$保利物业(06049)$写篇简短的文章吧！生活总是匆匆忙忙！今天的文章没有太多苦涩的数据。

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    最近骨科集采高的整个市场沸沸扬扬，高瓴也退出凯利泰定增。我们就来关注下另一个行业吧！之前文章有详细解析物业股，今天就不啰嗦了。

     高瓴资本持有物业股：保利物业、建业新生活、合景悠活。

最近物业股阴跌不止，下跌原因分析：

    1、前期涨幅过大，目前杀估值。 

    2、受疫情影响，业绩不佳。

    3、部分投资者仍然不看好物业股的增值服务。

这里我们主要说说保利和建业新生活吧

保利物业：从上市就是高瓴加持，又遇港股市场物业股风头正盛，业绩亮眼，pe一度炒到了90倍。因疫情影响利润，中报增速为24.57%。目前动态估值为34倍，预计下半年国内疫情减缓，成本支出恢复正常水平，年报有望改善。就目前保利的估值对应目前的盈利水平个人认为是较为合理的，当然不排除其他特殊原因的波动。24%的增速对应物业这种轻资产的行业，我认为支撑34倍的pe是合理的。但是保利物业的未来可期：

1:疫情消退，业务逐渐恢复，抗疫的消耗支出减少。

2:在管面积的增加，得益于公建物业项目大幅增长，在管面积增速可观。截至 2020H1，保利物业在管面积 3.2 亿方，相较 2019 年底增长 10.4%。其中公建物业增速高于其他类型物业，2020H1 在管面积中公建部分增速为 12.9%，非公建部分为 8.0%。截至 2020H1，公建物业的在管面积已占总在管的一半。

 3:生活水平提高，业主追求更好的服务，使物业服务单价的提高。

 4:增值服务的变现模式多样化。（之前市场对这块服务存在着偏见，但我认为增值服务就像校园服务一样，整个小区的人都是固定的消费者，别人抢不着，都是物业的，关键在于物业提供增值服务的能力如何，这方面挖掘的潜力还是很大的。）

如此看来，保利的未来应该是大概率要变好了。当然也存在风险：

1:疫情卷土重来。

2:奶妈保利地产发展变缓，或者收并购不及预期，导致在管面积增速变慢。

估值：

1:基于 DCF 的模型，给予保利物业380亿 港元的估值，股价大概70元左右。

2.毛毛估的话，假设今年保利恢复30-35%的增长，明年恢复到40%左右的增速，我们给予他明年45——60倍的pe，估值大概在400-550亿港币。

当然以上皆为意淫，世事无常，没人能保证明年不会有战争或者疫情影响股价，我们假设明年大环境依旧很糟糕，保利只要依旧能像今年这样维持20%的增长，市值也是会有所提升的。

再简单说说建业新生活：

  建业是一家河南企业，也是张磊的老家。公司深耕河南省，未来布局华中六省。2020中报增速70%，股价却创了新低。原因分析：

受板块整体拖累。

省级企业，在港股被忽视。

从上图也可以看出，建业的增值服务可谓不得了的丰富，🤣而港股市场更看重的是物业服务，所以建业的pe一直提不起来，即使增速亮眼 。

那么现在买入有何期待吗？

1.物业股整体反转，带动上涨。

2.物业单价上涨，扩张并购。

3.多方向的增值服务被市场认可，毕竟赚回来都是真金白银，估值有望提高至30倍。

好了今天就到这，有问题欢迎留言，高瓴最新的持仓这周末整理出来，其实较之前的变化也不大。为我们要做的更应该是多研究企业，坚信价值，坚信强者恒强是大概率的事。今年下来，我也充分认识到什么是真正的高屋建瓴，高瓴眼光确实很长远。。。

@老虎专刊$保利物业(06049)$$建业新生活(09983)$