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曾几何时，旭辉曾经是行业内少有的示范性民营房企。不仅仅是因为其不同于传统闽系房企的理性，还在于林氏兄弟对行业的热爱和敬畏让旭辉积累了一大批朋友。 不过，行业变化之快仿佛超出了所有人的想象。今年11月1日，旭辉控股集团（00884.HK）公告称，已暂停支付境外所有应付的本金和利息，计划对境外债务重组。这也意味着，“优等生”旭辉正式官宣违约。截至当天收盘，旭辉股价已经跌到了历史性的低点——0.39港元/股。 不少人都认为旭辉这一次彻底躺平时、奇迹却发生了。11月8日，中国银行间交易协会官网释放了一则关于“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资再加力的消息。 受此影响，地产股债也迎来一波大涨，其中旭辉更是在11月11日当天大涨72.22%，位列单日涨幅榜首。截至11月18日13:08，旭辉控股股价为1.28港元/股，较月初上涨了228.21%。 政策暖风之下，旭辉能够“起死回生”吗？ 01 快速扩张 “人生可比是海上的波浪，有时起有时落……三分天注定，七分靠打拼，爱拼才会赢……”歌曲《爱拼才会赢》是福建人天生的注脚，也是发家于福建的旭辉控股的写照。 旭辉控股董事局主席林中出生于1968年，毕业于厦门大学企业管理系。毕业后的林中毅然选择走出体制，进入一家房地产公司做销售。在自告奋勇的市场调研和到处“跑盘”中，林中逐渐锻炼了自己对于市场的敏锐洞察力。 20世纪90年代的厦门市场潜力巨大，但真正的好房子和好中介却不多，包括代理销售、策划、房屋买卖租赁的市场几乎都是空白的。看准时机，林中创办了“永升物业服务公司”。1994年，林中的物业代理公司“摇身一变”成为置业公司永升旭日，这就是旭辉的前身。林中也正式加入了地产开发商的大军。 到2000年，旭辉已经成长为厦门市前三甲的开发企业。尽管如此，旭辉的规模与当时大的开发商相比依旧有不小的差距。要想发展，必须走出厦门。经过反复斟酌，林中毅然决定注册成立了上海永升置业有限公司（现更名为“旭辉集团股份有限公司”），并将管理总部从厦门移到上海。 而自此以后，旭辉也开始真正进入了发展的快车道。在林中的带领下，旭辉很长一段时间里都把开放、共享战略和快速开发战略作为集团适应新形势发展的两大战略。 林中曾在2007年接受《中国建材报》采访时坦言，集团项目开发要由100%独资走向开放。项目开发不求所有但求控制。可以把股权“稀释”，这样原来可以做1个项目的资金现在可以做2个项目，原来可以做4个项目的资金现在可以做8个项目。 另一方面，随着国家土地出让方式的调整以及地价的上升，房地产开发企业要获取土地，前期就要投入大量的资金。但由于各方面的原因，这些土地从开发到满足预售条件长则两年，短则一年半，土地前期所沉淀的资金消耗了大量的财务成本和机会成本，资金周转率也大为降低。所以早在2004年，旭辉管理层就已经把“快速开发”的经营理念提升到了战略高度。 这一战略之下，旭辉控股的规模得以迅速提升。Wind数据显示，2009年，旭辉的营业总收入只有26.35亿元，在当年CRIC（中国房地产信息集团）联手中国房地产测评中心推出的“2009中国房地产企业500强测评排行榜”中排行第65位。 但到了2021年，旭辉控股营业总收入突破千亿，全口径销售金额2472.5亿元，跻身排行榜第14位。与全口径销售金额相比，公司权益金额只有1458.8亿元，权益占比不到60%。 02 危机逼近 事实上，在当时的行业环境下，加杠杆扩张已经成为众多房企的一致选择，这一趋势在2016年达到一波峰值。 《中国证券报》曾在2016年的一篇文章中写到：“即将过去的2016年必将被浓墨重彩地写入中国楼市发展史。”这一年，全国土地拍卖金额与商品房销售金额双双创出历史新高，全年逾318宗地王更是史无前例。 根据克而瑞研究中心统计，2016年截至11月底，全国共计成交318宗单价、总价地王。其中合肥、南京、上海、杭州的地王数量均在20宗以上，地王平均溢价率超过100%的城市不在少数，甚至连三四线城市东莞也创出10宗地王，平均溢价率达455%。 当所有人都在加速奔跑的时候，没有谁能轻易停下来，因为一旦跑得慢，势必会立刻掉队。