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编辑 | 虞尔湖

出品 | 潮起网「于见专栏」

悄然暗淡的地产行业不仅暴雷不断，也带走了物业企业的光辉岁月。去年9月刚刚上市的万物云是万科集团旗下的物业服务公司。身处房地产市场下游且选择逆势上市的万物云，被业内认为是“起了个大早，赶了个晚集”，自上市后其股价一路下跌，现已跌去四成。

近期，万物云发布了2022年年报。这一份年报并未给市场带来惊喜。年报显示，2022年万物云实现营收301.06亿元，同比增长27%；毛利率为14.1%，同比下滑2.9%；母公司拥有人应占利润15.1亿元，同比减少9.42%。增收不增利是万物云目前面临的尴尬境况。

在房地产市场持续低迷的当下，与地产行业唇齿相依的万物云，业务经营面临较大的不确定性。万物云制定“蝶城”战略，效果仍待验证。此外，转向“科技”路线的万物云，物业底色未变，科技成色仍然不足，并且还面临着来自其他行业竞争者的跨界竞争。

房地产行业下行，产生较大不确定性

一直以来，物业服务企业都被冠以房地产企业“售后部门”的称号，这一种唇齿相依的关系，让物业服务企业在顺风之时顺势腾飞，也让其在逆风之时不可避免的减速。

二级市场对物业服务行业的信心也不断被消耗。2021年，碧桂园服务的市值曾一度破千亿，现今其市值已大幅缩水，只剩三百亿出头。去年9月逆势上市的万物云，股价则已跌去四成。

物业企业市值一路下跌的背后，是中游房地产行业的寒气逼人。先是暴雷之王恒大在2021年12月公开宣布无法履行2.6万亿美元的担保责任，正式开启了房地产行业的下行周期；紧接着融创中国在2022年5月宣布无法偿还4笔美元外债的7亿元利息，楼盘纷纷停工，房地产行业进入至暗时刻。

最近，恒大汽车被爆以2元的价格“甩卖”47个不动产项目，融创中国宣布复牌，但股价已一路跌至1.16港元/股。

目前来看，房地产市场仍未有明显回暖迹象。根据中指研究院的数据，今年4月重点100城新房、二手房成交面积环比下降超两成。此外，企业推盘节奏明显放慢，5月前三周重点50城新房成交面积环比下降近两成。

万物云董事长朱保全在致股东书中表示：开发商新开盘萎缩带来了前介业务与案场业务的大幅下滑，新交付的开发商未售空置房带来了物业费欠费增加以及其他关联应收账款增加，代销开发商车位资产这门看似不错的生意一下子也冷静了起来。

具体来看，2022年万物云开发商增值服务收入为29.35亿元，同比下滑4.2%。万物云表示，开发商增值服务收入下滑，主要是由于开发商行业景气度较低，地产项目交付数量出现下滑，引发了案场业务、前介业务的收入骤降。

2022年万物云其他社区增值服务收入为4.21亿元，同比下滑22.4%。这一业务收入下滑的主要原因是与房屋销售相关的车位销售服务收入下滑明显。

根据同花顺iFinD统计，截至5月上旬，已经有13家A股上市房企“披星戴帽”拉响退市警报，21家港股上市房企停牌。

不仅如此，房企到期债务规模也十分庞大。克而瑞数据显示，今年前四个月房企债券到期总规模达到3323亿元，然而发行规模仅为903亿元，到期规模比发行规模高出268%，也就是说，房企的债务压力依然较大。

年报显示，2022年万物云来自第三方开发商的住宅物业在管及合约项目数量达到了2036个，占住宅物业项目总数的约59%；来自第三方开发商的商写物业在管及合约项目数量达到了1534个，占商写物业项目总数的约84%。可以看到，无论是对于住宅物业还是商写物业，万物云合作的开发商都以第三方公司为主，这意味着万物云的业绩易于受到中游开发商的影响而产生波动。

中游不利，下游遭殃。在房地产下行的阴影下，万物云作为下游企业，也面临着较大的不确定性。

毛利率持续下滑，“蝶城”战略效果待验证

过去，物业服务行业常常因其劳动密集的特征被认为赚的都是辛苦钱。物业服务行业的毛利率普遍不高，万物云的董事长朱保全也将物业行业称为“长坡薄雪”的行业。2021年，万物云住宅物业服务的平均单价为3.13元/月/平米，并不亮眼。

扎心的是，万物云的毛利率自2020年起便开始一路下跌，且低于行业水平。

招股书和年报数据显示，2020年至2022年万物云的毛利率分别为18.5%、17%、14.1%，呈现逐年下降的趋势。根据克而瑞研究数据，2022年物业服务上市公司的毛利率均值为24.91%，反观万物云14.1%的利润率，则略显单薄。

