碧桂园服务(6098.HK):FY2018业绩符合预期,未来增长潜力充足

机构:兴业证券$(601377)$

评级:无

目标价:无

投资要点

我们的观点:2018年公司在外拓上取得亮眼表现,为公司未来2-3年高速增长打下坚实基础。背靠碧桂园$(02007)$,公司交付面积继续维持高位增长,现金流充足达到38.7亿元品牌力强,外拓招标并购实力强劲;开发商增值服务及社区增值多点发力,预计3-4年随着各项增值业务的全面铺排增值部分将维持高速增长;三供一业带来新增长点,除物业管理服务对应1.3亿方逐步交付结转外,预计4000万方供暖业务还将产生额外增值服务收入。2018年公司业绩符合市场预期,公司维持承诺25%的稳定派息率,对应每股派息8.49分。公司为稳健派息高增长标的,建议投资人持续关注。

营业收入快速增长,物管增值增速亮眼:2018财年,公司录得营业收入46.8亿元,同比增长49.8%,2015-2018年收入CAGR达到41%,维持高速增长。其中物业管理服务收入34.5亿元,yoy+35.4%,与2017年公司在管面积增长呈现一致趋势;社区增值服务收入4.2亿元,yoy+72.5%;非业主增值服务收入7.9亿元,同比增长141.2%。

新盘影响及多种经营带动,物业管理及业主增值服务毛利率均有提升:2018年公司物业管理服务毛利率达到31.9%,同比提升250bps,主要受益于碧桂园2015-16年的强劲销售带来的2017财年向碧桂园服务$(06098)$的新盘结转提升。社区增值服务毛利率达到66.1%,同比提升84bps,主要由于新盘拎包入住、复购房屋等多种高毛利率的业主增值服务在2018年集中发力影响。非业主增值服务毛利率达到48.1%,同比提升490bps,主要由于2018年承接碧桂园及第三方销售案场业务及接手存量尾盘车位影响。

收费面积快速增长,合约面积逐步转化:2018年,公司收费面积达到1.82亿平方米,同比增长5875万方,同比增长47.9%;其中碧桂园收费面积占比由2017年的89.1%下降至2018年的80.1%。从业态分布来看,2018年公司住宅占比达到95.1%,同比略有下降30bps。2018年公司合约面积达到5.05亿方,同比增长1.8亿方,预计2-3年内将逐步部分转化为收费面积。

风险提示:1)业务扩张不及预期;2)物业管理满意度降低;3)物业管理费收缴率降低;4)物业管理费提价受阻。

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