突发消息！昨晚12家地产公司发布半年报，其中3增9下滑，只5家在盈利
昨晚12家地产公司集中扔出半年报，数字摊在桌面上那叫一个难看，12家里只有3家业绩往上走，剩下9家全在下滑；盈利的只有5家，7家在亏。
最扎眼的是保利发展。 这家"房企一哥"上半年营收1028.60亿，听着还是个天文数字，可归母净利润只剩19.59亿，同比下滑40.84%。 千亿营收，利润居然只有不到20亿，利润率被压到了约1.9%的水平。 一边是销售金额1351.06亿、稳坐行业第一，一边是利润塌方式下跌，这就是2026年房地产最魔幻的现实：卖得越多，赚得越少。
把昨晚这批半年报摊开看，盈利的5家分别是上海临港、滨江集团、保利发展、新城控股、天保基建。
滨江集团上半年营收321.1亿，归母净利15.5亿，同比下滑16.30%。 作为民营房企里的"独苗冠军"，滨江这个成绩在当下已经算体面。
新城控股更值得说。 营收176.44亿，同比下滑20.16%，可归母净利润还有8.49亿，同比只微降5.15%。 营收掉了两成，利润几乎守住，这种"反常"背后藏着地产行业这两年最关键的转型密码。
亏损的那7家，画面就惨烈多了。
天地源上半年营收16.3亿，同比下滑33.75%，归母净利润亏5.32亿，去年同期亏1.24亿，亏损在扩大。 栖霞建设亏6.27亿，中华企业亏约0.99亿，城建发展亏6850万，阳光股份亏5193万，香江控股亏1668万，光大嘉宝亏2.44亿，12家样本里，亏损面接近六成。
把镜头拉远，12家只是冰山一角。 中指研究院数据显示，2026年上半年100家房企销售总额15863.6亿，同比降幅连续四个月收窄。 听起来像在回暖？ 再看另一组数据：截至7月17日，74家A股上市房企发布中期业绩预告，56家预计亏损，占比76%，19家是上市以来第一次半年度亏损。
千亿房企从去年的4家缩到3家，保利1351亿、中海1343.5亿、华润1165亿。 曾经的"万保招金"符号万科，上半年销售额只剩350亿，排第11。
保利的半年报值得掰开揉碎看。
1028.60亿营收，同比降11.98%；净利润32.34亿，同比降55.12%；归母净利润19.59亿，同比降40.84%。 三个下滑数字，一个比一个陡。
保利自己解释：合并范围内房地产项目结转规模下降。 翻译成大白话，前几年高价拿的地，现在降价卖、甚至亏本卖，结转到今年上半年的利润表里，自然就是负的贡献。
但保利不是没动作。 上半年销售金额1351.06亿，虽同比降6.93%，仍守住行业第一。 核心城市销售贡献达95%，连续四年保持在90%左右高位；一线城市拓展金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）占比82%。
更关键的是财务端：资产负债率71.79%，连续第六年下降；货币资金余额1338亿，比去年末多109亿；经营活动现金流量净额245.52亿，连续第九年为正。
保利的故事说明一件事：当行业从"高周转高杠杆"切换到"低杠杆高品质"，规模第一的头衔不再等于利润第一。 中海上半年归母净利润70.3亿，已经超过保利，跃居行业利润最大。 保利守住了销售的王座，却在利润的擂台上被反超。
如果说保利代表的是"规模央企的困局"，那新城就是"民营房企求生"的典型样本。
最反直觉的数据：商业运营总收入71.12亿，同比增长2.42%；物业出租及管理业务毛利46.67亿，占公司总毛利比重79.90%，毛利率稳定在71%高位。
79.90%,这个数字什么概念？ 新城上半年整体毛利率33.10%，同比提升6.25个百分点。 也就是说，当开发业务还在泥潭里挣扎的时候，商场（吾悦广场）成了真正的利润奶牛。
更戏剧性的是：2026年上半年，新城商业板块的收入规模首次超过开发业务。 这家从常州起家的民营房企，正式从"盖房子的"变成了"管商场的"。
