宏观消费结构分化，商业运营提质增效
要点：2026年上半年，社零同比+1.3%，剔除汽车同比+2.8%，服务消费同比+5.3%；量的修复相对温和，结构的分化更清晰。购物中心新开业创五年新高，但存量改造是主流趋势，存量资产运营的重要性上升。
REITs市场扩容提质，制度红利释放
2026年上半年，公募REITs二级市场整体呈现震荡下行、板块分化特征，市场定价开始从资产类别β向项目运营质量α切换。商业不动产项目加速落地，我国REITs市场正式进入提质扩面、系统化发展的新阶段。
经营稳中分化，头部标杆保持韧性
2026年上半年，12支消费基础设施REITs营收同比季节性回落，城市标杆稳中有进。出租率整体维持高位，但项目见分化加剧；租金单价同比虽涨、环比普跌，调改成为主要提质路径。
风险提示：1）基金价格存在波动风险；2）基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；3）基础设施项目具有运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险；4）不同类REITs数据口径偏差导致存在一定不可比性。
报告来源
以上内容节选自国泰海通证券已发布的证券研究报告。
报告名称：经营稳中分化，头部标杆保持韧性——消费基础设施REITs 2026中报综述；报告日期：2026.09.28；报告作者：
涂力磊（分析师），登记编号：S0880525040101
谢皓宇（分析师），登记编号：S0880518010002
曾佳敏（分析师），登记编号：S0880525040125
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