为了提质增效，摊薄人力成本，万物云在2020年提出了“蝶城”战略（也称为“万物云街道”战略）。“蝶城+”是万物云正在构建的产业互联生态，其中包含了“蝶城+物业”、“蝶城+社商”、“蝶城+电梯”等生态。万物云管理层表示，“蝶城”是其在未来10年内的核心战略。

“蝶城+物业”是当前万物云发力的主要方向。根据万物云的定义，蝶城指的是在3公里半径的地理空间内，围绕居民生活与资产服务需求，基于空间互联技术及应用，构建的社区共享服务网络。通过打破传统住宅物业围墙，人员调度从小区内变为跨小区，让效率得以提升。

举个简单的例子，在“蝶城+物业”生态下，过去只服务于一个住宅小区的保洁员，现在可依靠万物云智能设备、远程运营中心，服务周围三公里内的住户、商户、城市公共空间等。

朱保全也在招股书中定下了2023年建设超过100个蝶城的目标。

万物云试图通过科技赋能的方式，提升服务效率，降低用人成本。这也就意味着万物云需要将住宅区周边三公里内的第三方物业项目收归己有。结合高覆盖的目标，万物云需要将周边的项目尽量多地吸纳过来，哪怕是基础设施建设较差、物业费较少的老旧小区，也可能列入其中。这或将冲击万物云的住宅项目毛利率，改造效果恐不及预期。

此外，在蝶城模式实现规模效应之前，万物云必将先投入资金进行蝶城改造，而改造产生的效益则需要缓慢释放。2022年，万物云共投入1.6亿元用于38个蝶城改造，由此实现增收3000万元。结合100个蝶城的目标，万物云在2023年将投入更多资金用于蝶城改造，其毛利率或将持续下滑。在招股书中，万物云也表示：推进“蝶城”模式战略短期内可能会造成利润的波动。

物业底色未变，科技成色不足

2020年10月，万物云的前身万科物业正式更名为万物云空间科技服务股份有限公司。这一举动显示了万物云进行智能化转型的决心。

万物云共有社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务三大业务板块。其中，AIoT及BPaaS解决方案服务是万物云智能化转型的核心驱动力。AIoT指的是人工智能物联网，BPaaS意为“业务流程即服务”解决方案服务。

万物云AIoT服务在应用层面体现为：物业前台自助服务机“凤梨一号”、黑猫系列智慧通行产品、睿联系列物联产品、灵石边缘服务器等的应用。

BPaaS解决方案服务则实现了AI与工单的调度结合，对业务流程进行了详解。拿垃圾桶满溢监测功能举例，传感器、摄像头等智能硬件感知到垃圾高度达到垃圾箱边缘时，会将接收到的信息发送至城市业务运营平台，平台工作人员再通过BPaaS服务将工单派送给离该垃圾桶最近的保洁员。

不过，目前万物云的研发只涉及了底层感知层（以AIoT系统为底座）和中层服务层（以BPaaS服务为支撑），顶层智能调度层（以大数据分析、人工智能、云计算驱动）尚处于内部建设中。也就是说，在万物云的业务服务智能化方面，较少涉及依靠人工智能就可以完成的服务工作，大多数的工作最终还是要以工单等形式落到负责相应业务的员工身上。

值得注意的是，有许多非物业企业已经跨界至智慧城市服务领域，并积极寻求政企合作。自动驾驶领域的蘑菇车联已经推出了自动驾驶清扫车、自动驾驶巡逻车，仙途智能宣布中标1.38亿元无锡市商务区智能环卫一体化项目……

实际上，在迈向智能化的路上，万物云的决心不小，其研发投入也逐年加大。2019年至2022年，其研发投入分别为2.04亿元、2.5亿元、3.74亿元、4.1亿元。2022年，其研发投入占营收的比例为1.36%。

尽管如此，从营收构成来看，万物云目前仍是一家以物业为底色的公司，其“科技”属性仍有待强化。2022年万物云AIoT及BPaaS解决方案服务收入占总营收的比例为7.9%，相较于2021年的7.8%，并无明显变动。

结语

作为一家已经运营了近三十三年的企业，万物云在国内物业行业排名前列。然而，房地产行业下行、新开盘持续萎缩使得万物云相关业务业绩出现了波动，面临较大的不确定性。在毛利率不断下滑的情况下，如何将“蝶城+”模式发展壮大并实现规模效应也是万物云的长期课题。

要想增强“科技”底色并符合“云”特征，万物云在以大数据分析、人工智能、云计算驱动的顶层智能调度层设计方面仍需不断投入研发成本。毕竟仅将营收的1.36%投入研发的企业可算不上是“科技”驱动型企业 。

不断加大的研发投入表明了万物云迈向智能化的决心，期待未来万物云能为市场带来物业之外更大的想象空间。