集中式租赁住房是相对于分散式租赁住房而出现的一种方式，更符合“长租公寓”的定义。根据住房和城乡建设部发布《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》，集中式租赁住房是指具备一定规模、实行整体运营并集中管理、用于出租的居住性用房。集中的好处是租赁管理可以实现规模效应，租客集中在一起能够形成社区社群。
集中式租赁住房从物业来源可以分为新建和存量改造两类，由于新建周期长，目前市场中的集中式长租公寓大部分都是采用存量改造的方式，存量改造做长租公寓能够盘活闲置物业，可以短时间内向市场投放新的租赁房源。
一、改造集中式租赁的主要模式
存量资源改造集中式公寓本质上是通过对原有物业类型、物业用途做重新装修、重新定位，通过长期运营的方式获得更高的租金收益，实现盈利。商业模式中的主要参与者有物业原有产权人、改造方与长租公寓运营方，其中长租公寓租后运营方主要负责后续的租金定价策略、招租、出房、租客租后服务等。改造前原有物业的来源不同，目前改造比较多的是城中村、城市闲置商办用酒店等。
01 农租房改造
国内租赁市场中存在相当一部分房源来自非正式住房，其中占比较多的为城中村农租房，以深圳市为例，深圳拥有全国城市中比例最高的非正式住房，城中村住房套数占比高达53%，城市内大部分租赁需求通过城中村租赁市场解决。
▽深圳市存量住房结构
数据来源：深圳住建
城中村的农租房改造长租房目前的主流做法是，企业与村股份公司合作，企业投入资金进行楼栋安全改造，在村里寻找符合改造标准的出租公寓进行统一收租改造为集中式长租公寓。
村民可获得租赁期内持续稳定的租金收入以及物业质量提高的资产增值收益。企业的收入包括租金差收入以及租赁社区运营收入，盈利点扩展至租客生活服务收费、社区商业运营、停车场运营等，获得长期多元化的商业价值。随着社区环境的改善与租客数量的增加，广告商投放量增加、租客的生活消费需求与社区商业运营的收入也在不断增加。
02 非居住类房屋改造
除了城中村之外，城市中有一些非居住房屋改造为租赁住房（简称“非改租”）也是一种模式。这种模式产生的背景主要是，城市商办类供地供给过剩，商办空置率偏高，资产利用效率不高，改造为集中式租赁住房能够充分利用城市闲置物业与低效资源解决职住不平衡的问题，同时增加租赁房源供给。疫情之后，差旅需求大幅降低部分酒店也开始向长租模式转型，进入集中式租赁住房供给市场。
非改租项目较多采取包租模式。业主将原有物业长期出租给专业的租赁机构，机构对物业进行重新定位、申请建筑用途转换报批申请，审批通过后进行施工、改造、装修、竣工验收，以长租公寓的形式投入市场正式运营。闲置物业经过重新设计改造装修后，配置洗衣机、空调、冰箱等品牌家电，可以实现签约当日拎包入住。入住期间，租客可享受上网、保洁、维修等一系列日常服务。增加公共区域为租客提供便捷的生活服务，一般公共区域会配置健身房、读书阅览区、会议室等公共空间，定期组织公寓集体活动增加客户粘性。
▽存量改造租赁住房项目的一般步骤
资料来源：贝壳研究院
03 企业员工宿舍类改造
针对解决一些产业园区配套宿舍不足，用人单位提供的宿舍居住条件比较差，不大适合新一代年轻工人的居住需求。部分蓝领工人在城乡结合部或三不管地区的简易自建房、半地下室、群租合租、老旧小区等条件低端环境很差的地方，也存在着很大的安全隐患，从吸引劳动力的角度，企业需要提升员工宿舍的居住条件。租赁运营企业在企业分布密集的产业园区附近租下闲置非住宅类物业，改造为多人间、上下铺的床位型租赁产品，面向企业端客户进行统一招租，为园区内企业提供安全、配套齐全、结构合理的宿舍型公寓（蓝领宿舍）。
04 改造的适用场景
存量改造集中式租赁住宅项目有其各自的适用场景，项目落地具有一些客观条件限制，在项目物业来源、选址时考虑的因素、项目目标客群与配租方式上有明显区别。
城中村改造适合城市城中村待改造规模较大的城市，其次在改造意愿上适合村集体改造意愿强、配合度高的村集体，在项目的可实施性上适合城市有完整的城中村城市更新规划的城市。另外，集中式租赁住房项目的租赁人口居住密度与社区商业运营坪效直接相关，项目整体容积率达到4左右是支撑形成社区商业圈的关键因素。
