据港交所1月18日披露，鲁商生活服务股份有限公司向港交所主板递交上市申请，农银国际为独家保荐人。
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鲁商生活服务是山东省商业集团有限公司的子公司，注册资本人民币1亿元，具有国家物业服务一级资质，现为中国物业管理协会理事单位，山东省物业管理协会副会长单位。$鲁商发展(600223)$
鲁商生活服务是一家综合性物业管理服务提供商。总部位于山东省济南市，自2006年成立以来，经过超15年的发展，公司业务范围已覆盖山东省几乎所有地级市以及北京和哈尔滨。根据中指院的资料，该公司被评为“2021物业管理行业多元化运营优秀企业”及“2021物业服务专业化运营领先品牌企业”之一。
近年来，鲁商生活服务推进国企改革，“走出山东、服务全国、向高端物业进军，向一体化运营、综合化服务、轻资产转型。”现阶段其服务范围已涵盖住宅、高端写字楼、商业综合体、机场、医院、高校、幼儿园、产业科技园区、城市空间管理运营等多个业态。
截至2021年10月31日，公司已签约管理81个物业，已签约总建筑面积超过2280万平方米，覆盖中国的12个城市，以及在管81个物业，在管总建筑面积约1950万平方米，其中74个已签约物业(已签约建筑面积2050万平方米)及74个在管物业(在管总建筑面积约1690万平方米)位于山东省，服务约80,000户家庭和企业客户。
财务方面，公司收入以19.5%的复合年增长率从2018年的人民币(下同)2.82亿元增至2020年的4.028亿元，并由截至2020年10月31日止十个月的3.034亿元增加51.0%至截至2021年10月31日止十个月的4.582亿元。
从收入来源看，招股书披露鲁商生活服务的收入主要有三部分构成物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。
截至2021年10月31日止十个月，鲁商生活服务物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的收入分别约为2.13亿元、1.64亿元、8126万元，分别占比46.5%、35.8%、17.7%。一方面较首次招股书数据，可以看出，其物业管理服务及社区增值服务收入占比在下降，非业主增值服务提升。另一方面也可以三个业务的占营收比重还是较均衡。
公司的纯利以36.1%的复合年增长率从2018年的2450万元增至2020年的4540万元，并由截至2020年10月31日止十个月的3550万元增加73.0%至截至2021年10月31日止十个月的6140万元。
根据中指院2021年数据，物业管理行业的在管总建筑面积由2015年的175亿平方米增加至2020年的259亿平方米，复合年增长率为8.2%，并预计以复合年增长率5.4%上升至2021年的266亿平方米。
中国物业管理行业总收入由2015年的3983亿元上升至2020年总收入达6232亿元，复合年增长率为9.4%。预计中国物业管理行业总收入将继续以复合年增长率10.3%增长至2021年的6880亿元。
因为政策上放松对物业管理费用调整的限制，以及城镇化进程加快，物管行业从2015年至今整体发展较好。截至2020年12月，有1家物业服务企业在上海证券交易所上市，38家物业服务企业在联交所上市，以及34家物业服务企业在全国中小企业股份转让系统上市。
值得注意的是，进入去年下半年，物企上市进入低潮。在下半年房地产市场影响下，物企上市进程出现了近“空窗期”。尽管在多数物企还在衡量此时上市是否划算而犹豫之际，鲁商生活服务在第一时间二次递交了材料，但能否成功上市还待考量。
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