还有两个细节：
经营性现金流净额8.24亿，同比大增188.42%
新城建管新签代建项目规划建面553万平方米，累计管理项目179个
住宅+商业双轮，再加代建轻资产，这套组合拳，让新城成为规模型民营房企中少有的没有出现债务违约的公司。 在昨夜12家样本里，新城的"韧性"是最硬的。
天地源在半年报里把自己亏损的原因讲得很坦白，而这三点几乎适用于所有亏损房企：
第一，结转收入和毛利率双降。 房地产利润有滞后性，今年上半年结算的主要是2023-2024年卖的项目。 国家统计局数据：1-6月新建商品房销售面积同比降11.6%，住宅降12.4%。 卖的时候就是低价，结转入账自然没利润，部分项目甚至负毛利。
第二，存货减值计提。 受整体行情影响，房企加速存量项目出清，房价下行，按会计准则对存货可变现净值测试后，必须计提减值准备。 天地源亏5.32亿、栖霞建设亏6.27亿、正荣地产亏83.1亿，背后都有存货减值的影子。
第三，利息费用化增加。 在开发、符合利息资本化条件的项目数量少了，资本化利息减少，费用化利息增加，利润进一步被吃掉。
龙光集团上半年权益合约销售额24.8亿，确认收入15亿、同比降55.8%，净亏损7.7亿。 已出险的房企，正在债务化解的漫漫长夜里煎熬。
中指研究院企业研究总监刘水的判断很直白："近几年行业的剧烈变革宣告'高周转、高杠杆、高负债'旧模式已经破产，房企正在全面转向'低杠杆、高品质、高效能'的新发展模式"。
把12家样本放到整个行业的坐标系里，能活得好、或者亏得少的，都有同一个特征——聚焦核心城市。
中海是最典型的。 上半年在香港及北上广深五个城市实现合约销售额790亿，占集团合约销售额的68.6%。 一二线城市的项目，去化有支撑；三四线的项目，只能计提减值。
保利核心城市销售贡献95%，中国金茂一二线城市销售占比96%，滨江死守浙江，这些房企虽然利润也在降，但至少还在盈利。
反观天地源、栖霞建设、中华企业，项目多集中在弱二线或三四线，房价下行周期里首当其冲。
另一个活法，是像新城那样把商业做成主业。 当开发业务见顶，商场的租金和管理费成了穿越周期的船票。 物业出租及管理业务毛利占比近8成，这个数据在地产圈投下了不小的震撼弹。
中指研究院的数据揭示了一个关键信号：2026年上半年100家房企销售总额同比降幅连续四个月收窄，6月单月环比增长11.8%。
销售端在修复，这是好事。
但利润端完全相反。 A股房企76%预亏，万科预计亏120-150亿，华侨城A预计亏34-42亿，华发股份从盈利1.72亿转为预亏30-40亿。
这种"销售向上、利润向下"的剪刀差，意味着行业还在经历最痛苦的利润出清阶段。 过去高杠杆时代积累的高价地、高存货，必须在这一两年的财务报表里完成减值计提和价值重估。
12家样本里，上海临港是个例外——净利润5.60亿，同比增长130.83%。 作为园区开发类企业，它受住宅周期冲击较小，反而在这轮调整中逆势而上。 这也提醒市场：纯住宅开发商的模式已经走到尽头，园区、商业、代建、物业这些"非住"赛道，才是下一站。
昨晚12份中报，是一面镜子。
照出了保利的规模困境——卖得最多，赚得却不是最多。
照出了新城的转型曙光，商场收入规模历史性超过开发业务，民营房企找到了新活法。
照出了天地源、栖霞建设们的挣扎，存货减值、利息费用化两座大山，压得利润喘不过气。
3增9滑、5盈7亏，这12个数字背后，是房地产行业从"三高"旧世界走向"低杠杆、高品质"新世界的阵痛现场。 谁能把商业做起来、把核心城市守住、把杠杆降下去，谁就能在12家之外，活成另外的样子。
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