基于我国住房发展的现状，分散式租赁是我国长租房的主流供给模式。据估计，我国租赁房源中分散式个人、散租房源占比为90%，集中式、机构化房源约占10%。分散式租赁占绝对多数，这决定着未来我国的租赁供给的基本结构。
分散的私人租赁市场存在很多问题，最突出的问题是租赁市场交易不规范、租赁关系不稳定，政府监管成本高。要构建长期稳定的租赁市场，就必须通过专业化租赁运营机构将散乱差的租赁房源整合起来。专业机构的介入使租赁交易由分散的C2C变成了C2B2C，租赁权利义务关系从个人与个人转移到了机构和租客之间，便于政府监管。另外，分散式长租房能够利用已有存量资源，不需要再增加资源投入，更有利于城市职住平衡，提升城市运营效率。
一、分散式长租房的主要模式
分散式住房租赁运营模式主要有托管模式与包租模式两种。
托管模式是房东与机构签订住房租赁委托管理合同，委托机构帮助其管理房屋出租事宜，托管方为房东提供营销、收取租金和保洁维修等管理工作，企业收取房屋委托管理服务费。通常托管服务费按照租金的比例计算。托管模式中房东与租客直接签订住房租赁合同，租客向房东支付租金，所以房东获得的是全部的租金收入。托管方对于房屋是否租出去以及空置期不承担责任，房源空置期没有租金刚性兑付。托管模式下房东端可以提升闲置房屋的出租效率。托管机构为房东提供保洁、维修、出租、收取租金等服务，为房屋财产安全上保险，让房屋更快出租出去，让部分房东不愿意打理而闲置的房源释放出来。
另一种模式为包租模式。包租模式下，房东将房屋出租给包租机构，包租机构在包租期限向房东支付约定的租金，对房屋进行一定程度的装修美化之后出租收取租客租金，一些机构向租客提供租后保洁、维修等服务收取服务费。与托管模式最大的区别是包租机构向房东支付房租，无论房子是否出租，房东都能够得到稳定的租金收入。
包租模式里，企业主要的盈利来源为租金差，租金差的来源一般有三类：
（1）分租合租带来的房源坪效增加：企业整套收房，以分租、合租为主，通过增加房屋居住和出租的间数增加租金收入；
（2）装修带来的房屋品质升级租金溢价：企业对房屋进行重新装修维修，对租客端的出房价高于从业主端收房时价格而产生租金溢价收入；
（3）提高出房效率获得空置期租金收入：一般包租企业会与房东约定一定期限为装修、保洁、招租、租客搬家等一系列租前事项保留时间，这段时期由于房屋并未出租因此不产生租金作为空置期处理，约定空置期内若企业可以提前出租，便可以获得一部分空置期的租金收入。
在实践中，包租模式根据装修的程度又可以分为中资产和轻资产两种。包租企业为了提高租金差，通常会对出租房源进行重新装修美化，差别在于，中资产是租赁企业出钱做较重的装修，装修需要改造房屋的基础设施，如厨房、卫生间管道、地面、墙面等，还要配置家具家电等设施。轻资产只是做一些轻美化，主要以房东自行配置为主，基本维持原状，只做一些简单的修理维护。中资产前期投入的装修成本更高，由此可能产生租金溢价更高。轻美化的优势是改造成本较低，但租金增值空间低。
▽分散式包租商业模式
资料来源：贝壳研究院
中资产比较适合于老旧小区、毛坯房，将这些原本不太适合直接入住的产品通过改造与合理的分割，提高出租坪效，优化供需配置。但中资产包租模式的前期投入装修成本高，需要大量的启动资金，面对市场租金波动的抗风险能力较低。2020年疫情导致租赁市场陷入寒冬，租金下滑的同时房屋空置期增加，部分包租机构无力向房东支付房租，出现了资金链断裂。
在此背景下，不少中资产包租模式转向更轻的轻资产包租模式。一种轻包租的方式是，包租企业帮助房东提供装修服务，装修配置成本由房东承担。包租企业向业主支付保底租金，装修后出租溢价带来的租金差与业主进行分成，业主不用提供空置免租期。另一种做法是，包租企业向业主支付租金并提供托管服务，业主向包租企业提供一定期限的免租期，租金差收益归包租企业。轻资产包租的运营成本低，不涉及重度装修成本，无需大量融资需求，因而对市场波动的抗风险能力更高，若遇到租赁市场下行，双方可解约赔偿违约金，不会影响到租客。
近年来，分散式住房租赁出现了一种新的模式——“租赁置换”模式。“租赁置换”是针对工作集聚地周边区位好、租赁需求高的一类老旧小区实施的一种“改造+运营”相结合的城市更新模式。该模式下企业租下房东自有住房，并提前支付10年租金给房东，让其在市场上其他地区租房。对于老年家庭，企业可以帮助老年家庭提供找房、搬家等服务。企业将这些房屋改造后出租，赚取租金差，弥补改造的成本。租赁置换模式的优势在于：一是与老旧小区改造产生联动，不仅房屋内部改造升级、小区公共环境也整体提升；二是整合小区内部的分散式房源，管理效率更高；三是有利于房屋和需求的优化配置，为年轻租客提供靠近工作地的品质化住房，也可以满足老年人多样化养老居住需求，是一种多方受益的创新型商业模式。
▽老旧小区“租赁置换”模式
资料来源：贝壳研究院
二、分散式长租房模式的主要挑战与对策
第一，房源来源合法性问题。分散式长租房主要面临的挑战是起居室改造对外出租的合法性问题与装修带来的甲醛污染问题。当前住建部颁发的租赁行业相关管理条例和指导意见中，对于是否允许在满足安全标准的前提下改造起居室为出租单间没有明确规定，各地在执行时也存在很大差异。
第二，行业长期存在大量从业不规范的职业“二房东”。分散式长租房行业内长期普遍存在30-40%左右的职业“二房东”，其身份难以识别、违法成本低、监管难度大，容易出现发布虚假房源、私自转租、欺骗承租人、抬高租金乱吃差价等扰乱市场秩序与不规范竞争行为，不利于行业健康发展。
第三，租客权益保障长期缺乏，房东不重视租后义务的履行，进而对托管服务的认可程度不高。我国没有专门针对租客的保障法律，在现行的法律要求和习惯中，大多数房东并不会认真履行房东的责任，租客即使权益遭受损失也由于自身处境弱势没有明确法律保障往往投诉无门，导致房东购买托管服务的意愿不高，分散式托管商业模式的成长空间受限。
根据以上分散式长租房模式发展遇到的主要问题与挑战，我们认为可以从以下几个方面进行改善。
第一，明确分散式长租房房源出租的合法标准。严格规定装修应使用的建材的安全标准，装修完成之后的验收标准，装修污染的治理办法及后续相应的配套措施等，使企业在运营过程中有据可依，租户在维权上也有据可依。
第二，加强住房租赁管理行业生态管理，规范机构化租赁企业管理服务标准。个人转租房源超过一定规模应当进行工商登记纳入政府对于租赁管理机构的监管范围。提高租赁机构的管理服务质量与能力，在租赁企业注册备案上对营业范围、注册资金、专业服务人员等方面提高要求。建立租赁企业与从业人员的信用管理体系，建立失信惩戒机制。在从业人员管理上，要求租赁服务专业人员实名从业，定期接受租赁住房服务相关职业培训，提高一线从业人员专业服务能力与职业道德培养。
第三，加强租客权益保护，建立租房者租约保护机制。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金等。管理部门畅通投诉举报渠道，通过门户网站开设专栏，并加强与12345市长热线协同，及时调查处理投诉举报。
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