这一年，黄其森说，与往年相比，泰禾的拿地步伐没有停歇，在北京、上海的核心城市核心地段，即使想拿地也未必就能拿得到；郁亮感慨，买地有巨大风险，但不买就会被挤出市场，万科进退维谷；张玉良表示，房地产行业出现了一些变化，产业集中度提高，中小企业的竞争力在下滑。 所有人都在时代的潮流中被裹挟着往前走。而早前定下“快速扩张”理念的林中也意识到了行业过热。在2016年举行的博鳌房地产论坛上，林中表态：以利为先，不加杠杆，不参与规模和土储的军备竞赛，还是根据自己的节奏来打。 不过，尽管意识到了行业过热，林中并没有选择放慢脚步。2017年，旭辉打响规模战，将全年销售目标由原定的650亿元上调至800亿元。不仅如此，林中也公布了未来5年内，旭辉将冲刺3000亿元销售额，并进入全国房企前十强的目标。 为了达成这一目标，此后，旭辉开始急速扩张。年报显示，2017年，旭辉共收购了78个土地项目的权益，其中公司应占土地代价为452亿元。2018年，旭辉又获取93个新项目的权益，应占土地代价为411亿元。到了2019年，旭辉并未停止拿地的步伐。当年，旭辉共收购79个新项目的权益，应占土地出让金攀升至532亿元。 2020年，“三道红线”出台，限制着狂欢的土地市场和房企的拿地热情。旭辉也开始刻意减少对招拍挂市场的依赖性。当年，旭辉通过多元化渠道获取的土储占到了总新增土储的一半以上。饶是如此，发展的脚步不能停。旭辉花费555亿元收购了60个新项目的权益。 寒冬仍在加剧。2021年，在TOP100房企中，有超过六成拿地金额与上年同期相比有所下滑。大形势下，这一年，旭辉应占土地出让金只有394亿元。 规模的快速扩张体现在报表上是债务水平的急剧攀升和居高难下。Wind数据显示，2016年，旭辉控股短期借贷及长期借贷当期到期部分的债务为44.57亿元；到了2017年，这一数字突增至118.2亿元；2019年甚至突破200亿元，达到211.38亿元。此后3年，旭辉开始逐步降低杠杆水平。但花钱容易还钱难。截至2021年底，这一数字还有177.35亿元。截至今年6月底，这一数字又增长至193.46亿元，再次逼近200亿元大关。 危机，似乎正在一步步逼近。 03 能否“重生”？ 尽管危机暗流涌动，但旭辉在今年11月1日公开宣布违约，还是让所有人感到意外。 在今年9月底发给员工的内部信中，林中坦言，从去年下半年开始，在行业去杠杆化、去金融化的大趋势下，房地产行业中的一些企业开始纷纷出险。随着多家民营房企巨头相继出现严重的经营问题，地产行业也进入不曾有过的深度调整期。 而在9月27日的一条朋友圈中，林中更是无奈地写到：“融资补偿、销售疲软，光让还钱哪家房企都吃不消。” 对于旭辉，林中仍然充满信心。11月1日当天，旭辉发布关于控股股东购买公司股份的公告，林中、林伟及林峰三兄弟（控股股东）在公开市场共购买100万股公司股份，总代价为40.2万港元。回购完成后，林氏三兄弟共持有48.72万股股份，占已发行股份总数的51.56%。 今年9月19日，林氏三兄弟组成的控股股东在公开市场购买50万股公司股份，总代价为82.5万港元；9月8日，林氏兄弟在公开市场共购买200万股公司股份，总代价371万港元；9月2日，林氏兄弟在公开市场共购买100万股公司股份，总代价197.7万港元……仅仅9月一个月，林中兄弟就3次回购公司股份，共计花费651.2万港元。 与此同时，市场利好消息的传出也刺激着股市的信心。“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资的信息让地产股迎来久违的大涨。 11月17日，中国银行间市场交易协会受理新城控股150亿元储架式注册发行，目前正按照相关自律规则注册评议工作。值得一提的是，这是交易商协会10天内受理的第三家民营房企储架式注册发行，前两家分别是龙湖和美的置业。 值得一提的是，今年5月，与龙湖、新城、美的置业共同入选示范性房企名单的还有旭辉和碧桂园。旭辉能否通过这次机会“起死回生”，引发行业极大关注。 而就在11月17日，消息传来：旭辉获国际权威的投资者指数编制公司MSCI上调ESG评级至A级，似乎也在传递出某种信号。 民营房企的“模范生”旭辉，能否在这波金融支持的“暖风”中复苏目前仍不好研判。但市场信心，显然已经开始复苏。 作者 | 张玉 来源 | 征探财经（ID:teccj6) END