报告导读：新增公布二手房交易数据，属于新的亮点，累计同比增长10.6%，较新房表现显著更强，且合计新房和二手房后仅同比-2.0%，整体表现趋于稳定。
新政背景下，具备充足现金流、融资成本低、经营能力强的公司为首选。
整体表现仍然延续趋势，新增二手房成交披露是亮点，销售整体企稳的态势明显。8月单月投资开发完成额同比-26.1%，降幅继续走阔2.6pct。8月单月销售企稳面积/金额分别同比-15.4%/-12.8%，降幅较7月均走阔0.9pct与2.5pct。本月亮点是首次披露二手房成交数据，2026年1-8月全国交易面积达到5.5亿平方米，超过新房的5.0亿平方米，占比达到52%。合计二者作为全国商品房成交面积则同比小幅下滑2.0%，处于稳定状态。
8月最大变化依然为新规给行业商业模式带来的转变。企业或进一步去金融化。相比于目前市场数据对过去判断的检验，新规则带来的行业改变更值得研究。回顾过往行业发展，土地金融化和居民城镇化分别推动供给和需求大幅增长，并实现正反馈。自2018年资管新规以来，在土地金融化层面进行大量改革，而当前仍然属于改革的延续。按照新规，销售模式无论是期房、还是现房，都将大幅降低土地金融化，表现为房企杠杆率下降、回款期拉长等。
杠杆和时间高度挂钩，杠杆高的时候就希望资金周期短。当前新规将极大改变房企经营模式，从经营杠杆向经营品牌转变。尽管和此前全行业维持“三高”模式相比，现在房企经营已经有极大程度转变，但部分项目仍然延续过往快周转模式，且在交付时仍然出现一定减配风险。以上现象是商业模式匹配问题。一旦项目要求极致快周转、大概率隐含了项目处于高杠杆状态。因此，新规之下，倒逼行业接收降低杠杆、拉长久期的做法。房企的经营模式将出现更快转变，从经营杠杆、向经营品牌转变，通过产品力、以产品溢价的方式来获取竞争优势。
展望未来行业表现，或将出现总量数据相对稳定、但结构加大分化情况。以地产投资开发完成额、销售金额来作为景气度判断的指标，投资受到开发周期拉长的影响有被动下降压力。同时，销售金额也会因阶段性的供给延后带来压力。但真正影响行业的，仍然是目前房企的在手土储变现问题。如果新项目的回款被政策限制在交付后，能够带来短期现金流的就变成了当前在手土储。此前这部分项目处于“冻结”状态。如何可以加快这部分项目入市，既有利于地产投资、也有利于地产销售，更有利于房企资产负债表的快速改善。考虑不同房企之间的差异较大，预计将进入大分化状态。
风险提示：不扩信用背景下，价格企稳压力仍在。
报告来源
以上内容节选自国泰海通证券已发布的证券研究报告。
报告名称：全国显现稳定态势，新增披露二手成交；报告日期：2026.09.15 报告作者：
涂力磊（分析师），登记编号：S0880525040101
谢皓宇（分析师），登记编号：S0880518010002
陈昭颖（分析师），登记编号：S0880525100002
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