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如果说2022年哪些行业最糟糕，单从GDP统计数据就能看的清楚明白，那就是房地产和消费。作为一头连着地产，一头连着消费的房托行业，面临的压力可想而知。直观上看，写字楼空置率因疫情原因而提高；对于存量租户方面，房托企业普遍向个体工商户及小微企业的租户提供租金减免。因此，纵览各房托企业的财务报表看，这两个因素都是影响房托收益的主要原因。

然而，2023年的宏观环境显著改善，受益于政策持续宽松、市场与行业预期回暖，市场由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，节后多城数据上升反映购房预期已逐步扭转。消费方面，对比前两轮疫后复苏的斜率和结构，本轮疫后消费修复有几个特征。一是服务消费出现报复性复苏，斜率超过此前两轮疫后复苏，补偿性消费需求的集中释放是服务消费快速回暖的关键。二是在消费结构上，和线下接触类、出行类、地产类有关的消费，无论是商品还是服务，都呈现出报复性复苏的特征，改善斜率高。

对于房托而言，头上的紧箍咒终于松了。

我们不谈其他，仅仅从经济从“极端情况修复到正常状况”的角度来看招商房托的价值，招商房托能从宏观环境的改善中出现多大程度修复？从修复的幅度，就能看出房托企业的质地。

物业组合的出租率方面，招商房托由2021年的87.7%下降至2022年的83.2%，降幅为4.5个百分点，部分原因是在2022年中收购了招商局航华科贸中心，受新冠疫情的拖累，拖低了公司的整体出租率下降了2.2个百分点。蛇口网谷内的三项物业在出租率方面有较大改善，而其余两个物业未能同步。花园城升级改造导致其出租率下跌18.3个百分点；新时代广场受到高端写字楼需求弱势的影响，出租率下降7.9个百分点。今年来，新时代广场，科技大厦二期，数码大厦均已完成升级，花园城南区亦在2023年1月15日完成升级工程，正式对外试营业，预计2023年末花园城将完成整个项目的升级改造。因此，内有升级改造完毕，外有宏观环境改善，招商房托的2023年经营值得期待。

招商房托认为，“今年是经营优化、整固和蓄势的一年，为中国的一线城市将持续吸引周边城市的人才和客流，成为区域的经济、消费中心，长远来看，将继续支撑现时持有的深圳和北京物业的租赁的需求”。我们认为招商房托对宏观形势的分析、以及区域经济的发展判断是非常准确的。因此，做好今年经济“修复”背景下的房托业务，蓄势待长远，是招商房托务实、可靠的策略。

$招商局商业房托(01503)$