社区

9月19日至23日这一个交易周，美联储75个基点的“靴子落地”，但市场却因为对于通胀以及经济增速低迷的担忧进一步下挫。A股、港股在5个交易日中下跌4天，表现一向稳健的招商局商业房托跌幅也较大。个人认为，造成低迷表现的原因有以下几点：

 一是恒生指数于上周跌破了18000大关，单周下跌4.42%。叠加节前成交量萎缩，交投情绪低迷；

 二是美联储加息带来债务压力，引发市场对房托整体的美金-港币债务杠杆以及成本增加的担忧，上周港股房托板块全线下跌；

 三是疫情影响。在港上市的房托基金多持有的是内地物业，受本轮疫情封控、管控影响较大；

 四是香港金管局的货币政策依旧是绑定美元，利率抬升、房托融资成本会增加，同时港币兑人民币升值会对房托基金们带来一定的减值压力。

 对于经营稳健的$招商局商业房托(01503)$ ，投资者有必要过于担忧吗？

 社零数据显示，今年8月份，餐饮收入支出同比增长8.4%，这也是近1年以来极少数餐饮增速高于社零增速的月份。

 招商局商业房托的花园城，上半年受疫情影响，出租率下滑了6个点至84.5%。下半年受社零数据复苏，深圳地铁12月末通车，物业升级改造等三重利好影响下，出租率和租金回报都将出现改善预期。

 招商局商业房托上半年给予租户最高4.5个月的租金减免，缓解了租户的现金流压力，租户招商局商业房托的信任感也更强了（相比私营房东）。尽管8月份深圳再次出现新冠疫情，截止9月23日，由于管控得当，深圳仅剩1个高风险地区，3个中风险地区，位于罗湖区和福田区。招商局商业房托五大物业所在的南山区本轮疫情受影响不大，租户信心仍维持在较高水平。

写字楼方面，据克而瑞咨询数据显示，北京地区写字楼租金价格年内小幅调整。

但由于新增供应同样不多，北京地区写字楼租金价格中期表现仍会偏强。招商局商业房托6月下旬收购的北京航华科贸中心截止上半年出租率70.4%，随着下半年经济复苏，以及物业所处区位有优势，出租率也将稳步提升。

 融资成本方面，Hibor抬升会提升港股上市地产公司的融资成本。不过，招商局商业房托今年12月中旬即将到期的一笔融资是固定利率，并不受香港金管局加息影响。融资替换方面，招商局商业房托已收到多达39亿人民币的意向函，足以覆盖现有的融资借款。

 近期内地对地产支持力度持续加大。8月下旬以来，$龙湖集团(00960)$ 、$碧桂园(02007)$ ，美的置业等5家民营房企共计获中债信用全额担保发债62亿元，地产企业融资环境明显好转。美联储加息已经进入后半程，如四季度再加息75个基点，距离联储4.5%的利率目标就相当接近了。一旦衰退风险继续增加，美联储不排除加息后快速调头降息的可能。

 目前招商房托一方面与境外金融机构沟通，优化融资组合，降低中期融资成本；另一方面招商房托也在优化持有的币种，减少汇兑损失的发生，帮助房托持有人获取更多收益。