凯德集团重组:凯德集团 2021 年度特别股东大会的八点启示

三文培训
2021-08-26

2021年 8月 10日,$凯德集团(C31.SI)$ 召开特别股东大会。会上,凯德集团战略重组和计划决议获得股东批准。该项批准将启动凯德集团 (CL)的私有化以及凯德投资公司 (CLI)的全新上市。 

相关人士在私人媒体吹风会和特别股东大会上分享了对 CLI业务的见解。股东和投资者可对新重组 CLI的未来发展抱有哪些期待?以下是我得出的八点启示。

1.CLI的新业务模式包括服务费收入相关业务和房地产投资。服务费收入相关业务(标示为蓝色)包括基金管理和住宿管理,在这两个领域,CLI通过管理第三方资本收取服务费。就房地产投资(标示为绿色)而言,CLI通过其在房地产投资信托基金 (REIT)和私募基金中持有的股份获得经常性收入。

资料来源:凯德集团

首席执行官李志勤表示,CLI将更重视服务费相关收入的持续增加,同时,房地产投资将成为潜在资产储备,可以经过转换和货币化,形成基金管理规模 (FUM),从而促进服务费收入业务增长。

2.CLI通过在上市 REIT和商业信托中持有的股份获得派息收入,通过非上市基金获得扩展至新行业和新地区的机遇。目前,CLI已规划在未来 3-4年将价值约 101亿新元的储备资产货币化。

3.首席财务官林卓斌解释称,基金管理和住宿管理均归入服务费收入相关业务,因为这两种业务模式本质上都是收取资产管理费。在基金管理方面,CLI将其 20-30%的资本投入 REIT和基金,并管理来自其他方的资本。在住宿业务方面,CLI获聘经营第三方酒店业务和服务公寓等长租资产业务。但是,由于各项业务的经营性质不同,相应的服务费相关收益 (FRE)和关键绩效指标的增长也有所不同。

就基金管理而言,收取服务费、吸引投资者资本和扩大资产管理规模 (AUM)的能力取决于 CLI能否向市场推出具有更高风险回报率的独特新品。CLI基金管理取得成功的关键指标包括其 FRE/FUM比率的增长。从历史数据来看,CL基金管理业务的平均 FRE/FUM比率可达 40个基点。2015-2020年五年期 FUM年复合增长率 (CAGR)为 11%。

就住宿业务而言,平均 FRE/FUM比率约为 70个基点。住宿业务增长的关键在于扩大其酒店资产管理规模的能力。首席财务官预计,若 CLI住房资产增至 16万套或以上,则将推动利润增长,并与万豪或洲际酒店集团等一流运营商并驾齐驱。

资料来源:凯德集团

4.管理层在投资新经济资产之前会考虑多个因素,包括区域人口增长、城市化速度和资产替代用途。例如,针对典型的租赁锁定期为 8-9年的物流物业,首席财务官表示管理层必须精选投资区域,在欧洲等土地充足的地方更易投资建设具有竞争力的物流物业。

与之相反,首席财务官表示,鉴于印度人口不断增长,且在当地可选择将物流仓库转为其他用途,CLI在印度设有开发团队负责收购物流资产。

5.首席财务官指出,CLI可能推出的任何 REIT新品均须具备足够的规模,才能在新加坡成熟的 REIT市场中取得成功。他表示,小规模 REIT(不超过 10亿新元)无法吸引大型机构投资者,且有可能交易不顺。相比成熟 REIT,小规模 REIT往往面临增长挑战,相关收购通常需要从投资者处募集股权资金。 

此外,CLI必须确保其 REIT之间并无重叠。例如,CLI拥有腾飞瑞资 REIT项下的欧洲数据中心资产组合,如欲推出纯数据中心 REIT,则需解决重叠问题。

6.在与丰树等大型竞争对手的竞争中,首席执行官表示,房地产板块规模高达上万亿美元,足以容纳资产管理领域的多个参与者。CL主要优势在于其专注亚洲市场,亚洲资产占其资产管理规模的 80%。首席执行官还提到,相比其他参与者,中国的零售物业是 CL的最大优势之一。管理层认为,亚洲市场有望在未来 5-10年持续增长,且多个 REIT预计将在中国设立。此外,CL在印度同样拥有强大布局。

资料来源:凯德集团

最近有消息称竞争对手 ESR正在收购亚腾,对此,某单位信托持有人希望了解 CLI保持竞争力的计划。虽然管理层无法评价交易,但是作为全新实体,CLI的目标是到 2024年将其基金管理业务规模从目前的 780亿新元扩大到 1,000亿新元。它还计划携手战略合作伙伴,成立新基金、开发新资产,例如商业园区和数据中心。

7.单位信托持有人希望了解为何向股东提供凯德综合商业信托 (CICT)单位作为该计划的对价,而非腾飞瑞资 REIT等其他 REIT。管理层解释称,相比其他上市 REIT,CICT单位流动性最强,可以提供充足的市场需求促进股东交易。

管理层补充道,待分配的 CICT单位数量占 CICT已发行股份总数的比例相对较低。目前,CL在 CICT的持股比例为 28.9%。分配的 CICT单位约占 CICT已发行单位的 6.0%,使得凯德集团在 CICT的持股比例降至 22.9%,这与其在腾飞瑞资 REIT等其他上市基金中的持股一致。

2021年 9月 16日至 10月 14日,股东将有一个月时间通过星展唯高达、辉立证券和大华继显等指定经纪公司交易任何零股。以上同时适用于 CLI股东和 CICT单位信托持有人。

8.某股东问及全新实体 CLI的内在股价。管理层预计,CLI股票上市(定于 2021年 9月 16日)后将按资产净值交易,即每股 2.823新元。CLI股息政策与 CL相同,即派发至少 30%的年度现金 PATMI。管理层决定,近期维持 CLI股息政策不变,并在未来 12至 24个月内运营环境明显更趋正常化时加以审查。

作者视角

这项重组已通过凯德集团开发业务私有化,直接为股东释放价值。自重组提出以来,凯德集团股价有所上涨,说明市场认可更精简的服务费收入和基金管理结构。展望未来,新上市的凯德投资将更加注重轻资产和资本高效的业务模式,股东可以继续受益于这一实体的增长。

Credit:https://fifthperson.com/capitaland-restructuring-2021

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精彩评论

  • 哎呀呀小伙子
    2021-08-26
    哎呀呀小伙子
    总市值 214亿 流通市值 103亿 总股本 52.03亿 流通股本 25.00亿 52周最高 4.12 52周最低 2.45 市盈率 -28.33 市净率 0.93 股息 0.09 股息收益率 2.19% ROA 2.17% ROE -0.71% 每股收益 -0.15,这财务数据很是一般呀,为什么能这么涨?
  • 黄毛
    2021-08-27
    黄毛
    接触最多的就是各种凯德mall,不过这几年似乎没什么变化,也没有扩张的意向
  • 七色祥云6
    2021-08-26
    七色祥云6
    新上市的凯德投资将更加注重轻资产和资本高效的业务模式,股东可以继续受益于这一实体的增长,继续看好凯德集团!
  • 小时候可帅了00
    2021-08-26
    小时候可帅了00
    这个股看着很诱人呀,夜晚买一点点,搞把投机,如何?
  • 老夫的少女心_
    2021-08-26
    老夫的少女心_
    嗯,更加注重轻资产和资本高效的业务模式这样才能更好的回报投资者。
  • 揭人不揭短
    2021-08-26
    揭人不揭短
    创新高了,感觉看不到上限呀,这比中概股可是好多了。
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