新股点评:滨江服务集团有限公司(3316)

港股IPO咖啡館
2019-03-04

懒人包:

滨江服务是一支小型物业管理股,发展速度不快但是估值较同业有一定吸引力。

另外润利海事(2682)重新开始招股,发售价并未改变,但是更换了部分包销团队,并发售了一部分旧股。另外润利海事亦更新了部分财务状况,更新的财务状况显示润利海事2018年业绩有一定下降。另外诡异的长招股期依然存在,更多信息请见“季末新股合集四:1791,2682”。

基本面和定价维持中性偏负面评级。

旧版招股书:

http://www3.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2018/0928/ltn20180928012_c.pdf

新版招股书:

http://www.yunlee.com.hk/download/tb_announcement_file/38

滨江服务集团有限公司(3316)

一,基本介绍

滨江服务是中国知名的专注高端住宅物业的物业管理服务提供商。通过其自1995年成立以来所积累的行业经验,滨江服务已从一家浙江省杭州的本地住宅物业管理服务提供商逐渐成长为长江三角洲领先的优质物业管理服务提供商之一。根据中指院的资料,按2017年高端物业的在管建筑面积计,滨江服务在杭州排名第二,在浙江省排名第五及在长江三角洲排名第 十。

发售股份数目 : 66,700,000股股份(视乎超额配股权行使与否而定)

公开发售股份数目 : 6,670,000 股股份(10%,可予调整)

配售股份数目 : 60,030,000股股份(90%,可予调整,视乎超额配股权行使与否而定)

回拨机制:

国际配售不足额:可回拨至不超过20%且需下限定价。

国际配售足额且公开发售超购少于15 倍:可回拨至不超过20%且需下限定价;

公开发售超购15 倍或以上但少于 50 倍:回拨至30%;

50 倍或以上但少于 100 倍:回拨至40%;

100 倍或以上:回拨至50%。

发售价:5.4~7.0港元

基石投资者

发售时间:2019年02月28日-2019年03月08日(2019年03月07日截止孖展)

上市日:2019年03月15日

保荐人:中信里昂证券资本市场有限公司

二,基本面和定价

和正在招股的澳园健康一样,滨江服务也是一家物业服务公司,其业务主要包括物业管理服务和增值服务:

图1,滨江服务的收益和毛利率,按业务类型计

其中非业主增值服务主要包括向开发商提供的保洁、验收协助及安保服务,业主增值服务主要包括俱乐部,商务中心及╱或停车位管理等服务。不过显然地,增值服务的前提是从开发商或者业委会手里拿到物业管理项目,因此我们也需要关注一下滨江服务的项目来源:

图2,滨江服务管理的物业来源

按面积算来自第三方的物业占据了滨江服务将近30%的项目。随着滨江服务的在管面积增加,滨江服务的收益、毛利和溢利均取得增长:

图3,滨江服务的综合损益表摘要

滨江服务的历史市盈率(以2017年溢利计算,假设不计上市开支):18.6~24.1倍

滨江服务的历史市盈率(以2018年预计溢利计算,假设不计上市开支):17.4~22.6倍

(假设1.00港元兑人民币0.8619元)

同业比较:

浦江中国(1417)动态市盈率:33.27倍

(https://www.bloomberg.com/quote/1417:HK)

佳兆业物业(2168)历史市盈率:13.2倍

(https://www.bloomberg.com/quote/2168:HK)

(尚未公布2018年财报,市盈率仅供参考)

另外滨江服务在2017年12月进行过一次Pre-IPO融资,一位个人投资者以3.8百万港元的代价认购滨江服务0.75%(上市后)的股权,折合每股成本1.91港元,较发售价折让约69%。

综上,作为中小型的物业服务公司,滨江服务目前业务主要局限在杭州以及周边地区,发展速度较澳园健康略慢,因此估值水平亦较澳园低。考虑到最近内房股和物业股普遍迎来一波行情,滨江服务的定价依然有一定吸引力。

基本面和定价评级:中性

三,大市

外围:市传中美月底落实贸易协议,美股造好。中国证监会发布科创板细则,A股亦造好。

本港:受外围的乐观影响,恒指走高。随着进入业绩公布季,个股走势亦显著收到业绩影响。

新股:最近上市新股持续遭热炒,显示目前新股市场对投资者仍然有相当吸引力。

大市评级:中性偏正面

四,保荐人

中信里昂为本次IPO的独家保荐人。

中信里昂近年来有多次IPO保荐业务,但是往往在有“绿鞋”机制的IPO中并不积极参与护盘。

保荐人评级:中性偏负面

招股书:

http://www.hzbjwy.com/Upload/media/201902/20190228125847_6392.pdf

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