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这次对房地产的一波利好，可为迅速，23号开完会，立马就有落地方案，各大行迅速跟房企谈信贷，签协议。

其实这些政策早在5月底的6方面33项，稳经济一揽子政策里就曾提到过，只是那时落实的没有这么迅速，这么猛烈。

利好一 国常会： 适时适度运用降准等工具

11月23日晚，新闻联播报道，**主持召开国务院常务会议，部署抓实抓好稳经济一揽子政策和接续措施全面落地见效，巩固经济回稳向上基础。会议指出，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。

中信证券FICC首席分析师明明表示，历史上国常会言及降准后，降准落地往往出现在8到12天后，预计12月降准落地可能性增大。降准作为政策工具之一，为巩固经济回稳向上态势、做好年末经济工作提供适宜的流动性环境。

中金公司指出，此次国常会提及降准旨在配合支持年底信贷发力，缓解近期流动性波动带来的干扰。预计降准幅度0.25-0.50ppt，落地时间可能在12月上旬，释放资金5000亿元-10000亿元，不排除部分置换12月16日到期的5000亿元MLF。近期信贷重点支持的领域可能包括房地产、基建、制造业、设备更新、小微企业等。

近两年存款准备金率变动情况

11月21日，在2022年金融街(000402)论坛年会上，人民银行行长易纲提到，2018年以来，我们累计实施了降准13次，平均法定存款准备金率从15%降到了大约8%，共释放了长期流动性约10.8万亿元，人民银行资产负债表规模基本稳定在38万亿元到40万亿元之间，而我国广义货币M2余额则从2017年末的近170万亿元增加到现在的260多万亿元，货币政策对实体经济支持力度是比较稳固的。

今天（11月25日）除地产股大幅上涨外，港股的内行股也大幅上涨，跟降低准备金的预期有关系。

果然晚上降准政策出来了

11月25日，中国人民银行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。

央行表示，此次降准共计释放长期资金约5000亿元，且此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.25个百分点！

利好二 金融16条

11月23日晚间，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六方面提出16条政策措施。该通知就是此前市场热议的“地产金融16条”。

央行、银保监会出台16条金融政策，促进房地产市场平稳健康发展

在保持房地产融资平稳有序方面，《通知》提出，稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；稳定建筑企业信贷投放；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；保持债券融资、信托等资管产品融资稳定。

在积极做好“保交楼”金融服务方面，《通知》提出，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付；同时鼓励金融机构提供配套融资支持。

值得注意的是，同日，中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）的政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团3家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持3家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。此外，万科近日向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向；金地也递交了150亿元储架式注册发行申请。“第二支箭”政策框架下增信发债、储架式注册发行得到了市场广泛认可。

对此，中金公司表示，短期来看，“第二支箭”、“金融16条”等面向企业信用风险的政策有助于缓释房企债务风险、促进“保交楼”。同时也有望提振金融和实体市场信心，打破短期负循环，促进市场参与各方、预期企稳，带动从销售到投资再到宏观经济的逐步回升。

房企申请的“储架式注册发行”到底是什么？

储架式注册发行到底是什么？什么企业可以申请？有哪些优点？

专家解读：一次注册，分期发行

针对此次龙湖集团的储架式注册发行，交易商协会解释，“储架式注册发行是市场化、法治化、公开透明的发债管理模式，企业可在注册有效期内结合需求分次发行”，并且根据债务融资工具注册发行自律规则，“能够向投资人规范进行信息披露的企业均可开展储架式注册发行”。

具体操作来看，龙湖集团可选聘多家机构组成主承销商团完成注册，后续每期发行时再结合实需确定当期发债规模、资金用途、主承销商。交易商协会称：“该模式可便利企业、投资人把握发行窗口、投资时机，提升市场投融资效率。”

利好三 国有大行超万亿信贷落地支持房地产企业

 根据第一财经记者统计，截至目前，除了农业银行、建设银行暂未披露具体意向授信总金额外，六家国有大行共与17家房企开展合作（其中民营房企数量为9家），共计提供意向性融资总额12750亿元。

六大行牵手优质房企

接连两日，六家国有大行相继宣布和房企建立战略合作关系。

工商银行方面，11月24日，中国工商银行与万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业、金辉集团等12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

农业银行方面，11月23日，中国农业银行与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式，银企各方将利用各自行业优势，整合资源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共赢的原则，围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系

中国银行方面，11月24日，中国银行称将为碧桂园、龙湖集团各提供600亿元意向性授信额度，在房地产开发贷款、并购贷款、贸易融资、预售资金监管保函、债券承销与投资、个人住房贷款等业务领域深化全方位合作。

早前一天，中国银行与万科集团签署《战略合作协议》，为万科集团提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度，在房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资等业务领域深化全方位业务合作。

建设银行方面，11月24日下午，建设银行邀请88家房地产和住房租赁企业，召开了房地产市场形势展望暨住房租赁基金交流会，并与8家房企签署了合作协议，就房地产金融、住房租赁业务、综合金融服务、共同防范化解风险等方面开展全方位合作，8家房企分别为：中交建、首开、越秀、万科、龙湖、美的置业、合生创展、大华。

