金吾财讯 | 东吴证券发布研报指，华润万象生活（01209）2026年上半年业绩增长稳健，核心利润稳步增长，商业航道占比提升驱动盈利改善。2026H1公司实现营业收入92.17亿元，同比+8.1%；归母净利润22.39亿元，同比+10.3%；核心净利润22.29亿元，同比+10.8%，利润增速高于收入增速，主要得益于高毛利商业航道收入占比提升。毛利率38.0%，同比+0.9pct。购物中心经营优势进一步强化，第三方拓展打开中长期增长空间。2026H1购物中心收入26.10亿元，同比+15.2%，毛利率维持78.7%高位，其中第三方购物中心收入占购物中心收入比重、第三方购物中心税前利润占购物中心税前利润比重分别为35.4%和28.5%，同比分别+4.7pct、+4.6pct，轻资产输出能力持续兑现。零售额1485亿元，同比+21.7%，可同比+10.2%，显著跑赢社零增速；业主租金171亿元，同比+15.8%，经营利润率68.9%，同比+0.7pct。写字楼业务收入10.89亿元，同比+8.6%，毛利率同比提升1.0pct至38.7%。物业航道增长稳健，基础物管提效与城市非居扩张形成支撑。2026H1物业航道收入53.30亿元，同比+3.4%，毛利率18.3%，同比-0.5pct。其中基础物业收入35.98亿元，同比+2.8%，毛利率16.9%，同比+0.3pct，成本精益管控及主动退出亏损项目推动基本盘盈利能力改善。城市非居业态收入10.35亿元，同比+9.0%，非居在管面积1.4亿平方米，较年初+10.4%。现金流保持稳健，维持100%核心净利润分红。2026H1有效净现金流15.83亿元，核心净利润覆盖倍数0.71倍，同比+0.02倍；在手现金171.25亿元，较年初+8.4%。宣派中期股息每股0.586元，特别股息每股0.391元，合计每股0.977元，同比+10.9%。公司购物中心零售额及NOI稳健增长、第三方商管贡献提升，支撑盈利持续增长，东吴证券基本维持2026-2028年归母净利润预测为43.99/48.74/54.06亿元，同比分别+10.8%/+10.8%/+10.9%，当前股价对应动态PE分别为18.1X/16.4X/14.8X，维持“买入”评级。风险提示：宏观经济与消费复苏不及预期风险，项目拓展及运营不及预期风险，行业竞争加剧风险。?
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