“非改租”集中式租赁的主要项目来源为城市闲置商办酒店等，选址为了确保租金水平与稳定的出租率多选择核心商圈与交通枢纽，适合城市闲置商办物业存量大，同时闲置物业位于城市中心或者交通枢纽，适合改造为集中式租赁住房。
蓝领宿舍的主要项目来源为产业园区闲置物业与土地或者村集体，选址多选择靠近产业园区的地方，适合城市规划产业园区较多，可供改造物业存量规模大、同时第三与第二产业聚集、企业大规模灵活用工需求量大的城市。
二、集中式长租公寓改造存在的困难与建议
集中式租赁模式推广的最大困难在于前期项目改造投入成本高、投资回报期过长，参与集中式项目存在一定的资金进入门槛，资金实力不够的企业很难、也不愿参与其中。三类项目中投资回报周期最短的为产业园区企业员工宿舍类，一般改造的投资回报周期在5-8年左右，城中村改造的投资回报周期起码在15年以上。
存量改造前期投入成本高。根据我们测算，非改居的装修改造成本通常占到项目总成本的2成左右。比如商业物业一般为“核心筒”格局，形态差异较大，挑高普遍较高，按现有的住房规范改造后得房率不高，空间利用率不足。与此同时，非改居项目涉及土地、规划、消防等多个监管部门，项目申请、审批条件、改建验收等环节缺少细则和流程指引，从而存在审核标准不明确，审批时间较长的问题。根据最新政策，改建的集中式租赁住房项目适用的建设标准较高，原有商业办公类物业在采光、通风、消防、建筑面积、容积率等方面存在诸多限制，物业验收通过较难。
融资成本高、融资渠道窄。目前住房租赁企业的融资渠道主要有五大类，股权融资、传统债权融资、产业基金模式、资产证券化和房地产信托投资基金（REITs）。
第一，从事存量改造长租公寓的企业一般不持有实物资产，只有包租的租赁合同，在没有实物抵押物的情况下很难从银行贷到足够的资金；第二，长租公寓企业一般以民企居多，相比国企、资金成本也较高，由于租赁运营属于微利行业，银行贷款成本相比企业盈利水平导致资金成本的压力更大；第三，目前房地产信托投资基金（REITs）刚在实践中落地，对于底层资产的收益率要求较高，可适用的住房租赁项目较少，尚未成为融资的主要渠道。第四，受租赁企业暴雷事件影响，进一步加剧住房租赁企业融资渠道收窄、融资成本增加的问题。
税收成本高。集中式长租公寓若企业不申请纳入保障性租赁住房管理的情况下，无法享受目前的保租房税收优惠政策，租赁企业税收负担比较重。
除此之外，租赁需求的多样性、运营管理的复杂性、租赁市场的波动性等也是制约集中式住房租赁模式发展的原因，由于租赁主营业务较难产生高盈利，投资回报率最好的蓝领公寓项目也仅仅可以在主营业务收入上勉强做到盈亏平衡，各家企业都在从积极探索多元化的收益来源，以改善企业经营现状。因此集中式住房租赁的发展迫切需要一些政策支持予以支持：
一是扩大住房租赁房产税和增值税税率优惠范围，降低税收负担。住房租赁企业向企事业单位出租租赁住房的，建议享受税收优惠政策。建议规定将增值税和房产税的优惠范围，从住房租赁企业向个人出租住房，扩大到住房租赁企业向个人或企事业单位出租住房。即增值税按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税，减按4%的税率征收房产税。
二是降融资成本。鼓励开发性金融等银行业金融机构按照风险可控、商业可持续的原则加大对租赁住房项目的信贷支持力度，以住房租赁项目或企业为借款主体的贷款利率，原则上不得超过当期基准利率的1.1倍，鼓励发放20年以上的长期贷款。
三是拓宽住房租赁企业债权融资渠道。支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券（ABS），专门用于发展住房租赁业务。
四是增加合规房源供给。建立适合商办改造租赁住房的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。明确“非改居”项目的现行消防规范体系，统一装修工程设计审核、消防验收及营业前检查的程序标准，建立项目合规“预审批”制度，地方上可以视本地情况适当放松对建筑容积率、采光通风标准的要求，以增加可供应房源规模。
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