①基本公司信息和经营业绩
②综合点评
公司发行1.01亿股，其中，90%为国际发售9126万股，10%为公开发售1014万股，另有15%超额配股权，
另外，有15%发售规模调整权。
每股7.52至8.14港元，一手500股，入场费4112港元，3月10日主板上市。
中金及汇丰为联席保荐人。
2月18日，母公司中国金茂董事会宣布，向合资格股东分派1.92亿股金茂服务股份。
合资格股东于2月23日每持有66.2股股份将获分派1股金茂服务股份。
回拨前，甲乙组各10140手；
预计一手中签率70%，首日孖展不足额，仅为0.23倍。
公司介绍：
公司是中国高端物业管理及城市运营服务提供商。
按每平方米收入计，公司于2020年，在总部位于京津冀地区的物业服务百强企业中排名第五；
按高端物业管理服务项目的在管建筑面积计，公司于2020年在北京物业服务百强企业中排名第二。
截至2021年9月30日，
公司的在管总建筑面积约为2320万平方米，包含96个住宅项目及41个非住宅项目。
合约建筑面积4570万平方米，涵盖中国22个省，自治区，直辖市一共47个城市，其中67.8%位于中国一二线城市。
住宅物业和非住宅物业的在管建筑面积，分别为约1970万平方米及350万平方米，分别占我们在管总建筑面积的85%及15%。
公司大部分收入来源于母公司中国金茂及关联公司，接近90%。
财务方面：
- 18至20年收入分别为5.74亿，7.88亿，9.44亿元人民币；
- 18至20年毛利分别为1.15亿，1.51亿，2.34亿元人民币；
- 18至20年年期内溢利分别为1748万，2262万，7712万元人民币。
- 20至21年首9个月收入分别为6.65亿，10.48亿元人民币；
- 20至21年首9个月利润分别为5332万，1.09亿元人民币。
基石投资者方面：
引入5名基石投资者，其中，
中国联塑(02128)，认购2亿元人民币
深圳凯尔汉湘实业，认购1亿元人民币
千合基金，认购1500万美元
康力电梯，认购9900万港元
广东科顺，认购5000万人民币
合计认购约6.46亿港元，按中间价计算，约占比81.4%，设6个月禁售期。
股权方面：
【上市后】
中化集团持股7.5%
中国金茂持股67.49%
非执行董事江南先生持股0.01%
其他合资格金茂股东持股13.75%
其他公众股东持股11.25%
估值方面：
以招股价7.52-8.14港元计算，市值约67.79-73.37亿港元，以2020年调整后净利润约7712万元人民币计算，市盈率约71-76倍，2021年动态pe约38-41倍，估值偏高。
资金用途：
上市集资估计筹得约7.29亿港元，其中，
约55%将用于物色与从事物业管理、城市运营服务或社区运营的公司的战略投资及收购机会，并用于扩大业务规模及巩固行业地位；
约22%用于升级智慧管理服务系统及智慧社区及智慧城市解决方案的发展；
约13%用于进一步开发社区增值服务；
约10%将用于营运资金及一般企业用途。
③总结
公司央企背景，基石比例极高，和以往的其他公司招股相比，公司本次招股保留了调整发售规模的权利，可能已经做好了认购不足的准备。
虽然是央企背景，和保利物业，华润万象生活的在管面积过亿比起来，公司仅有2300万管理规模，非常小，多数为高端物业，管理费平均在6元/平方米，其他物业公司平均在3-4元/平方米。
另外，母公司向合资格的股东分派金茂服务的股份，这部分占比13.75%，加上公开发售的11.25%，加起来25%，
预计抛压很大，注意风险。
全网同名：7号大水牛
$金茂服务(00816)$ $华润万象生活(01209)$ $保利物业(06049)$
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