万科物业上市，值得打新吗？

万物云，即万科物业，昨日开启招股，预计9月29日挂牌上市。

物业曾经是港股市场的香饽饽，2019年底，保利物业以100%中签率、首日29%的涨幅掀开物业牛市大幕，之后，融创服务、恒大物业、华润万象生活纷纷登陆港股，开启牛市盛宴！

然而，谁能想到，仅仅过去一年的时间，地产行业雷声阵阵。曾经的龙头恒大集团，因为债务危机，旗下的地产和物业公司纷纷停牌；融创服务、世茂服务等多支物业股更是雪崩式下跌，股价从高点跌超90%！

在行业一片混沌之下，万科物业逆势登陆港股，背后有行业龙头的底气，更有财务数据撑腰，无论是否打新，都是值得重点关注的个股。

从收入上看，最近几年，万物云增速多在30%以上，2022年上半年，营收增速更是高达38%：

在市值超过100亿的物业股中，万物云上半年的营收增速仅次于碧桂园服务，高于华润万象生物、中海物业、保利物业等行业龙头！

净利润方面，2020年同比增长46%，明显高于30%的营收增速，而在2021年，净利润增速只有12.8%，明显低于30.6%的营收增速。

背后的主要原因是2020年疫情爆发之后，国家出台社保减免及增加补助政策，众所周知，物业是人力密集性行业，万物云的员工数量更是高达10万以上，因此，2021年社保减免政策退出之后，净利润增速有所下滑，实乃2020年的利润奇高造成。

从净利率上看，2019年为7.5%，2021年为7.2%，盈利能力变化不大。

万物云核心财务数据表现优秀，商业模式同样值得关注。

作为物业公司，万物云的主要业务有3种，分别是传统的物业服务、增值服务和云业务。按照客户类型，万物云将自身的业务分为了3类：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务和AIOT及BPAAS解决方案。

其中，传统的住宅物业服务占总营收的比重高达52%，引以为傲的云业务，只贡献了7.3%的收入，因此，万物云的名字只是代表了万科物业的理想，并不能真实体现出“云”的价值。

物业服务的毛利率虽然只有10%左右，但无论是住宅还是商业，业主一旦确定由万物云负责，一般不会更换，尤其是住宅，更换物业服务商需要业委会多数人同意，实操难度极大。

因此，万物云的收入极具确定性，即使过去2年疫情肆虐，多数行业发生衰退，但万物云的收入几乎没有受到影响。

同业的特征也出现在保利物业等同行中，足见物业的商业模式极为优秀。

确定性极佳，成长性也有保证，一般而言，物业公司都会深度绑定开发商，比如万物云的大股东是万科，保利物业是保利地产，因此，只要地产公司还在开发新的楼盘，物业公司就不缺客户。

2021年，万物云来自万科集团的收入占比为16.1%，比例不多不少，占比过多有依赖地产母公司风险，占比太少又缺乏增长性。

至于多数人担忧的人力成本提升会挤压物业公司的利润，实际上影响不大。

以万物云为例，最近三年，无论是来自万科的业主，还是第三方客户，万物云的物业费都有所提升，可以将成本压力顺利传导给业主：

虽然物业公司的优势有很多，但今年受地产公司债务暴雷影响，有偿债压力的物业关联公司的估值一降再降，如龙头物业碧桂园服务，虽然上半年营收增长75%，但受碧桂园股价大跌及债务违约风险较大影响，市盈率只有10倍。

而央企保利物业，增长速度没有碧桂园服务快，但估值却拿到了23倍。

万科集团在经营方面较为稳重，不存在债务违约风险，因此，万物云的合理估值可以参考保利物业、中海物业。

按照万物云最高发行价计算，上市后的总市值为615亿港币，以2021年的净利润计算，静态市盈率为32倍。

因招股书中未披露2022年上半年净利润金额，因此假设与营收增速相近，2022年利润下的估值为23PE。

考虑到万科物业的增速优于保利物业，因此，万物云的发行价没有不讲武德，完全合理。

此次IPO，万物云吸引到淡马锡、高瓴（HHLR）等顶级投资机构做基石，考虑到此前地产、物业公司经历极端杀估值，不排除在地方政府出台各类扶持政策之后，行业有反转可能。

$万物云(02602)$ $华润万象生活(01209)$ $保利物业(06049)$ $中海物业(02669)$ $恒大物业(06666)$