房地产投资一定要买房吗？
传统的买房投资确实给很多人带来了巨额的财富，但对于普通投资者来说，买房来投资的门槛太高了。而今年，一种新的投资不动产的产品横空出世，就是REITs基金。
（贝塔研究院整理）
通俗一点理解，REITs就是从投资者这募集了一笔钱，然后去投资一个园区或者一个高速公路。未来园区产生的租金，高速公路收的过路费，扣除经营费用之后的绝大部分利润（90%以上），都分红给投资者。
总的来说，就像是坐地收租。之前用几万块钱，既买不起楼，也建不了高速公路，而现在通过REITs，可以用比较低的门槛去投资这些大类资产。01
首批REITs基金市场表现情况
11月29日，REITs开始了第二批的开售。而第一批REITs是5月底发行的，到现在已经半年，表现如何呢？
REITs作为一个高分红品种，一年最少分红一次。现在发行半年，已经有2个REITs开始分红了。分红的基准都是6月7日到9月30日，4个月时间的盈利，普洛斯每份分红0.0522元，相比发行价收益率1.34%，首钢绿能每份分红0.51541元，相比发行价3.85%。已分红的这两个REITs都还算可以。
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另外，REITs作为上市交易的品种，市场表现更像是高分红股票，而不是类固收产品。所以上市后的股价表现也很重要。在上市不到半年的时间中，首批REITs里，有8只实现正收益，4只上涨幅度超过20%，平均收益率16.82%。
仅一只目前亏损，也只是微亏，整体赚钱效应良好。
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为什么REITs表现这么好？
定期强制高分红
REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。
美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。
投资门槛低，流动性好
1000元即可起投，能够参与的投资者众多，并且可以像股票一样在交易时间内随时卖掉，流动性优秀。
交易成本低
一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。如果是直接投资房地产，光买卖的税费也是一笔不小的支出。
专业人士管理
REITs本质上也是一种基金，也拥有基金的特质，REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多，投资更加让人放心。03
REITs的风险
虽然REITs有众多的优点，首批REITs上市表现也非常优秀，但REITs的风险我们也不能忽视。
市场风险
市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。另外像利率大幅提高，也会减少房地产的内在价值，进而减少REITs的内在价值和增加REITs的债务成本。
经营管理风险
由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。在选择REITs时我们需要选择表现优秀的REITs， 主要从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面去看。
债务风险
债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。债务风险是非常重要的风险，对REITs的影响比较大。一般来说，资产负债率大于50%的REITs不要买。04
第二批REITs质量如何？
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中关村REITs是产业园区，实际上就是位于中关村内的3栋写字楼物业。分红的主要来源是写字楼出租。4.34%不算很高，但作为写字楼物业，除了收租之外，房价也会上涨，虽然房价部分的收益不能分红，但也是收益来源之一，所以不适合只看分红率。
建信中关村产业园REIT发售情况-贝塔研究院整理
华夏越秀高速就是一段高速公路，唯一的收益来源就是收过路费，没有地价上涨的收益，所以分红收益率会高一些，2022年的分红率预计为7.22%，相当不错了。
华夏越秀高速REIT发售情况-贝塔研究院整理
从数据上看，机构参与热情极高。战略投资者占募集总份额的70%。网下机构投资者询价的有效认购倍数分别是38倍和54倍，机构参与热情远超第一批REITs。
第一批REITs的募集金额有20多亿，配售率最高的12.29%，最低的只有1.75%。第二批REITs，中关村募集金额2.58亿，越秀高速募集1.917亿，合计一共4.5亿左右。
第二批数量这么少主要还是REITs目前作为新产品推出，质量把控严格，数量更新上会较慢，基本都是非常优秀的不动产投资，所以投资亏损的概率非常小，即使价格没有上涨，每年也可以稳定获取不低的分红。05
总结
目前这些比较优质的REITs项目对于低风险偏好的投资者来说是一个不错的投资机会。逻辑很简单：
第一批REITs收益表现很好，参与申购基本亏损概率很小。在上市后如果上涨幅度较大，可以直接卖掉收获差价利润，如果涨幅较小，可以持有等待分红。两种方式都可以获得不错的收益。目前市场利率普遍较低，低风险理财产品收益率也都比较低，像这种租金、分红等稳定的不动产不失为一种好的投资标的，也可以看作类固收产品。还是以闲置资金投资为主，拉长周期收益或许更加丰厚。
作为今年才开始发行的新产品，质量上肯定不会差的，所以目前阶段大家还是可以放心申购的，等到未来REITs大量发行时我们则需要更多地去考虑它的质量和上升空间。
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