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久期财经讯，5月19日，穆迪确认太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称“太古地产”，01972.HK)发行人评级为“A2”。

穆迪还确认了由太古地产全资子公司Swire Properties MTN Financing Limited发行的有支持高级无抵押中期票据(MTN)计划的“A2”评级和“(P)A2”评级。上述票据和计划由太古地产提供无条件且不可撤销的担保。

评级展望保持稳定。

穆迪副总裁兼高级信用官Stephanie Lau表示：“评级的确认反映了穆迪的观点，即太古地产预期的财务杠杆上升不会对其信用状况产生实质性影响，因为其稳定的经常性收益和足够的缓冲，可以承受未来12-18个月不断增长的投资渠道。”

评级理据

太古地产的“A2”发行人评级主要反映了其在中国香港特别行政区(Aa/稳定)和中国内地(A1/稳定)的品牌影响力和优质物业。其投资组合的多样化提高了其租金收入的增长和质量，自2019年以来，该公司在经济周期中保持了弹性。公司保持了良好的流动性。

租用率较高使该公司在香港特区和中国内地的多元化和优质资产继续产生强劲稳定的经常性收入。截至2022年3月31日，其在香港特区的写字楼和零售物业的租用率仍超过96%，而在中国内地的租用率也超过90%。

穆迪预测，太古地产调整后的净债务/EBITDA的比率将从2021年的2.4倍增至2020 -2023年的3.8倍-4.2倍。同样，该公司调整后的EBITDA/利息覆盖率将从同期的10.6倍下降至约9.0倍。尽管如此，这些财务指标仍然将该公司恰当地定位在“A2”评级类别。

具体而言，穆迪预计太古地产2022年和2023年经调整后的年度EBITDA将从2021年的94亿港元降至约87亿至89亿港元。穆迪的预测显示，尽管租用率高且稳定，但由于租金复归率为负，香港特区租金收入将出现中低个位数的百分比下降。这一下降还包括房地产交易收入下降，原因是与2021年相比，项目完工数量较少。

穆迪预计，太古地产经调整后的净债务将在未来两年增加，主要是受其在香港特区、中国内地和东南亚国家不断增长的资本投资的推动。这些投资还包括更大规模的房地产交易项目。

虽然母公司太古股份有限公司(Swire Pacific Limited，简称“太古股份”，A/稳定)信用质量不如太古地产，但穆迪认为不会对子公司的评级产生直接影响，因为太古地产是独立上市公司，具有良好的独立筹资能力。

太古地产的“A2”发行人评级不受运营公司层面债权从属关系的影响，因为这些债权并不重要，尤其是穆迪预计大多数债权将停留在控股公司层面。

就环境、社会和治理(ESG)因素而言，太古地产的评级因素还考虑到其股权集中在太古集团。该因素通过子公司的审慎财务政策和在不同经济周期内保持稳健的财务状况来平衡。

可能导致评级上调或下调的因素

稳定的评级展望反映了穆迪的预期，即太古地产将通过谨慎的扩张保持审慎的财务战略，以便其财务状况在未来12-18个月内保持在“A2”相当的评级水平。

考虑到太古地产在中国内地的持续扩张、香港特区重建的资金需求以及与太古股份的密切联系，短期内上调评级的可能性有限。

然而，如果太古股份的评级被上调，太古地产的投资性房地产业务收入继续增长，从而减少公司房地产开发活动产生的波动，那么太古地产的评级可能会被上调。穆迪将考虑上调评级的财务指标包括:经调整后的净债务/EBITDA的比率持续低于3.0倍，EBITDA利息覆盖率持续超过6.5 -7.0倍。

如果太古地产增加其房地产开发活动或进行大量债务融资的重大投资，太古地产的评级可能会被下调，因为这将损害公司的财务状况，使其调整后净债务/EBITDA的比率超过6.0倍，且EBITDA利息覆盖率持续低于4.5倍。

太古股份的评级被下调也将对太古地产的评级产生负面影响。

太古地产有限公司成立于1972年，是香港特区和中国内地领先的综合性房地产开发商(主要是商业物业)、业主和运营商。该公司于2012年在港交所上市。截至2021年12月31日，该公司持有的权益总建筑面积，包括2290万平方英尺的已竣工物业和410万平方英尺的待开发投资物业。