今天，谈谈我对物业公司的整体看法。
1、 永续，有稳定的现金流。拖欠的物业费，是一笔有抵押的无息贷款，产权交割时缴清物业费。
2、 通缩，二流生意，存量住宅项目的物业费涨价难度大，好品牌无法做到10年涨价一次。
3、 新增主要靠母公司输入新建住宅，团队自身拓展新的商业和公共物业。新增的集团住宅：商业写字楼：公共物业的收费约为=2.5：1：5。想要增长，就要求母公司必须有高质量的住宅开发项目输入+团队有很强的新项目拓展能力。商业写字楼更多是移动大厦、京东大厦，这类大公司自持物业，而不是写字楼，这些属于优质金主。公共物业，都是学校、医院和工业园区等，现金流稳定，但是收费比较低。
4、 因为行业通缩特性，在房地产下行周期之下，高增长不可持续。保利物业24年收入增长8-10%，归母净利润增长15%，保利物业靠着新拓展的商业写字楼，此目标有40%的概率能实现。行业中好公司24年增速，都将继续轻微下滑。
5、 成长有限，低估8-10倍pe，高现金流和高分红托住市值（40-50%分红率支撑4-6%股息率）。
6、 不值得用收购换规模，特别是住宅项目。存量住宅项目无增长，而成本会随着通胀变高。
7、 利率上行，对物业行业有利，反之不利。当前现金回购或者分红，对投资者最有利。
我本人目前持有12%仓位的物业股，不打算再加仓，中间会经常做短线，不排除卖飞的可能。 $保利物业(06049)$ $越秀服务(06626)$ $中海物业(02669)$
$新东方(EDU)$ 4月24日财报季前，估计能等到我满意的价格，不辜负我这一个多月的等待。股价被业绩推动的公司，比较令人放心。
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