摘要：物价涨疯了，房价收不住了，楼市泡沫还远吗？
本文聚焦：
PART 1：物价涨疯？疫情的蝴蝶效应？
PART 2：房价飙升，楼市要崩？
PART 3：两个指标辨风向
PART 1：物价涨疯？疫情的蝴蝶效应？
大家也都看到了，最近的头条放眼望去都是关于物价的急剧飙升，好家伙，简直像坐了火箭。
木材、半导体芯片、汽油、杂货店必需品，就连当地咖啡店卖的拿铁都肉眼可见更贵了。
甚至，以快速贬值而非升值闻名的二手车市场，涨幅竟然都超过了40%。
不过，这种通胀大多只是暂时的，情况在慢慢变好。疫情爆发最开始噩梦般的几个月使脆弱的全球供需平衡受到了冲击。由于美国的经济很大程度上依赖于“准时制物流”，疫情造成的后果仍在延续。
“准时制物流”模式是啥意思？就是企业选择订购物品的送达时间，要求在企业需要的时候将商品准时送达，以避免出现仓库堆满材料的情况。
准时制物流模式受供应冲击影响很大，一点风吹草动就会导致蝴蝶效应，小小的延误顺着供应链逐层累积，最终造成大规模短缺。目前的供应链短缺和疫情后消费者需求的激增，导致价格全面上涨。
但好在，多个迹象表明，这只是暂时性的。放心，这可不是经济学家们担心的那种“按部就班”的通胀，那种是指在经济低迷时的货币贬值。
PART 2：房价飙升，楼市要崩？
但与中产阶级最相关的资产类别就没那么幸运了……
其实在疫情爆发之前，房价就一直在不停上涨，而疫情负责火上浇油。
据Zillow估计，达拉斯最常见的房屋在2020年的售价接近26.2万美元，而今年达到了约30.6万美元。这不仅反映了房屋的挂牌价，也反映了实际交易数据。
达拉斯的房价上涨了17%。但这并不是什么值得注意的偶发事件，只不过是一个平平无奇的例子。加州特拉基等地是新远程办公者的热门选择，与这些地方的房价上涨相比，17%只能说是微不足道。
在特拉基，一家房地产中介公司报告称，成交的独栋住宅价格在一年内飙升了近90%。
许多人受到了惊吓，但这也是可以理解的嘛。毕竟我们以前好像也见过这个阵势，那时候市场乘着房价飙升的浪潮，陷入另一个经济衰退的黑暗深渊。
但数据显示，并不是所有的事情都重蹈了21世纪中期的覆辙。
PART 3：两个指标辨风向
只窥房价上涨这一隅，并无法知全貌。
一些可负担能力的参照指标会告诉我们房地产是否会变得比其他选择更贵。
1、房屋售租比
房屋租赁市场，是房屋所有权唯一可行的替代选项，从它入手颇为靠谱。通过比较所有权成本和租房收益，我们可以检查房地产市场是否过热。
其实说的就是房屋售租比。在次贷泡沫的顶峰时期，售租比是41。换句话说，假设售租比保持稳定，一套房产需要收41年租才能回本。
现在，售租比是29，比2006年低。
2、收益率
另一种呢，就是从收益率来看。2006年41倍的售租比意味着租房业主的平均收益率为2.4%。如今的现金收益率更优，为3.4%。
然而，现金收益率大多无关紧要，因为大家也不用现金买房啊，他们更倾向于用杠杆。一旦将债务成本这个变量加进去，如今和15年前的差异就更加明显。
在06年初，30年期抵押贷款平均利率为6.2%，而租金收益率只有2.4%，购入房产出租在那时不就是个赔钱的买卖？业主每年会损失近4%的利息。
但现在不一样了，长期抵押贷款的平均利率约为2.8%，租金收益率为3.4%，所以现在的物业租赁有利可图。参考下图：
这同样的策略在过去会让你每年损失大约4个百分点，但在今天却是一种可行的投资。
所以现在买房还是有一定经济学道理的。
由于需求趋势的变化、房屋供不应求，房价正在上涨。结论就是：我们并没有处在泡沫当中，起码现在还没到那一步。
分析房市、经济或股票时，要全面地看待问题，不能盲人摸象，杯弓蛇影。
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分析师：Rob Spivey
编译：Ruolin Liu
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