报告导读：2026年地产投资跌幅扩大至-21%左右，超跌主要来自销售之外的结构性拖累，政策对投资的乘数也在持续衰减。我们预计2027年政策中等加码，地产投资跌幅收窄至-17.5%左右，但收窄幅度有限，全年转正的概率较低。
地产投资跌到哪了？2026年1-9月全国房地产开发投资同比-20.6%，累计跌幅逐月扩大，三季度单季-26.4%。预计全年投资约6.5万亿元，较2021年峰值下降约56%，回到2011-2012年的名义水平。投资跌幅已明显大于销售（1-9月相差7.4个百分点），收缩的主导力量从需求端转向房企供给端。与海外相比，跌幅已远超海外下行周期约30%的中位数，但库存和房企资产负债表尚未修复，深度够了不等于见底。
地产投资为何超跌？拆解看，施工盘子缩小（施工面积-12.8%，留存率降至约0.89）与投资强度下滑（-8.9%）共振。销售—投资回归显示，2026年投资拟合值约-6%，实际约-21%，约14个百分点的跌幅来自“销售之外”。原因有两类：一是销售走低拖累房企资产负债表，刚需人口回落，房企到位资金-21.6%，以收定支压制施工；二是结构性因素，现房销售改革压制预期并拉长新项目回款周期，土地财政负反馈削弱地方托底能力，保交楼托底效应退潮。
政策对投资的影响有多大？三轮宽松中政策乘数持续衰减：每100bp首套利率下行对投资增速的带动，从2008-2010年的约+7个百分点、2014-2016年的约+1个百分点，降至2022-2025年的约-3个百分点。原因一是销售向投资的传导效率变低，成交向二手房和一线城市迁移；二是政策工具偏向降息、贴息、限购松绑等间接工具，缺少棚改货币化这类直接创造新房需求的工具。
明年政策怎么走？大方向是需求侧财政化、供给侧收储化、制度上不走回头路。基准情景（概率60%）为中等加码，贴息延长并扩容至改善型需求、LPR小幅下调、收储与城中村货币化安置合计约1万亿-1.5万亿元/年，并为现房转型提供过渡融资。银行净息差和地方财力是政策加码的主要约束。
跌幅能否收窄？按“销售—新开工—施工—投资强度”链条测算，基准情景下2027年地产投资约-17.5%，较2026年收窄3-4个百分点，规模约5.4万亿元；维持情景约-21%，强刺激情景约-13%。施工面积九成以上来自往年结转，收窄主要依靠投资强度改善，且集中在下半年。基准情景下，地产对名义GDP的直接拖累约减少0.5个百分点。
风险提示：房企信用风险超预期；现房改革执行偏严；政策加码不及预期；模型参数基于有限样本估计。
报告来源
以上内容节选自国泰海通证券已发布的证券研究报告。
报告名称：明年地产投资：跌幅能否收窄——国内宏观周度观点；报告日期：2026.11.08；报告作者：
李林芷（分析师），登记编号：S0880525040087
于博（分析师），登记编号：S0880526070017
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