毫无疑问物业股有非常好的商业模式。如果撇除地产对物业的影响，稳定的现金流收入，且在管面积一般只存在递增的单边效应，可以说，物业股非常符合老巴的现金流估值模型，此外，物业股受益于品牌效应，品牌公司第三方外拓的增长动能足，非涉房业务也是物业股额外的利润增长点，因此，不少物业股备受机构投资者和雪球大v的认可，包括梁大师也是物业股的爱好者。核心物业股如华润万象生活、中海物业、保利物业等都走出了长牛的走势。毫无疑问，本轮物管股尤其是民营物管股的深度调整受关联公司的影响巨大，但而随着本轮房地产政策的放松，线哥认为，物管股也迎来了难得的估值修复机会，蒙尘王子融创服务也存在非常难得的投资机会。
主要逻辑和预期差在于：
1、目前关联方出险对于公司的影响均已经在报表中体现，相对于内房其它明星物管股，融创服务给的估值更低，相对来说这也充分反应了关联方目前的状况，这里潜在的预期差在于，一旦关联方出险好于预期，必然带来公司二级市场更大的弹性，而从目前的政策环境看，关联方大概率会好于预期，虽然我知道现在很多看热闹不嫌事大的吃瓜群众。
2、从融创服务的管理分部看多处于一二线城市的核心区域，这与此前公司战略定位有关，而一二线城市的核心在管仍具价值，这也是公司的基本盘，基本盘稳定。
3、从中报数据看，融创服务在过去几年联系高增长的高基数下，收入仍增长近20%，毛利同比增长5.8%，显示出较强的韧性；另一层面，也是非常重要的层面，受益于过去融创服务的高品质和品牌效应，公司第三方外拓业务逐渐发力，合约面积约2101万平，同比增长62%，战略及重点城市占比超过70%。
4、非房业务也在发力，公司布局更加均衡，假以时日，可能融创服务会成为物管股中的一面旗帜，当然这块可以观察。上半年，公司物管服务增速32.2%，而社区生活服务和商业运营管理服务收入增长高达55.8%和133.4%，非房业务未来可能是民营房企的一个重点发力方向。
因此，客观评价，从短中期看，融创服务受益于政策的利好期存在估值修复和关联方预期好转的双重逻辑，从长期看，受益于品牌效应的加持和非房业务的快速发展，融创服务有着良好的底蕴，未来可能会成为新一代物管的新业态领军者，值得关注。
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