作者 l 橙子
受市场等因素影响，近年来险资开始陆续减持地产股。
日前，大家人寿再度减持金地集团（600383），持股比例从10.43%大幅下降至5.43%。
图片来源：金地集团官方公告
截至目前，大家人寿持有的金地股份为245,151,325股，占总股本比例为5.43%。
不过，金地官方表示，此番权益变动属于减持，不触及要约收购，不涉及公司控制权变化。
此番减持原因，一方面在于房地产在去年被列入险资十大“禁止投资”范畴，因此近年来除了金地，万科、招商蛇口等都有险资减持。
另一方面，或许在于近年来随着房地产整体市场环境大不如前，即便是布局长线的保险资金，也难免存在套现需求。
这次二当家大家人寿大幅减持，尽管金地官方表示无影响，但从市场层面来看，除了直接影响投资者信心，恐怕在信用评级方面，也会对金地产生影响，从而面临融资成本上升压力。
大家人寿退出
难说不与金地盈利质量下降有关
一直以来，作为国内龙头房企之一，招保万金的称号由来已久，然而支撑这一称号的背后，是无止尽的资金需求。
早在2017年，金地就喊出3年冲击2000亿的销售口号，此后金地便开始飞速扩张。
公开数据显示，2015年，金地的土地权益投资金额为113亿，2016年为168亿。到2017年，这一数字猛增到473亿，2018年为404亿，2019年为558亿元，2020年为697亿。
反应到销售层面，金地也确实实现了三年之约：
2017年，金地全年销售规模只有1408亿元。
到2019年，金地首次迈入2000亿销售阵营，全年实现销售金额2106亿元。
2020年，尽管销售增速大幅放缓，但也达到2426.8亿元。
再到今年前11个月，根据其最新公告：
金地已经实现合约销售额2626.5亿元，同比增长27.93%，完成全年2800亿销售目标的93.8%。如果12月能够延续11月销售情况，实现销售目标问题不大。
图片来源：金地集团官方公告
不过，规模逐年增长的代价，一方面是盈利质量下降，另一方面则是低现金流与高负债之间的巨大资金需求。
根据其历年财报数据，2019年，金地迈入2000亿阵营，同年营收增速却较2018年下降了9.53个百分点至25.09%。
2020年，尽管营收增速重回30%以上，达到32.42%，但归母净利润增速却从2019年的24.41%降至3.2%。
图片来源：东方财富
同期金地销售毛利率也从2019年的40.5%降至32.86%，净利率从24.51%降至18.22%。
图片来源：东方财富
今年以来，金地毛利和净利率水平持续下降。截止到今年三季度，其毛利率已经从年初32.86%进一步降至18.13%，净利率从18.22%降至10.63%。
图片来源：东方财富
受盈利质量大幅下滑影响，截至今年三季度，金地实现总营收三成增速，但归母净利润同比负增长33.72%，只有33.09亿元。
图片来源：东方财富
导致其盈利质量下降的根本原因，还在于2017年之后，金地规模大幅扩张下积累的后遗症，其中不乏高价拿地。
特别是在2019年，在其他企业暂缓拿地的情况下，金地频频高价拿地。
且公司大部分土储还集中在三四线城市。
根据其官方数据，仅今年1-11月，金地在三四线城市的拿地金额占比就达到39.5%，为其日后销售结转不理想埋下不小隐患。
除了高价拿地及大量布局三四线城市，联合开发过程中土储权益占比不高，也是拖累其盈利质量的重要原因。
这一点在之前聊金地三季报时也有提到。
截至今年三季度，金地新增土地储备1492万平方米，而金地的权益土储仅为599万平方米，权益占比40.15%，低于行业平均水平。
图片来源：金地集团三季报
而根据其半年报数据：
截至2021上半年末，金地集团总土地储备约6729万平方米，权益土地储备约3515万平方米，占比为52.24%，在TOP20阵营里也处于较低水平。
如此一来，土储权益占比不高，高价拿地及城市布局不合理等多重因素综合作用下，导致金地盈利质量持续下降。
由此也拖累其现金流表现，今年以来，金地经营性现金流净额持续净流出。截至三季度，该指标为-7.59亿元，而在今年上半年，该指标为-100.3亿元。
反映到现金及现金等价物净增加额方面，截至今年三季度，该指标为5.48亿元，同比减少89.96%。现金及现金等价物余额为547.1亿。
图片来源：东方财富
也就是说，在销售规模不断增长的背景下，金地盈利质量却持续下滑，整体现金流情况不仅没有得到改善，反而越发紧张，这也为其带来一定的偿债压力。
险资退出
金地低成本融资局面或反转？
根据其三季报数据，截至三季度，金地负债总额为3619亿元，其中流动负债总额达到2659亿元，占比高达73.47%。
尽管所有流动负债中包含1252亿元的合同负债，但仍难掩其债务膨胀问题。
对房企而言，合同负债属于预收账款，并不是传统意义上需要偿还的负债，而是那些已经实现销售，但按照会计准则还不能确认为收入的合同回款。
后续随着楼盘交付，合同负债也会相应减少并兑现为营收。
不过，即便剔除该部分负债，金地流动负债仍高达1400多亿元，而其账面可支配货币资金只有547.6亿元，偿债压力不小。
可即便如此，金地在三道融资红线方面的表现，截止到今年上半年实现全部绿档。
截至2021年上半年，公司扣除预收账款资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，现金短债比为1.5，三道红线全部达标。
而达标背后是少数股东权益的大幅攀升：
2018年到2020年，金地的少数股东权益分别为200.27亿元、282.75亿元和365.6亿元，占全部股东权益比例则分别为30%、34%和39%。
到今年三季度，金地少数股东权益增至429.8亿元，占所有股东权益比例突破40%至42.86%。
图片来源：东方财富
如此一来，通过将部分债务用少数股东权益变为公司资产，金地成功实现债务结构的优化，只是该部分少数股东权益需要牺牲利润来偿还。
但就现阶段而言，金地最起码通过融资红线绿档在融资层面获得一定优势，为其争得较高融资额度，而且背靠富德生命人寿和大家人寿两大险资股东，也让其在融资风险评级中保有优势。
这也是为何在当前大多数房企融资成本高企的背景下，金地截至今年上半年，融资成本才4.65%的根本原因。
在其11月10日和12月16日发行的两笔规模各15亿元的中期票据中，发行利率分别只有4.17%和4.04%，大幅低于行业平均水平。
不过，随着大家人寿的逐渐撤退，盈利质量低迷，现金流不理想，且债务压力与日俱增的金地集团，良好的融资局面难说不会发生反转。
至于金地未来如何，时间会给予答案。
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