的收入由2019年的9.47亿元增至2021年的14.71亿元，复合年增长率为24.7%；净利润由2019年的0.64亿元增至2021年的2.95亿元，复合年增长率为115.6%。

2022年上半年，魔方生活的收入为8.50亿元，同比增长24.15%；净利润仅为为41万元，同比减少99.75%。

招股书显示，截至2022年6月30日，魔方生活的流动负债净额为15.43亿元，现金及现金等价物6.23亿元，尚不足以覆盖短期负债。

也因此，魔方生活在招股书中提到：“我们的流动负债净额可能使我们面临一定的流动资金风险，并可能限制我们的运营灵活性，以及影响我们拓展业务的能力。”

据统计，集中式长租公寓市场规模到2026年将达到1252亿元。以目前的营收水平看，魔方生活显然还有很长的路要走，有广阔的市场等待其探索。

于是，魔方生活在招股书中披露，此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购；更新技术基础设施及创新公寓产品；持续销售及营销工作；营运资金及作一般企业用途。

未来，魔方生活能否继续获得资本市场青睐，我们也将持续保持关注。