 交通银行方面，11月23日上午，交通银行与美的置业控股和万科集团分别签署全面战略合作协议。根据协议，交通银行将为美的置业提供人民币200亿元意向性综合授信额度，为万科集团提供人民币1000亿元意向性综合授信额度，并为两家房企提供多元化融资服务，包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等。

邮政储蓄银行方面，24日，邮储银行分别与万科集团、龙湖集团、绿城集团、碧桂园集团、美的置业集团签署全面战略合作协议，提供意向性融资总额2800亿元。

根据协议，邮储银行将充分发挥自身优势，整合资源，为五家房地产企业提供多元化的综合金融服务，深化在房地产贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资、保函、供应链融资及结算服务等业务领域的合作。

万科或成最大赢家

 根据第一财经记者梳理，从六家国有大行提供的意向性融资总额来看，工商银行授信额度规模较大，为6550亿元，其次为邮储银行2800亿元，中国银行2200亿元，交通银行1200亿元，农行、建行暂未披露具体授信金额。

从“牵手”房企数量来看，工商银行最多，为12家。建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行、交通银行目前分别与8家、5家、3家、5家、2家房地产企业达成战略合作。

目前，除了中国银行、交通银行外，其余国有大行均未披露单家房企具体的意向授信金额。

从房企角度看，截至目前，共有17家房企获得银行支持，企业类型较多，有头部央国企，也有混合所有制房企，还有经营稳健的民营房企。其中，民营房企数量为9家。

根据已披露信息，万科集团与6家国有大行均签署了战略合作协议，或成为最大赢家，万科集团共获得中国银行、交通银行提供的授信额度超2000亿元。龙湖集团则与5家国有大行签约了战略合作协议，美的置业则与4家国有大行签署合作协议。

截至目前，获得大行授信支持的房企中，已经有龙湖集团、美的置业、万科集团、金地集团通过交易商协会（拟）申请增信发债，储架式注册发行规模合计接近千亿元。

值得注意的是，邮储银行后续还将开展第二批全国性房地产企业合作签约工作，与相关房地产企业加强务实合作，满足企业合理融资需求，携手促进房地产行业良性循环和平稳健康发展；中国银行也即将开展第三批全国性房地产企业合作签约工作。

房地产市场平稳健康发展事关经济社会发展大局稳定、事关民生福祉。11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，强调要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。

11月24日，银保监会相关部门负责人对第一财经记者表示，去年下半年以来，少数房地产企业由于长期“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式不可持续出现风险，并对市场产生了外溢效应，同时受疫情影响，当前房地产市场出现一些调整。下一步，银保监会将加强与住建部、人民银行等相关部门的沟通配合，协同一致，同向发力，督促银行保险机构依法依规做好相关金融服务，将金融支持政策落实好、落到位，切实保持房地产融资平稳有序，积极支持“保交楼、稳民生”，促进房地产业良性循环和健康发展。

对房产政策的一些看法

去年以来，股市谈房色变，不仅房地产股大幅下跌，跟房地产相关的行业也都大幅下跌，我的持仓中万科、格力、平安，三支股票，在从去年到现在，股价都经历了腰斩，估值从合理15倍，下跌到了7倍左右。

就像上面说的一些房地产企业暴雷了，恒大、华夏等房企，万科、碧桂园等企业三高问题长期以来控制的还可以，但三季报万科现金流量表中经营现金流、投资现金流、融资现金流都是负的，这说明在资金流方面开始出现问题，经营现金流为负，说明自己造血功能出现问题，融资现金流为负，说明缺钱但融不到钱。

之前的政策，对于房地产过于严厉，在“房住不炒”的大前提下，投资性需求被抑制了，民间资本被堵住了，销售不畅，经营现金流就差；三道红线，让房企空手套白狼的日子一去不复返，但卡的太死，让正常的融资需求也收到抑制，融资现金流变差。

今年十月份应该是市场底，就万科来说13元，应该是近几年的最低了；自2016年以来的，针对房地产的政策，让房地产的泡沫被挤破了，抑制了房价过快上涨，甚至房价开始了下跌，一些高负债的房企暴雷了，可以说实现了房地产的软着陆，算是政策底了。

就拿我在石家庄买的一套房，比2016年买入时，还下降了1000多，这样让买房者，尤其是贷款买房的很受伤，尤其是在经济不好的情况下。如果是房价涨了，涨幅里下跌一部分，心里没事，但是如果比买入价下跌一部分，买房的杠杆就会起反向作用。

前两天看到一个新闻，一个购房者，350万的房子，100万首付，每月还贷16000，疫情三年，被迫断供，银行拍卖，结果不够归还贷款，还欠银行30万。

市场底和政策底都出现了，现在政策开始扶植房地产行业了，未来房地产行业虽然过了黄金时代，但人们对美好生活的向往还是存在的，还有很多农村人口向往城市，还有很多青年还在租房渴望拥有自己的房子，还有很多人一家五六口挤在小两居里向往大房子。总之还是有很多住的需求需要满足，这些需求的大部分必将被活下来的房企龙头来满足。

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