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刚刚挥别的2022年，注定是中国楼市的又一个重要转折点。

2022年12月内，房地产两度被高层定调为“国民经济支柱产业”。其中一次来自高层领导：“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖”。

第二次则来自中央财办：要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%。

而将时间维度拉长至2022年全年，全国超过300省市出台房地产相关政策近1000条。其中，万亿GDP城市——东莞更是于12月26日官宣，全面取消限购，这也是东莞楼市年内的第六次宽松政策，松绑力度空前。

自11月以来，多部门更是出台了面向供给端的房地产政策。央行、银保监会及证监会等部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，支持民企融资“第二支箭”、“金融16条”、预售资金监管新政、支持房企股权融资等陆续出台。

一系列政策出台，也预示着，中国楼市下一波宽松周期正式启动。

而回归市场层面，2022年中国楼市仍在加速探底，购房需求减弱，叠加叠加部分项目停工及疫情等因素，房地产市场整体呈现较为低迷的状态。

易居企业集团执行总裁张燕表示，房地产市场仍处于筑底过程中，下行态势还未真正得到扭转。但从成交量角度来看，2022年很有可能成为一个历史性的转折点。

据克而瑞预估，2022年全年新建商品房销售面积和金额分别为13.6亿平方米、13.3万亿元，同比分别下降24%、27%。在全国新建商品房连续5年达到17亿以上平方米成交规模之后，2022年行业规模若大概率回落至14亿平方米以下，行业规模将迎来真正的拐点。

当前，市场对未来楼市回暖的期待也愈发浓烈，但业内的普遍共识是，未来房地产市场全面回暖的可能性较低，更多的是结构性行情，各梯队城市的表现将进一步分化。

据中指研究院统计，2022年各线代表城市销售面积同比均出现下降，但一线城市韧性较强，降幅最小；三四线代表城市商品住宅同比降幅较大，面临不小去化压力。

谁在逆势抄底？

可以预见的是，未来分化的还有房地产企业。

众所周知，土地储备是所有房企未来发展的基石，谁在寒冬中悄然囤货，谁就将大概率在下一波回暖行情中脱颖而出。

受房地产市场低迷，资金链紧张等影响，2022年以来，土地拍卖市场持续低迷，房企拿地变得愈发谨慎，甚至部分一线城市的优质地块也无人问津。

但部分头部企业却毅然在寒冬中逆势布局，以龙湖集团为例，其2022年坚持聚焦高能级城市，抓住绝佳的机会窗口，积极新增土地储备。

梳理公开资料发现，龙湖$龙湖集团(00960)$ 在2022年土拍市场中摘得34幅地块，总建筑面积超400万平方米，分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一、二线高能级城市，权益地价近300亿元。

尤其在9月以来，当国央企、城投平台土拍热情减退的情况下，龙湖成为了“逆行者”，是持续活跃在土拍市场的头部房企。据中指研究院公布的1-11月房企权益拿地面积TOP100中，龙湖排名行业第7位。

业内人士分析，龙湖主要在北京、上海、苏州、南京、成都、合肥、昆明等一、二线城市拿地，意味着，公司资金充裕，仍保持较强的土地获取能力，且在高能级城市拿地，有望在2023年城市分化行情下占得先机。

值得一提的是，当土拍市场冷清时，往往可以以好价格拿到优质地块。

在2022年中期业绩会上，龙湖CEO陈序平透露，上半年龙湖获取土地的平均溢价率仅有5%，其中有一半是零溢价获取的。接下来土地的获取将有常态化的机会，行业共识是往高线城市聚焦，龙湖在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。

逆势布局的底气

真金白银大举拿地、逆周期布局的背后是，龙湖集团稳健的财务状况。

截至2022年上半年末，龙湖集团已连续六年保持“三道红线”绿档，现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%，一系列指标均维持行业内的较高水准。

在逆势拿地的同时，龙湖集团还持续优化债务结构，2022年以来，相继提前偿还了银团贷、美元债等。12月9日，龙湖集团公告称，公司已全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据。至此，2023年内，龙湖已无到期美金债。

龙湖集团用实际行动维护其在境内外资本市场的健康形象及主体信用。截至目前，国际三大评级机构——标普、穆迪、惠誉均给予龙湖集团投资级评级，龙湖也成为了少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。

具体来看，穆迪认为，龙湖集团经常性租金收入、稳健的财务状况和充足的流动性为Baa2评级提供有力支撑，并能够为其提供应对短期波动的缓冲。

标普则表示，龙湖的不受限制现金依然很高，原因是龙湖在2022年上半年的现金回收率超过100%，租金收入增长26%。

惠誉也认为，龙湖能够在可控的短期再融资需求下保持充足的流动性。公司财务灵活性也得益于规模庞大的未经抵押的投资物业组合，为公司提供了可行的融资选择。据其预计，龙湖集团的总租金和物业管理收入将以每年15%-20%的速度稳步增长，2022年达到230亿元、2023年达到280亿元。

基于稳健的财务状况，龙湖获得了监管机构与六大行的认可，融资渠道进一步拓宽。

今年8月，龙湖成功发行2022年度第一期中期票据，发行规模15亿元人民币，期限3年，票面利率3.30%，认购倍数2.86倍，由中债信用增进投资股份有限公司为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保，这是中债增按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。

11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度；并由工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行以及邮储银行共同承销，成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%，由此完成“第二支箭”首单发行。

同样在11月，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行以及邮储银行分别与龙湖集团达成战略合作并签署协议，龙湖成为行业内第二家与六大行均签署战略协议的房企。

12月9日，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。至此，继央行“第二支箭“之后，“内保外贷”首单亦花落龙湖。

“第二增长曲线”即将加速

在稳健财务的保驾护航之下，龙湖大概率将在2022年交出一份较为亮眼的“成绩单”。

12月31日，克而瑞发布2022年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200，碧桂园、保利发展、万科地产、华润置地、中海地产、招商蛇口、金地集团、绿城中国、龙湖集团、建发房产进入TOP10，入围门槛达1703.2亿元。

其中，龙湖集团2022年1-12月销售额为2032.7亿元，行业排名第九，相比去年提升1位。其中，12月单月销售额达到200.5亿元，环比增长约15%。在政策向优质房企倾斜的背景下，龙湖销售回暖速度高于行业平均水平。

当前，开辟“第二增长曲线”已经成为了房地产行业的共识，在房地产走向健康发展的过程中，“第二增长曲线”亦是最重要的“压舱石”和潜在的“发动机”。

有观点认为，随着市场由增量转向存量，房企规模至上的战事，逐渐落下帷幕，而经营性业务的实力，将成为新环境下，衡量行业排位和企业安全度的重要标杆。

站在行业的转折点上，很多房企已经勾勒出未来版图的轮廓，并通过经营性业务的快速增长，释放出更高的成长活力，龙湖便是佼佼者之一。

截至目前，龙湖商业已开业商场超过70座，冠寓开业门店超过11万间，物业服务持续外拓，并在写字楼服务、智慧物业服务等细分领域建立起核心竞争优势，上述经营性业务为龙湖贡献稳定的现金流，保持公司充足的流动性。

2022年前11个月，龙湖集团累计实现经营性收入212.4亿元，超过去年全年的188.3亿元，创历史新高。

可以看到，基于“开发+服务”双引擎战略，目前，在地产开发之外，龙湖集团商业运营、租赁住房、空间服务、智慧营造等业务均已跻身行业头部，也开始为龙湖贡献源源不断的运营性收入。