继行业“老三”青客公寓赴美申请IPO后，昨日，“老二”蛋壳公寓也正式向美国证券交易委员会递交招股书，预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所，花旗集团、瑞士信贷和摩根大通将担任本次IPO的承销商。
艾瑞咨询的报告显示，蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商的第二位，且房间数增长最快，增速居行业第一。
截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，共运营40.7万间房间。$蛋壳公寓(DNK)$
当前股东结构中，老虎环球基金为最大机构投资人，占20.0%的股份；蚂蚁金服占股7.8%；蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份，天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股份。
财务数据上，蛋壳公寓的主要收入为租金和服务费。2019年前9个月，蛋壳公寓收入为50.00亿元人民币，较2018年同期的16.73亿元增长198.8%；2018年和2017年的营业收入为26.75亿元和6.57亿元人民币，同比增长307.3%。
蛋壳公寓目前仍处于亏损状态，分别在2017年，2018年和截至2019年9月30日的9个月产生净亏损2.715亿元、13.697亿元、25.162亿元；同期，来自经营活动的现金流量为负人民币1.146亿元、11.642亿元、16.293亿元。
租金贷部分款项受限，成本6.5%
在长租公寓行业，租金贷是平台快速扩张的利器，合作的金融机构将租户的多月租金一次性打款给平台，租户每月向金融机构还款。
目前，多数长租公寓平台都提供免息服务，即平台帮租户向金融机构支付每月利息，以此吸引用户办理分期贷款，从而获得更多的预付租金。招股书显示，多数情况下，租户在支付第一月租金、服务费和押金后，金融机构支付11个月预付款至蛋壳公寓。
在2017年，2018年和截至2019年前9个月，蛋壳公寓共有91.3％，75.8％和67.9％用户使用了租金贷，贷款金额分别为9.376亿元、21.270亿元、31.570亿元；同期，蛋壳公寓在租金贷方面的利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元。
照此计算，蛋壳公寓租金贷从金融机构获得资金的利率平均在6.5%左右。
据见闻财经了解，蛋壳公寓租金贷合作的金融机构超过十几家，包括网商银行、微众银行、平安银行、中关村银行等。
自去年多家公寓爆雷以来，平台利用租房贷盲目扩张的情况，引起了监管整治。
招股书披露，蛋壳公寓在与某些金融机构合作时，被要求将部分预付款转存至该金融机构的单独托管账户中。若如此所述，长租公寓实际上推介用户办理租金贷的动力就大大减小，加上还要补贴利息，资金运用成本太高。
见闻财经也在蛋壳公寓看到，目前年付、半年付的用户有相应的租房服务费减免，其中年付服务费减免超过90%，而分期月付则需全额缴纳服务费。
装修好出租只需19天
去年一篇题为《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》文章将长租公寓推上风口浪尖，同时“甲醛”也成为每一个租房者关心的话题。
长租公寓市场体量庞大，而以甲醛超标为代表的空气质量问题却层出不穷。长租公寓扩张迅猛，因此资金常处于不足状态，企业为降低装修成本和提高房屋使用率往往在室内空气质量上不达标时就出租房源，给租房群体带来了巨大的健康风险。
招股书显示，蛋壳公寓在与业主签署租赁合同后，新采购的公寓单元通常只需装修17到21天便能准备好出租给用户；平均装修成本10404万元。
而从装修好到用户入住的平均时间，蛋壳公寓并未透露。
今年315期间，蛋壳公寓也遭遇“甲醛房”危机。据浙江经视报道，记者在暗访杭州蛋壳公寓期间，发现刚刚装修的房屋就被挂牌出租，装修完1天便上架、6天就显示可入住，而租户在看房期间房屋内还能闻到刺鼻气味。
随后，蛋壳公寓方面回应称已成立专项工作小组彻查此事，涉事人员及相关负责人均已惩处，公司主要管理层也接受了相应处罚；报道中“装修完第二天上架”并非公司实际情况，房屋从上架至租出平均经历一个月时间，且期间一直保持通风。
但声明依旧未解释从装修完到上架出租前所设置的空置时间。如果上架第一天就被出租出去呢？
招股书显示，在对公寓进行翻新和装修之后，蛋壳公寓会进行空气质量测试。在极少数情况下，如果空气质量不符合标准，将聘请第三方空气质量管理公司改善空气质量，直到满足测试要求。
业内人士告诉见闻财经，目前长租公寓行业装修标准参差不齐，许多企业为了加快回收现金，往往空置时间不够，一般建议租住经过多次转租过的房间。
就在近日，蛋壳公寓宣布获得春华资本、CMC资本1.9亿美元D轮融资，此前还曾获得包括蚂蚁金服、老虎基金、高榕资本等多轮融资。
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